대출규제 후 6억 이하 서울 아파트로 몰렸다…12억 이상 거래 뚝

규제 이후 2주간 서울 아파트 거래량 전년 대비 78%↓
노원·성북·강서 많고 강남3구 급감, 서초구는 4건
2주간 거래량, 9억 이하 거래량이 60%에 달해
서울 매매가 상승률 2주째 감소…"상승세는 관망"

대출규제 시행 이후 2주간 서울에서 6억원 이하 아파트 거래 비중이 전년 대비 2배로 늘었다. 반면 12억~15억원대 아파트 거래 비중은 확 줄었다. 지역별로 보면 노원구의 거래량은 많아진 반면, 서초구의 거래량은 감소했다. 전문가들은 대출 규제에 따라 중저가 아파트에 수요가 몰리고 있다고 분석했다. 다만 거래량이 많지 않아, 이 같은 현상이 추세적으로 자리 잡기는 어려울 것으로 내다봤다.

14일 국토부 실거래가 시스템을 분석한 결과 지난달 28일부터 7월10일까지 서울 아파트 거래량은 881건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 거래량(3894건)에 비하면 77.9% 감소했다. 실거래 신고 기간은 거래 후 60일 이내로 거래량은 변동될 가능성이 있다.

대출규제 영향 클수록 거래 비중 급감

지난달 27일 금융위 대출규제 발표 이후 전반적으로 거래량이 감소했다. 다만 아파트 가격대별 거래 비중 변화가 눈에 띈다. 서울 아파트 평균 가격인 12억원을 넘어서는 아파트 거래 비중은 급감했다. 28일부터 수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 전입 의무가 발생한 데다 소유권 이전부 전세대출까지 막혀, '갭투자'로 상급지 입성을 노린 매수자들의 손발이 묶인 영향으로 분석된다.

27일 서울 마포·성동구 아파트 가격이 2013년 관련 통계 공표가 시작된 이래 가장 큰 폭으로 오른것으로 발표되었다. 서울 아파트 값은 더 오를 것이라는 기대심리로 상승세가 당분간 계속 이어질것으로 전망되고 있다. 사진은 서울 마포의한 부동산 공인중개업소 실거래 안내문. 2025.06.27 윤동주 기자

'9억 초과~12억 이하' 아파트의 최근 2주간 거래량(비중)은 15.1%를 기록했다. 지난해 21.4%보다 6.3%포인트 줄었다. 20억 초과~25억 이하는 3.4%포인트(6.33%→2.95%)감소했다. 15억 초과 20억 이하 아파트 거래 비중은 2.04%포인트(10.7%→ 8.6%) 축소됐다. 30억 초과 아파트 거래도 1.57%포인트(4.29%→2.72%) 줄었다.

반면 중저가 거래 비중은 크게 늘었다. 최근 2주간 거래량(비중)은 6억 이하 29.9%를 기록했다. 지난해 15%의 두 배 정도 많아졌다. 6억 초과~9억 미만은 28.8%를 기록했다. 지난해보다 3.68%포인트 증가했다. 대출규제 이후 9억원 이하 아파트 거래 비중이 10건 중 6건(58.7%)에 이른다.

2주간 서울 매매 거래량, 노원·성북·강서구 순

지역별로 보면 중저가 아파트들이 많은 노원구 85건(9.65%), 성북구 69건(7.83%), 강서구 65건(7.38%) 순으로 거래량(비중)이 많아졌다. 같은 기간 서초구는 4건(0.45%), 용산구는 20건(2.27%), 강남구는 34건(3.86%), 송파구는 36건(4.09%)을 기록했다. 강남 3구, 용산구 등 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서는 6·27 규제 이전 토지거래허가 신청이 접수된 매물에 한해 대출 규제가 제외된다. 다음 달 정도면 거래량은 더 줄어들 수 있다.

대출규제 이후 서울 아파트 매매가 상승률도 꺾였다. KB부동산에 따르면 7월1주(7월7일) 서울 아파트값 상승률은 0.28%로 24주 연속 올랐다. 다만 상승 폭은 2주 연속 줄었다. 대출규제 이전(지난달 23일) 0.44%에서 전주(0.31%)까지 줄었다.

서울 매수우위지수도 60.6으로 전주(76.4)보다 15.8포인트 떨어졌다. 대출 규제 발표 전인 지난달 23일(99.3)과 비교하면 가파른 감소 폭을 나타냈다. 특히 강남 11개구의 매수우위지수는 63.7로 전주보다 18.6포인트 하락했다. 강남11개구는 대출규제 전인 6월4주와 6월5주에 100을 넘어서기도 했으나 규제 이후 확 식었다.

고가 아파트는 직격탄…중저가 '갭 메우기'는 지켜봐야=

전문가들은 이번 대출규제로 중저가 아파트와 고가 아파트 간의 가격 간극을 갭 메우기가 일어날 가능성은 낮게 봤다. 대출 부담이 적은 9억 미만 아파트의 경우 올해 들어 가격 상승 폭이 낮았고 가격 상승에 대한 기대감 등이 반영되면서 거래가 늘어난 것으로 볼 수도 있다는 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "규제로 인해 상대적으로 가격이 많이 오르지 않은 6억~8억원대 주택들이 밀집한 노도강·금관구 일대 거래 비중이 늘어난 것으로 보인다"고 분석했다. 다만 "단기적으로는 거래 총량이 많지 않은 상황이어서 거래 증가·상승세가 지속될지는 지켜봐야 한다"고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "올해는 양극화와 상급지로 이동하려는 수요로 인해 15억~20억원대 아파트 수요가 두드러졌지만 대출규제로 당장 거래가 줄겠지만, 이 분위기가 유지된다면 가격도 분명히 하방압력을 받게 될 수 있다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr