[단독]공공지원 민간임대 리츠, 신규출자 중단…민간부담 늘려 돌파구

리츠 활성화 방안 이후 1년만에 자금부족, 사업 잠정중단
'재원' 주택도시기금 여유자금, 15년만에 10조원 붕괴
민간사업자 불만 속 추경과 출자비율 조정으로 돌파구

지난해 정부가 부실 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업 정리를 위해 도입한 공공지원 민간임대 사업이 1년만에 위기에 몰렸다. 본 PF로 가지 못한 부실 브릿지론을 정부가 지원해 임대주택을 공급하는 사업인데, 자금을 지원할 주택도시기금 예산이 바닥나면서 사실상 신규 출자가 중단됐다.

정부는 각 사업당 출자 비중을 낮추는 대신 지원 사업 수를 늘리는 방안을 검토하고 있다. 그러나 임시 방편에 불과해 PF 위기가 다시 찾아오거나, 민간 임대주택 공급망 전반이 흔들릴 수 있다는 우려가 나온다.

15일 국토교통부와 HUG에 따르면 최근 공공지원 민간임대 리츠 사업의 신규 출자는 재원 부족으로 사실상 멈춘 상태다. 이 사업과 관련해 정부는 올해 초 '2025년 경제정책 방향'을 통해 4500억원의 집행을 약속했다. 현재 남은 예산은 1000억원에 불과하다. 1500억원 규모의 추경을 긴급 편성했지만 여전히 사업을 정상적으로 추진하기에는 역부족인 상황이다. 국토부 관계자는 "이미 올해 예산의 70% 이상을 소진했다"며 "남은 돈은 거의 없는데 대기 수요는 엄청나서 고민이 많다"고 했다.

건설 경기 침체로 분양 시장이 어려워진 영향이 컸다. 높은 브릿지론 이자를 내느니 수익이 낮더라도 사업을 추진할 수 있는 임대주택 사업으로 눈을 돌린 민간사업자들이 많아진 것이다. 공공지원 민간임대 리츠 사업은 지난해 6월 정부의 '리츠 활성화 방안' 발표와 함께 확대됐다. 브릿지론 상환에 어려움을 겪는 사업장 토지를 인수해, 주택도시기금과 민간 자금으로 리츠를 설립하고 임대주택을 공급하는 구조다. 지난해 4분기까지 총 136개 리츠가 출자 승인을 받아 10만5303가구를 공급할 계획이다.

리츠 사업의 재원인 주택도시기금 여유자금은 2021년 49조원에서 올해 3월 7조9000억원까지 급감했다. 2010년 이후 15년 만에 처음 10조원이 붕괴됐다. 국민주택채권 발행 감소, 청약저축 납입 부진, 전세사기 피해 매입 지원 등 지출 확대가 복합적으로 영향을 미쳤다. 2022년 43조원, 2023년 18조원, 지난해 10조1000억원 등 갈수록 줄어들고 있다. 여유자금이 급감하면서 리츠 사업에 추가 출자할 여력도 사실상 소진된 상황이다.

정부는 출자 비중을 줄여, 지원 사업 수를 늘리려 하고 있다. HUG 관계자는 "사업 정상화를 위해 출자 비율을 기존 14%에서 10%로 낮추는 방안을 검토하고 있다"고 밝혔다. 현재 구조는 HUG 14%, 민간 6% 출자에 80%를 대출과 임대보증금으로 조달하는 방식이다. HUG가 빠진 4%는 민간의 대출 확대를 통해 메울 것으로 예상된다. 지난달 HUG, 국토부 관계자, 민간사업자 등이 참여한 업계 간담회 당시 HUG 출자 비율 축소 대책이 본격적으로 떠오르기 시작했다.

그러나 시장에서는 정부와 민간이 공동 출자하는 구조가 흔들리면서, 임대주택 시장 전반이 위축될 수 있다고 우려하고 있다. 추가 출자 여력을 확보하지 못하고 HUG 출자비율만 조정해서는 지원 사업장을 늘리는데 한계가 있다. 1년 전부터 정책을 믿고 사업을 준비했던 민간 시행사와 중견 건설사 상당수가 별도의 자금 수혈 방안을 확보해야 하는 상황이 됐다. 최근 건설 경기 부진의 직격탄을 맞은 중견 사업자들이 많다는 점에서 부실 위험에 노출될 가능성이 높아진 것이다.

업계 관계자는 "리츠 활성화를 선언한 지 불과 1년 만에 사업이 위기라는 점에서 정책 신뢰가 무너지고 있는 상황"이라며 "대출 비중이 높아지면 이자 비용 등이 증가하면서 사업성이 악화할 수밖에 없다"고 우려했다. 일각에서는 대선이 끝난 후에야 사업 정상화가 가능할 것이라는 관측도 나온다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr