서울시 정비사업 규제철폐 3종·선심의제 26일부터 시행

서울시, 2030 도시주거환경정비 기본계획 변경 고시
높이규제지역 공공기여 완화, 입체공원 도입, 역세권 준주거 종상향 담아
동의율 부족한 재개발 사업지 '선심의제'도 시행

서울시가 정비사업 규제철폐안을 담은 '2030 도시·주거환경정비 기본계획'을 26일부터 시행한다고 밝혔다. 높이 규제 지역에서 공공기여를 완화하고 정비사업 입체공원을 조성할 때 용적률을 완화하는 방안, 역세권 준주거 종상향 기준 등을 구체화했다. 재개발 사업 때 주민 동의율 확보와 관계 없이 정비계획 입안 전 심의를 진행하는 '선심의제'도 시행된다.

한양도성에서 바라본 창신동 구시가지와 중구 황학동 재개발 단지 모습. 허영한 기자

'2030 도시·주거환경정비 기본계획'에 반영된 정비사업 규제철폐안은 △높이규제 지역 공공기여 완화 △입체공원 도입 △역세권 준주거 종상향까지 3가지다. 아울러 재개발 사업 정비계획을 입안하기 전 주민 동의율 확보와 관계 없이 도시계획위원회 심의를 진행할 수 있는 '선심의제' 기준도 구체화했다.

높이규제지역 공공기여 완화는 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역 등 높이 제약을 받는 지역에 용도지역 상향 때 10%보다 낮은 공공기여율을 적용받을 수 있게 하는 것이 주 내용이다. 높이 제약으로 사업 추진이 어려웠던 노후 주거지의 재개발 여건이 개선됐다.

일반 지역은 용도지역 1단계 상향 때 종상향 면적의 10%만큼 공공기여를 해야한다. 높이규제로 인해 개발가능 밀도가 제한되는 지역은 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여를 하면 된다. 사업성 확보를 위해 필요하다고 인정된 경우 위원회 심의를 거쳐 보다 완화된 공공기여율을 적용하는 것도 가능해진다.

입체공원 제도는 공원 조성 의무 면적을 대지면적으로 인정받아 건립 가능한 가구수가 늘어나 사업성을 높일 수 있도록 한 제도다. 신속통합기획 등을 통해 타당성이 검토된 곳 중 창의적인 공원설계와 충분한 공공성을 갖춘 재개발·재건축 사업지에 적용될 예정이다. 입체공원 조성과 제공으로 이뤄지는 용적률 완화는 단순히 공원 면적이 아닌 공원의 품질, 해당 구역의 지가 등 사업여건을 종합적으로 고려해 적용된다.

역세권 정비사업 준주거 종상향 방안도 본격 활성화된다. 역세권 중에서도 정비구역 평균 공시지가가 서울시 전체 재개발·재건축 평균 이하인 정비사업지에 우선 적용된다. 종상향 적용 범위는 원칙적으로 지하철역 경계로부터 250m 이내 구간이다. 정비구역별 여건 차이를 고려해 위원회 심의 등을 거쳐 최대 350m까지 확대 적용할 수 있다. 시는 해당 지역이 도심 내 복합용도 수용이 가능한지, 개발을 통해 기반시설을 충분히 확보할 수 있는지 등을 종합적으로 검토해 종상향 여부를 결정할 예정이다.

재개발사업 '선 심의제' 도입으로 정비구역 지정 절차를 최대 6개월 가량 단축할 수 있게 됐다. 정비계획 수립이 완료되면 주민 동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 절차를 합리적으로 개선했다. 심의절차 이전 단계에 있는 신속통합기획 재개발 후보지 약 50개소와 향후 신규로 선정되는 후보지 모두에 적용된다. 다만 주민 찬반 갈등이 있는 경우 기존처럼 구청장이 입안에 앞서 주민 동의율을 확인하고, 반대 동의율이 20% 이상(공공재개발 25%)일 때는 입안 재검토 절차를 선행해야 한다.

최진석 서울시 주택실장은 "규제철폐 발표 이후, 신속하게 행정절차를 이행한 이번 규제혁신은 정비사업의 동력을 확보하고 지역 균형발전을 위한 전환점이 될 것"이라며 "자치구 실무자 교육과 주민 대상 홍보를 통해 3종 방안이 신속히 적용돼 더 많은 정비구역 현장에서 체감 효과를 극대화할 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr