소형주택 건설기준 완화·LH도 공급 나서(종합)

국토부, 4번째 공급확대책 발표.. 30가구 미만 '건축허가'로 변경

[아시아경제 소민호 기자] 도시형 생활주택 건설가구수 제한이 150가구 미만에서 300가구 미만으로 두배 확대된다.

30가구 미만인 도시형 생활주택이나 상업지역ㆍ준주거지역에서 지어지는 300가구 미만 원룸ㆍ기숙사형 주택은 사업승인 대신 건축허가를 받아 건축할 수 있게 된다.

자금력이 열악한 중소건설사에 대한 도시형 생활주택 건설자금 지원이 대폭 확대된다.

국토해양부는 15일 이 같은 내용을 담은 '도심내 소형주택 공급 활성화 대책'을 확정ㆍ발표하고 관련 법규개정을 통해 6월부터는 시행에 들어갈 계획이라고 밝혔다.

국토부는 지금까지 3차례에 걸쳐 도시형 생활주택 공급규제를 완화했으나 2009년 5월 제도도입 이후 지금까지 4633가구만이 사업승인되는 등 부진한 실적을 보여왔다. 이에따라 국토부는 이번에 획기적 규제완화 내용을 담은 4번째 '종합선물세트'를 마련했다.

특히 한국토지주택공사(LH) 등 공공부문이 주도적으로 공급할 수 있도록 국민임대주택 중 일부를 원룸형으로 전환하거나 매입 다가구.다세대주택 중 노후주택을 원룸형 등으로 개축하기로 했다. 보금자리주택에 이어 소형 주택의 공공부문 공급이 늘어나게 되는 셈이다.

대폭 규제완화와 공공부문의 공급 확대 등의 대책이 올 목표한 도시형 생활주택 2만가구 건설을 현실화할 수 있을지 주목된다.

◇건설·공급기준 완화= 건설 가구수 제한이 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대된다. 도심내 토지의 효율적 활용과 사업성 제고를 위한 목적이다.

1개동당 면적이 660㎡ 초과도 허용하는 단지형 연립주택이 도입된다. 근린생활시설 면적제한(가구당 6㎡이하)을 폐지해 도시형생활주택 건립 기준이 완화된다.

도시형 생활주택에 한해 용도용적제, 대지안의 공지 등 지자체 조례로 운영 중인 규제를 완화토록 지자체에 독려하고 필요시 관련 법령 개정도 추진키로 했다. 용도용적제는 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합건물 건축시 주택 비율이 증가할수록 용적률을 감소시키는 도시계획조례상 제도다. 대지안의 공지는 아파트의 경우 건축선에서 2~6m를 이격해 건설해야 하는 규정이다. 하지만 일부 지자체의 경우 높은 기준을 적용하고 있어 소규모 택지에서 주택 건설이 필요 이상으로 규제되고 있었다.

건설ㆍ공급절차로는 사업승인 대상이 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화된다. 30가구 미만 소규모 사업은 건축허가를 통해 사업기간을 단축하고 일부 부대복리시설(보안등, 폐기물 보관시설 등) 기준 적용도 배제할 계획이다.

상업지역 또는 준주거지역에서 300가구 미만의 원룸,기숙사형 주택을 주택 외의 시설과 복합용도로 건설하는 경우에도 사업승인 대신 건축허가로 건축할 수 있도록 했다. 건축허가로 바뀌면 준비서류나 절차 등이 간소화되고 건축감리자 지정 방식도 바뀌어 사업비가 줄어드는 효과가 있다.

주택기금을 지원받아 도시형 생활주택을 건설해 임대하는 경우에는 임대사업자의 의무중 표준임대조건, 임대보증금 보증가입, 부기등기 등 임차인 보호를 위한 규정만 적용한다. 임차인의 분양전환 신청시 분양전환 의무, 분양전환 가격 등의 규정도 적용 배제해 임대사업자의 자율성을 높였다.

◇중소업체 등 기금지원 확대= 소규모 사업 활성화를 위해 주택기금 대출을 확대할 계획이다. 담보물 대출비율이 50% 이하인 경우 신용등급이 다소 부족한 업체도 주택기금 대출을 받을 수 있도록 신용등급 B+~BB 업체의 점수를 40~50점에서 50~60점으로 상향 조정하기로 했다.

이에 따라 자금력이 열악한 중소건설사에 대한 자금지원이 더욱 늘어날 것으로 기대된다.

'토지소유자와 주택업체'의 공동차주(借主) 유지기간도 20년에서 준공시(6개월~1년)까지로 대폭 완화한다. 토지주 대신 자금력이 있는 건설사가 채무보증 형식으로 건설자금에 대한 연대채무를 맺게 되는데, 이때 차주 유지기간을 준공으로 바꾸면 준공과 함께 채무보증에서 벗어날 수 있다. 현재 토지소유자와 주택업체가 공동으로 사업을 추진하면서 기금을 지원받은 경우 주택업체도 대출금 완납시(20년)까지 공동으로 채무를 부담하게 돼있다.

또 건축허가를 받는 30가구 미만 도시형 생활주택은 기금수탁은행의 대출심사를 거쳐 토지소유자가 단독으로 토지를 담보로 주택기금 대출을 받을 수 있도록 바뀐다.

민간업체에 대한 건설자금 지원 총액은 하반기께 기존 3000억원에서 1조원으로 확대하고 업체당 자금지원 한도는 이달 중 1000억원에서 1500억원으로 올려 건설여건을 개선하도록 했다.

◇LH 등 공공부문 공급 나서= 도심내 소형주택 공급 확대에 한국토지주택공사(LH) 등 공공부문의 역할이 커진다.

우선 LH와 지방공사 등이 매입하는 다가구ㆍ다세대주택 중 노후 주택을 철거 후 원룸형 등 도시형 생활주택으로 재건축, 가구수 증가와 주거환경 개선을 추진하기로 했다.

지금까지 LH 등이 매입한 주택은 약 3만가구이며 이중 노후주택은 1~2%에 해당할 것으로 추정된다. 국토부는 오는 6월 보금자리업무 처리지침 개정 전까지 전수조사를 통해 주택의 연수와 상태 등을 감안, 개보수하거나 철거 후 재건축 등 여부를 판단하기로 했다.

공공에서 매입한 다가구ㆍ다세대 주택은 현재 기초수급대상자 등 영구임대 입주기준인 저소득층의 임대주택으로 활용되고 있다.

또 화성 동탄2신도시 등 택지지구 중에서 국민임대주택 일부를 원룸형 주택으로 공급하기로 했다. 올해는 약 1000가구를 국민임대주택에서 원룸형으로 바꿔 공급한다는 계획이다. 원룸형으로 공급된 주택은 임대주택으로 활용된다.

아울러 철도나 도시철도 부지를 활용, 도시형 생활주택 건설을 추진하기로 했다. 올해는 시범사업으로 시공이 상대적으로 용이한 차량기지 부지 1개소를 선정하기로 했다. 철도부지 사업시행자는 LH나 SH공사, 철도공사 등이 될 수 있으며 부지소유 등의 여건에 따라 시행자가 결정될 전망이다.

철도부지를 활용한 도시형 생활주택은 원룸형이나 단지형 연립 등으로 지역별 여건을 고려해 결정된다. 부지규모가 큰만큼 1000가구 이상의 대단지가 될 가능성이 높다.

◇오피스텔 건축기준도 완화= 오는 6월부터 오피스텔에 욕실 설치개수와 면적제한 등이 폐지되는 등 거주목적으로 건설되는 오피스텔 건축기준이 대폭 완화된다.

일상생활에서 필수시설인 욕실 설치를 자유롭게 할 수 있도록 설치개수와 면적제한 등의 기준을 폐지했다. 지금은 욕실을 1개 이하로 5㎡를 초과하지 않도록 하고 있으며 욕조도 들어놓지 못하도록 하고 있다.

특히 주거용 면적제한을 국토이용계획법 상 한도인 90%까지 지을 수 있도록 대폭 완화했다. 지금은 전체 오피스텔 면적의 70% 이상을 업무부분으로 설치하도록 규정하고 있다.

또 연면적 3000㎡이하 오피스텔은 다른 용도와 복합으로 건축할 경우 오피스텔 전용 출입구 설치기준을 적용하지 않도록 건설기준을 완화하기로 했다.

하지만 바닥난방 기준은 바뀌지 않는다. 여전히 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔에만 바닥난방이 허용되고 대형 오피스텔은 난방을 허용되지 않는다.

안전ㆍ피난ㆍ소음기준을 강화된다. 각 호실간 경계벽은 내화구조로 하고 옆 세대와 45dB이상의 차음성능이 확보되도록 기준을 신설할 계획이다.

16층 이상 고층 오피스텔은 공동주택과 같은 수준으로 피난거리 기준을 강화하기로 했다. 이에 따라 피난층 외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실 각 부분에서 보행거리 40m 이내에 설치해야 한다. 지금은 50m 이내에 설치하도록 돼 있다.

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소민호 기자 smh@asiae.co.kr