[논단] 전세사기 원인 되는 전세사기 방지대책

국토교통부는 최근 유튜브 영상을 통해 만삭의 신혼부부 가정이 전세금을 떼이는 스토리를 공개했다. 이처럼 전세사기는 한 가정의 전 재산을 모두 날리게 하는 수준의 범죄라는 점에서 결코 가볍게 다뤄져선 안 될 이슈다. 오히려 이런 전세사기를 정부의 정책이나 제도들도 인해 더 확대되는 것은 아닌지 점검해야 할 시점이다.

먼저, 주택도시보증공사의 ‘공시가 150% 안심전세보증’이다. 이 제도는 사기피해를 키우는 원인 중 하나로 꼽힌다. 통상 전세가격이 매매가격보다 더 높은 경우를 ‘깡통전세’라고 한다. 매매가보다 높은 전셋값으로 들어가는 임차인들은 바보일까. 아니다. 150% 공시가 안심전세보증제도가 큰 이유다.

신축빌라의 경우 전세시세를 측정하기 어려우니, 공시가격을 기준으로 그 공시가격의 1.5배까진 전세금으로 인정할만하다는 이 제도를 사기꾼들이 악용하는 것이다. 가령, 한 신축빌라가 있는데 공시가격이 2억원으로 감정평가 되는 경우 HUG는 이 주택에 대해서 150%인 3억원까지는 안심할 수 있는 전세가격이라고 숫자를 제시하는 것이다. 그렇게 3억원의 전세까지는 전세보증보험에 가입할 수 있다. 시세가 2억8000만원이어도 3억원 전세가 가능한 것은, HUG의 이 정책이 작용했기 때문이다.

지난해 8월부터 전세사기와 이 제도의 유관성이 높게 나타나고, 심지어 서울 대부분 빌라의 경우 공시가격에 150%를 하면 태반이 매매가격보다 높다는 여러 언론사의 보도도 잇따랐다. 그러나 정부는 지난해 9월 전세사기 방지대책을 통해 150%를 140%로 낮추었을 뿐이다. 3억원은 안 되지만 2억8000만원까지는 안심전세가 됐는데, 정말 안심할만한가. 심지어 감정평가조차도 전세사기에 악용될까 봐 못 믿겠다며 감정평가사협회의 추천제를 활용한다는 것이 대책의 골자다. 이런 것이 처방이 될 수 있을지 의심스럽다.

은행의 전세대출도 살펴봐야 한다. 한국의 전세보증금 총액은 854조원, 전세대출 총액은 190조원이라는 발표가 있었다. 총 전세보증금에서 20%가 대출이라는 의미다.

전세는 1970년대 금융기관을 통해 주택의 매입자금을 받지 못하던 시절에, 주택을 여러 채 매수하는 투자자들이 임차인들의 임차보증금을 사용하기 시작한 것에서 시작했다는 것이 현대 전세 기원의 정설이다. 이후 2000년도부터 시중은행에서 주택담보대출을 허용해주었고, 이는 30%의 매매가격 상승률로 연결됐다. 당시 주택가격이 급등하면서 매매가격과 관련된 대책은 지속해서 나왔지만, 전세는 임차다 보니 규제가 적었다.

전세대출제도가 본격화한 것은 이명박 정부부터다. 당시 임차인의 전세금 마련이 어렵다는 지적에 전세대출이 용이해졌는데 대출을 힘을 얻어 전셋값은 크게 상승하게 됐고, 이는 향후 갭투자가 용이한 시대로 이어졌다. 이후 2010년 후반 들어서 전세대출과 주택담보대출 모두 급증하는 순간이 왔고, 그 후유증을 지금 사회가 겪고 있다. 지금도 전세대출제도가 필요한지 여부에 대해서는 여러 전문가와 소비자들의 의견을 받아야 재정립해야 할 시점이 아닐까 한다.

전세사기 논란에서 한발 비켜선 은행에 대해서도 그래서 다시 한번 생각해볼 시점이다. 전세대출은 은행이 해줬지만 은행은 HUG가 보증해줬으니 위험이 없다. 대신 이자수익은 전세대출이 증가할수록 올라간다. 위험은 없는데 수익은 시장이 커질수록 증가하는 포지션이라는 점, 어딘가 위화감이 든다. 실제 전세사기가 일어나는 경우 명확한 이득을 보는 것은 사기집단이고, 피해를 보는 것은 임차인과 HUG다. 그런데 은행은 어디에 있고 어느 쪽과 가까운가.

정부의 정책과 제도들은 시장에 영향을 주고 시장은 그 룰 위에서 움직인다. 어느 쪽이 전세사기를 방지할 원칙인지 원점부터 재조사하고 근본적 대책으로 이어지길 희망해본다.