'깜깜이' 분양가상한제 개편…국토부 "항목·심사기준 구체화"

세부 항목별 합리적 심사 기준 제시
기본형 건축비, 지자체 임의 조정 못해
제각각인 가산비 심사 항목 구체화

서울 송파구 잠실 롯데월드타워 '서울스카이' 전망대에서 바라본 송파와 강남 일대 아파트 단지 [이미지출처=연합뉴스]

정부가 그동안 기준이 모호하고 지방자치단체마다 제각각이었던 분양가상한제 심사 기준을 구체적으로 정리하기로 했다. 분양가 심사의 예측가능성을 높여 공급확대를 지원하겠다는 취지다. 또 민간 사업자가 사전청약을 하는 경우 추정 분양가 산정을 위한 기준과 절차도 마련됐다.

국토교통부는 합리적이고 예측가능한 분양가 상한제 운영과 민간 사전청약 시행을 위해 '분양가 상한제 심사 매뉴얼'과 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련하고 전국 지방자치단체 및 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.

국토부는 그동안 분양가 상한제가 적절한 시장 가격을 반영하지 못하고 투명성도 떨어진다는 민간 업계의 지적을 고려해 지난 9월 한국건설기술연구원, 한국부동산원, 한국토지주택공사 등 유관기관과 함께 태스크포스(TF)를 꾸려 개선안을 만들어왔다.

이날 발표된 분양가 상한제 심사 매뉴얼에 따르면 우선 세부 항목별로 합리적인 심사 기준을 제시하고 지역 특성을 감안한 운영을 강화하기로 했다.

택지비의 경우 공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선했으며, 민간 택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화했다.

기본형 건축비는 국토부 정기고시를 통해 통일된 기준을 제시하나, 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생한 것을 고려해 앞으로는 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 실시할 예정이다.

지자체마다 조정기준이 상이한 가산비 항목은 심사 항목을 구체화하고, 권장 조정기준을 제시하기로 했다. 그동안 가산항목에 대해 지자체별 임의 조정으로 심사 결과의 예측 가능성이 낮아 사업주체-지자체 간 이견이 발생했다. 이에 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류하고 심사기준을 구체화했다.

특히 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 제고하되, 지역 및 사업지별 여건차이를 감안해 심의를 통해 ±10%포인트 조정이 가능하도록 했다.

아울러 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히하고, 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.

추정 분양가 검증 매뉴얼은 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식 및 절차를 규정하고 있다.

사업주체가 설계 진행 후 '분양가 상한제 매뉴얼' 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시했다.

사전당첨자 모집 시 추정분양가는 신청일 기준의 추정가격으로 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등 사유로 본 청약 시점에 변동 가능하다는 점을 충실히 안내해야 한다.

추정분양가 검증 절차와 관련해서 사업주체는 추정분양가 자료가 작성되면, HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 한다. HUG 검증 위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관 및 지자체 분양가 심사 담당 공무원들로 구성되며, 추정 분양가격이 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증해 그 결과를 통보한다.

이 외에 국토부는 지난 8월 발표한 사전청약 민간 확대방안 후속 조치도 차질 없이 추진 중이라고 설명했다. 사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안은 지난달 18일 발표했고, 사전청약 세부 절차를 규정하는 주택공급규칙은 이달 중순까지 개정을 완료한다.

연내 민간 사전청약 시행 목표로 추진 중이며 2024년 상반기까지 당초 계획인 10만1000호를 상회하는 10만7000호 공급이 가능할 것으로 전망된다.

전체 세대의 85%를 사전청약으로 공급할 경우 최대 1만8000호 공급이 가능한 수준이며, 이는 당초 계획물량인 1만2000호를 크게 넘어서는 물량이다.

국토부는 "신청 물량 대부분이 선호입지인 수도권에 위치하고 있으며, 수요자 선호에 맞춘 다양한 브랜드는 물론, 중대형 평형의 주택공급도 가능할 것으로 기대된다"고 설명했다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "이번 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고돼 민간의 주택 공급이 촉진 될 것으로 기대된다"며 "기존 공공택지 공공분양에 대한 사전청약이 성황리에 진행되고 있는 가운데, 민간 사전청약이 본격화 되면, 공공분양 물량까지 합쳐 총 16만9000호가 사전청약으로 공급될 예정"이라고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr