"강남 아파트 값, 1인당 GDP 2배 싱가포르 수준"

9만1000달러 싱가포르, 평당 1.2억
4만5000달러 서울, 강남은 평당 1.15억

6·27 대출 규제 발표 이후 5주 연속 둔화했던 서울 아파트값 상승률이 8월 첫째 주에 반등했다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주 서울 아파트값은 0.14% 올라 상승 폭이 전주 대비 0.02%포인트 확대됐다. 하지만 서울 강남 아파트값이 서울보다 1인당 GDP가 2배 많은 도시국가 싱가포르 수준이기 때문에 추가 상승에 제한이 있을 것이란 주장이 나왔다.

최근 1년 새 급등한 '똘똘한 한 채'

10일 BNK투자증권은 '갑론을박: 관세, 금리 인하, 부동산 중심으로' 보고서를 통해 최근 10년간 서울 아파트 가격 상승률은 주거 형태가 동일한 싱가포르, 홍콩 등에 비해서 상대적으로 높은 수준이며, 특히 강남 아파트값은 싱가포르 핵심지역과 비슷한 수준까지 상승했다고 분석했다.

최근 1년간 강남구 아파트 가격은 전년 같은 기간 대비 28.6%나 급등했다. 7월 현재 평균 매매가격이 평당 1.15억원까지 상승했다. 서초구도 평당 1.06억으로 올랐다. 이는 싱가포르 핵심 도심지역인 작년말 평당 가격 1.2억원에 육박하는 수준이다. 홍콩의 경우 면적에 따라 아파트 가격이 차별적인데, 아파트 평당 평균 매매가격은 21~30평은 1억원, 30~49평은 1.21억원이다. 홍콩의 경우 2021년 '홍콩의 봄' 이후 주택가격이 27.4%나 급락한 이후 최근에야 하락세가 진정되고 있는 상황이다. 결론적으로 강남구 아파트 가격은 싱가포르나 홍콩의 높은 아파트 가격과 거의 동일한 수준까지 상승했다.

서울은 인구 감소세인데…

1인당 GDP만 놓고 보면 싱가포르가 압도적으로 높다. 작년 싱가포르의 1인당 GDP는 9만1100달러, 홍콩은 4만4700달러였다. 2023년 기준 서울의 1인당 GDP는 4만4600달러였다. 다만 지난 10년간(2014~24년) 인구 변동은 양상이 다르다. 싱가포르, 홍콩은 인구가 계속 늘어난 반면, 서울 인구는 감소세를 이어가고 있다.

김성노 BNK투자증권 애널리스트는 "강남구, 서초구 등 서울에서 가장 비싼 아파트 가격은 싱가포르, 홍콩과 비슷한 수준으로 평가된다"며 "그러나 소득 수준이나 인구 증감을 고려하면 강남구, 서초구의 아파트 가격에 대한 저항이 커질 수 있는 시점"이라고 분석했다.

우리나라 경제 성장률이 0%대를 기록하는 상황에서 추가적인 금리 인하가 필요한 시점이다. 그는 "(금리 인하가)아파트 가격상승에 대한 기대심리를 자극할 수 있다는 점이 금리 인하의 걸림돌"이라고 덧붙였다.

조시영 기자 ibpro@asiae.co.kr