마곡 · 과천 '로또 공공분양' 온다… 까다로운 청약 조건은 유의해야

마곡 9단지 · 과천 제이드자이, '반값 분양'에 청약과열 예고
분양가 상한제 적용으로 10년 간 전매금지

가점 아닌 납입총액으로 순위 결정
소득 · 자산 기준도 있어 꼼꼼히 확인해야

[아시아경제 이춘희 기자] '로또 분양'으로 꼽히는 서울 강서구 마곡 9단지와 경기 과천시 지식정보타운 '제이드자이'가 다음 달 분양에 나선다. 공공분양인 두 단지는 분양가가 주변 시세의 반값 수준에 불과해 높은 청약률이 예상된다. 하지만 민간분양과 청약 자격이나 방법이 달라 주의가 필요하다는 것이 전문가들의 조언이다.

26일 업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)와 GS건설이 공급하는 과천 지식정보타운 S9블록 제이드자이는 다음 달 2일 청약 일정을 시작한다. 서울주택도시공사(SH공사)도 이날 마곡도시개발사업지구 9단지의 입주자모집공고를 내는 데 이어 다음 달 16일부터 청약을 받는다.

◆시세 절반의 '로또'… 신청자 대거 몰릴 듯= 업계에서는 두 단지 모두 '로또' 분양으로 평가한다. 공공택지에 건립되는 아파트로 분양가상한제가 적용돼 인근 시세의 반값 수준으로 분양가가 책정됐기 때문이다.

총 647가구 규모인 제이드자이의 분양가는 3.3㎡당 2195만원이다. 기준층 기준으로 49㎡(전용면적, 231가구)가 4억5080만~4억5550만원, 59㎡(416가구)는 5억2320만~5억4230만원이다. 인근 원문동 '래미안슈르' 60㎡가 지난 2일 12억2700만원에 거래되는 등 과천 집값이 3.3㎡당 4000만원대 후반인 점을 고려하면 반값 수준이다.

총 1529가구 중 962가구가 분양되는 SH공사의 마곡 9단지 분양가(최고가)는 59㎡(433가구) 5억2515만원, 84㎡(529가구) 6억9750만원이다. 이 역시 인근 마곡엠밸리 8단지 59㎡가 9억5000만원, 84㎡가 10억8300만원에 거래된 것을 감안하면 인근 시세의 절반이다.

다만 분양가가 낮은 만큼 거래에 제약이 많다는 점은 고려해야 한다. 두 곳 모두 투기과열지구 내 공공택지에 공급되는 분양가상한제 적용 주택으로 당첨자 발표일로부터 10년간 전매가 금지된다. 입주 예정 시기를 고려한 실제 매매 금지 기간은 마곡9단지가 2028년 2월, 제이드자이는 같은 해 12월로 예상된다.

여기에 더해 제이드자이는 거주 의무도 부과된다. 입주 가능일로부터 90일 이내에 입주해야 하고 5년간 거주해야 한다.

제이드자이는 다음 달 2일 특별공급, 3일 1순위, 4일 2순위 청약을 받는다. 이어 10일 당첨자를 발표하고 오는 4월 6~10일 계약을 진행한다. 마곡 9단지는 다음달 16~17일 1순위, 18일 2순위 청약을 진행한다. 당첨자 발표일은 25일이고 계약일은 오는 6월 2~4일이다. 두 곳 모두 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산 여파로 사이버 견본주택만 운영한다.

▲ 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 9단지 조감도 (제공=SH공사)

◆ 가점제 아닌 납입 총액으로 당첨자 가려= 현재 서울과 과천의 민간분양은 무주택 기간, 부양 가족 수, 청약 통장 가입 기간에 따른 가점을 합산해 순위를 정하는 가점제 방식으로 중소형 물량 전량을 공급한다. 하지만 두 단지는 가점이 아닌 저축 납입 총액으로 일반공급의 순위를 정해 당첨자를 결정한다.

일반공급의 경우 기본적으로 입주자저축에 가입한 지 2년이 경과하고 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입한 가구주가 1순위자다. 이 경우 가구 구성원 전원이 5년 내 청약 당첨 사실이 없어야 한다.

당첨자는 3년 이상 무주택자 중 저축 납입액이 많은 순으로 순위를 부여한다. 다만 이때 총액은 매월 납입금 10만원씩만 인정된다. 30회에 걸쳐 30만원씩 900만원을 납입했더라도 실제 납입 인정 금액은 10만원씩 300만원인 식이다.

민간분양과 달리 소득 · 자산 기준도 있다. 마곡 9단지는 특별공급에 소득 기준을 적용하며, 제이드자이는 국가유공자 특별공급을 제외한 모든 공급에 소득 기준이 적용된다. 생애최초 특별공급 기준으로 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 소득액의 100% 이하여야 한다. 3인 이하 가구 기준 월 555만4983원이다.

제이드자이는 자산 기준도 추가된다. 가구가 보유한 부동산 자산이 공시가격 기준 총 2억1550만원 이하여야 하고 자동차 가액도 2764만원을 넘으면 안 된다.

통상 일반공급 물량이 특별공급 물량보다 많지만 두 단지의 경우 특별공급의 비중이 훨씬 더 높다는 점도 특이점이다. 제이드자이는 647가구 중 515가구(79.6%)가, 마곡9단지는 962가구 중 710가구(73.8%)가 특별공급 물량이다. 업계 전문가는 "특별공급과 일반공급은 중복 청약이 가능한 만큼 본인이 특별공급 대상에 해당하는지 꼼꼼히 확인하는 것도 당첨 확률을 높이는 방법"이라고 조언했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr