[르포] 강남 4% 오를 때, 40% 뛴 명동상권

평일·공휴일 없이 북적이는 그곳 가보니…

- 임차수요 넘쳐 부르는게 값…월 1000만원 이상 수두룩
- 브랜드숍 입점 땐 인근 상가도 올라…가격 안 떨어져

명동 메인도로의 상가 보증금(1~2층 13㎡ 기준) 8억원~30억원대, 임대료는 7100만~2억6000만원대다.

[아시아경제 한진주 기자] "명동은 7일 상권이라 평일과 공휴일 구분 없이 사람이 북적인다. 상권이 확실한 만큼 임대료가 비싸지만 그만큼 매출이 나온다. 올 들어 월 임대료 1000만원이 넘는 곳들이 늘어났다." (명동 M공인 관계자)
"명동은 임차수요가 넘쳐 철저히 공급자 위주로 시장이 형성됐다. 강남 상가 임대료가 3~4% 오를 때 명동은 30~40%씩 올랐다." (안민석 FR인베스트먼트 연구원)

토요일과 일요일 오후 명동은 쇼핑 나선 젊은이들과 가족, 외국인들로 북적인다. 명동역 6번 출구에서 명동 메인거리로 걸어가다 보면 10명 중 2~3명은 외국인이다. 26일에도 차도르를 두른 여성부터 일본인 여행객 등 너 나 할 것 없이 한 손에는 SPA브랜드 쇼핑백을 들고 있었다. 길거리에서 파는 간식을 먹으며 셀프카메라로 사진을 찍는 외국인 관광객들의 모습도 흔히 볼 수 있는 풍경이다.

명동은 '7일 상권'이라 불리는 대한민국 최대 상권이다. 주중ㆍ주말 가리지 않고 사람이 몰리다보니 부동산 경기와 소비심리가 약화돼 상업용 부동산의 투자 수익률이 하락세를 보이는 와중에도 명동은 '무풍지대'다. 매년 임대료ㆍ보증금ㆍ권리금이 다른 상업지역보다 더 큰 폭으로 뛰고 있다.

26일 토요일 오후 명동은 외국인 관광객과 젊은이들로 발디딜 틈이 없다.

국토교통부가 지난 24일 발표한 2013년도 3분기 상업용 부동산 투자수익률 집계 결과, 오피스 빌딩은 0.95%(연 수익률 3.8%), 매장용 빌딩(상가빌딩)은 0.85%(연 수익률 3.4%)를 기록했다. 2분기와 비교하면 각각 0.09%포인트, 0.4%포인트 떨어졌다. 경기침체에 따른 임대수요 감소, 공급 지속 영향 등으로 공실률은 높아졌다. 오피스 빌딩은 9.3%, 매장용 빌딩은 9.7%로 2분기 대비 각각 0.5%포인트, 0.6%포인트 올랐다.

FR인베스트먼트에 따르면 명동 메인입지(1~2층 132㎡ 기준)와 이면입지(1층 40㎡ 기준) 모두 보증금과 임대료 시세가 올랐다. 지난해 10월 명동 메인입지의 평균 보증금 시세는 5억~20억원대였지만 올해 10월 기준 보증금은 8억~30억원으로 3억~10억원가량 뛰었다. 임대료는 6000만원가량 올라 지난해 6500만~2억원대였던 것이 올해는 7100만~2억6000만원대다.

명동 이면입지도 마찬가지다. 지난해 보증금이 1억~3억원대였지만 올해는 1억2000만~3억5000만원대로 2000만~5000만원가량 올랐다. 임대료는 지난해 870만~1300만원대였지만 올해는 950만~2400만원으로 적게는 100만원, 많게는 2배까지 뛰었다.

명동 M공인 관계자는 "명동 상가 월세, 보증금, 권리금이 다 올랐고 임대료는 작년보다 5~10%씩 올랐다"며 "이면도로로 들어가면 조정이 가능하지만 메인도로는 가격 조정이 불가피해서 임차인들이 원하는 가격대로 조율하기가 쉽지 않다"고 설명했다.

명동 H공인 대표는 "명동은 특수 상권이라 유동인구가 평일에는 100만명, 주말에는 200만명 정도"라며 "요즘 들어 오피스 쪽에 공실이 있지만 상가는 워낙 특수한 상권이다보니 부족한 게 사실이고 개인이 영업하기에는 임대료 부담이 커서 업체들의 문의가 많다"고 말했다.

브랜드가 입점하면 주변 상가 임대료까지 끌어올린다는 것이 중개업소의 설명이다. M공인 관계자는 "브랜드숍이 입점하면 인근 상가 임대료까지 오르는데 올리브영이 들어간 주변 1층 상가나 같은 건물 임대료까지 다 오르지만 브랜드 상점이 올려놓은 임대료가 떨어지지는 않는다"며 "최근에는 관광객들을 대상으로 하는 마사지숍 매물이 늘었다"고 덧붙였다.

2~3년 전 절정에 이르렀던 인사동 상권은 절정기에 비해서는 둔화됐다. 인사동 상인들은 지난해보다 관광객이 줄어들었다고 설명했다.

이에 비해 인근 인사동은 최근 임대료 상승 폭이 주춤하다. 업계 관계자에 따르면 인사동은 2~3년 전 절정에 이르렀다 지금은 성장세가 둔화돼 조정기간에 들어갔다는 설명이다.

FR인베스트먼트에 따르면 2010년 인사동 권리금은 2억~5억원대였지만 최근에는 무권리금~5억원대로 시세가 형성됐다. 보증금은 2010년 1억~4억원대였지만 최근에는 2억3000만~7억원대다. 임대료 시세는 3년 새 80만원가량 올랐다. 2010년 470만~570만원이었고 올해 시세는 550만~1100만원이다.

상인들은 지난해 대비 관광객들이 줄었다고 입을 모았다. 쌈지길 내에서 잡화 상점을 운영하는 한 상인은 "중국 국경절 때 관광객들이 많이 올거라고 기대했는데 작년보다 많이 줄었다"며 "명동이나 남대문 쪽으로 가는 게 아닌가 생각했다"고 말했다. 인사동 메인도로에서 5년째 옷가게를 운영하는 한 상인도 "최근 임대료에 큰 변화는 없었으나 작년보다 장사가 잘 안 된건 사실"이라고 덧붙였다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "명동 내 빌딩은 살 사람은 넘쳐나는데 팔 사람이 없어 철저히 공급자 중심의 시장이 형성됐다"며 "2000년대 초 100억원에 매입했던 빌딩이 지금은 500억~600억원대까지 뛰었고 대형평수 상가는 매물이 부족해 상권이 외곽으로 퍼지고 있다"고 설명했다. 이어 "임대료는 급등하는데 통제장치가 없어 임차인들의 부담이 커지고 있다"고 덧붙였다.