도시형생활주택 활성화, '제도 및 금융 개선' 절실

[아시아경제 오진희 기자]1~2인 가구의 증가에 대비하고, 고시텔 등 불법원룸을 양성화시키자는 차원에서 추진되고 있는 도시형생활주택이 시장에서 활성화되려면 제도적인 규제완화와 간접금융상품 등 금융환경개선이 필요하다는 주장이 제기됐다.

지난해 5월 정부가 도입한 도시형생활주택은 그동안 주차장 대수, 면적제한 등에서 규제 완화책이 나오고 있지만 비싼 땅값, 공사비 등으로 업계에서는 사업을 벌인 곳이 많지 않다.

서울시에 따르면 지난해 7월부터 현재까지 도시형생활주택 사업이 진행되고 단지는 총 41건, 2300여가구 규모인 것으로 집계됐다. 건축심의부터 준공단계까지 각 진행단계에 해당된 단지들을 모두 아우른 수치로 준공한 곳은 2군데에 불과하다.

도시형생활주택 사업을 추진중에 있는 한미파슨스의 김대원 개발사업팀 과장은 "소형평형으로 벽체가 많이 필요해 공사비가 많이 들고, 땅이 부족하고 가격이 비싼점, 임차인들이 지불하는 월세도 소득대비 임계점이 존재해 분양가 책정에서도 어느 수준만큼의 제한선을 둬야한다"면서 "수익을 창출하기 위해서는 품질좋은 건축물을 만들면서도 공사비 절감노력과 함께 지역별 수요조사를 철저히 하고 SSM마켓처럼 체인형으로 '규모의 경제'를 노려야 한다"고 말했다.

중견 또는 대형업체로 갈수록 규모를 키워야 사업성이 날 수 있다는 판단에 현재까지는 주로 소형업체들이 지주공동사업이나 개발대행으로 사업을 벌이는 예가 많다. 하지만 아직까지 시장에 영향은 미미한 편이다. 일부 대형 또는 중견업체들은 규제책이 더 확대될때까지 기다리며 소형주거사업을 벌일지 말지 저울질하고 있는 입장이다.

업계에서는 이 상품이 시장에서 활성화되려면 단지 규모를 150가구에서 300가구 수준으로 확대하고, 투자자(임대인)의 세금부담을 줄이기 위해 '20㎡ 이하는 주택으로 간주하지 않는다'는 규정을 완화해야한다는 목소리가 크다.

더불어 건설사가 자체사업을 하기가 쉽지 않을 경우 펀드나 리츠를 통해 사업을 진행하고 투자자들이 임대료 수익을 나눠서 얻을 수 있는 부동산 간접투자상품을 활용해야 한다는 주장이다.

한편 다음주께 서울에서는 두번째 도시형생활주택 분양이 개시될 예정이다. 한원건설이 신림동 신대방역 부근에 시공하고 있는 '신림 아데나 534'다. 현재 공정률은 40%가 진행됐다. 총 149가구 규모로 가구당 전용면적은 18㎡다.

지난해 말 처음 서울에서 분양된 도시형생활주택은 구로동 '하나세인스톤'인데, 이 단지(68가구)가 오피스텔(90가구)과 섞인 주상복합형태를 띠었다면 이번엔 단지전체가 도시형생활주택인 점이 특징이다.

건설사가 자체사업은 아니지만 지주를 대신해 개발대행으로 컨설팅, 시공, 임대관리까지 맡아 사업을 진행하는 도시형생활주택도 있다. 이달내 수목건축이 중랑구 묵동에 총 22가구, 전용면적 18㎡의 단지를 준공예정이다. 이곳은 지주 한 명이 전체 가구의 투자자 내지 임대인이 되며, 수목건축이 임대관리까지 맡았다.

서용식 수목건축 대표는 "그동안 자체사업은 땅값이 비싸서 엄두를 못냈지만 어느 정도 이 시장이 성숙하면 개발사업으로도 도전할 것"이라면서 "공사비 절감 노력과 금융구조개선 등 다각도로 여러 방법을 강구할 것"이라고 전했다.

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