서울시, '전면 철거' 위주 재개발 '맞춤형 정비'로

[아시아경제 고형광 기자] 서울 영등포역 인근 쪽방 밀집지역, 신촌역 주변 지역 등 13곳이 정비예정구역으로 지정된다. 또 서울 도심재개발 방식이 전면 철거가 아닌 지역 특성을 살리는 맞춤형 정비사업으로 진행된다.

서울시는 이같은 내용을 담은 '2020 서울 도시·주거환경정비 기본계획'이 도시계획위원회를 통과했다고 22일 밝혔다. 도시·주거환경정비 기본계획은 향후 10년 동안 지역 내에서 시행되는 정비사업의 밑바탕이 되며 5년마다 재정비된다.

◇ 재개발, 소단위 맞춤형 정비 = 이번 계획의 가장 큰 틀은 도심재개발을 '전면 철거' 등의 무분별한 개발 방식에서 '소단위 맞춤형 정비'(수복형) 방식으로 전환해 서울 도심부의 역사·문화적 장소성 등 지역 특성을 최대한 살리도록 했다는 것이다.

'소단위 맞춤형 정비사업'은 기존 도심 도로망과 특화된 산업용도는 유지하면서 단독필지 또는 중·소규모 이하로 공동 개발하는 방식으로 지역 특성은 살리면서 낙후된 환경을 개선할 수 있는 새로운 도심재개발 유형이다. 재개발 구역인 종로구 공평동, 인사동길 일부 지역에 적용될 예정이다.

다만 이미 주변지역이 철거, 재개발돼 개발여건이 변화한 서울역 주변, 수표동 일부는 기존 철거재개발 방식으로 사업이 진행된다.

아울러 시는 종묘 등 문화재 주변과 태화관길 북측, 남산주변지역 등은 정비예정구역에서 배제해 재개발을 원칙적으로 금지, 옛 도시조직과 문화자원이 그대로 보존될 수 있도록 했다.

◇ 정비예정구역 13곳 신규 지정 = 이번 기본계획에 영등포, 신촌역 주변 등 13개 지역 총 39만㎡가 도시환경정비 정비예정구역으로 신규 지정돼 새로운 지역중심지로 재개발된다.

새로 편입된 곳은 ▲신촌역주변 ▲아현동 일부지역 ▲영등포역 전면 유곽 및 쪽방 밀집지역 ▲신용산역 북측 일대 ▲용산 빗물펌프장 주변지역 ▲삼각지역 남측지역 ▲태평양부지 주변지역 ▲연신내역 주변 ▲구로디지털단지역 주변 ▲서울대입구역 주변 ▲양평동 준공업지역(양평 1·14구역, 당산 8구역) 등이다.

이들 지역은 지역·지구 중심지의 역세권 내 상업·준주거지역을 대상으로 노후도, 과소필지, 저밀이용 등의 검토기준을 거쳐 지정됐다.

시는 이 밖에 역세권의 경우 용적률을 높여주는 대신 일정 비율을 장기전세주택(시프트)으로 짓도록 하는 '역세권 시프트' 대상 지역도 정비예정구역에 자동적으로 들어갈 수 있도록 했다.

'역세권 시프트'는 용적률을 높여주는 대신 일정 비율을 시프트로 짓도록 하는 것으로 공급요건은 역 중심 반경 250m 이내(500m까지는 위원회에서 경계 결정), 20년 이상 50%, 부지면적 5000㎡ 이상의 세 가지 모두를 충족해야 한다.

◇ 관광인프라 용적률 인센티브 = 도심지역의 공익성 강화를 위해 용적률 인센티브 비율도 조정된다. 시는 민간이 선호하고 있는 주거와 업무용도의 용적률 인센티브량을 축소하는 대신 관광인프라 구축을 위해 숙박용도 도입시 복합 비율(20%~80%)에 따라 최대 200%의 용적률 인센티브를 부여한다.

또 숙박시설 주용도 도입시 기반시설 및 공개공지 초과 제공시 최대 1000%까지 받을 수 있었던 용적률을 1200%까지 허용하기로 했다.

아울러 시는 도심공간의 공익성 강화를 유도하기 위해 건물 최상층을 전망대나 로비 등의 휴게공간으로 개방하는 경우도 면적에 따라 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 예를 들어 대지 면적이 3000㎡이고 개방면적이 500㎡일 경우 약 33% 용적률 인센티브를 받게 된다.

☞도시환경정비사업 = 일반 주택 재개발을 제외한 도심이나 부도심 등에 대한 민간 주도 재개발 사업의 밑그림으로 도시기능 회복이나 상권 활성화가 필요한 지역을 대상으로 도시환경을 개선하기 위해 실시된다. 1970년대 도심부 4대문 안에 처음 도입돼 현재까지 190개 사업장이 도시환경정비사업을 완료했으며 50개 사업장에서 진행 중이다.

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