한남3구역 관리처분 임박…프리미엄 '반토막' 난 이유는?

상가 조합원 가처분 신청 기각되며 사업 재개
우여곡절 끝 뉴타운 지정 20년 만 이주할 듯
관처 이후 조합원 지위 양도 불가…급매 나와

역대 최대 재개발인 서울 용산구 ‘한남3구역’이 이주·철거 전 마지막 관문인 관리처분인가를 눈앞에 뒀다. 법원이 상가 조합원의 가처분 신청과 관련해 조합의 손을 들어주면서 사업이 다시 탄력을 받는 모양새다. 다만 부동산 시장이 침체된 데다 관리처분인가 이후 사고 팔 수 없는 급매물이 나오면서 프리미엄은 고점 대비 반 토막이 났다.

2일 정비업계에 따르면 한남3구역은 이달 말께 용산구청으로부터 관리처분계획을 인가를 받고 이르면 가을 이주를 시작할 방침이다. 당초 2월 관리처분인가를 예상했으나, 일부 상가 조합원이 법원에 관리처분 총회 효력정지 가처분 신청을 하면서 지체됐다. 결과적으로 지난달 26일 해당 가처분 인용 결정이 취소되면서 두 달여 간 멈췄던 재개발 사업이 다시 속도를 내게 됐다.

한남3구역 전경

한남3구역은 한남동 686 일대에 5816가구를 짓는 역대 최대 규모 재개발 사업이다. 총사업비가 8조3000억원에 이른다. 2003년 11월 뉴타운 구역으로 지정됐지만, 조합원 간 갈등을 비롯해 각종 내홍에 시달리며 사업이 지연됐다. 초창기 60대였던 소유주가 80대가 된 2019년 3월에서야 사업시행인가가 났다. 2020년 6월에는 과열경쟁으로 인한 시공사 선정 취소 사태를 딛고 현대건설이 최종 시공사로 낙점됐다.

우여곡절 끝에 한남3구역이 앞둔 관리처분인가는 재개발 절차에서 이주·철거·일반분양 전 마지막 관문으로 불리는 단계다. 사업 불확실성이 거의 사라지는 상황이지만 현재 매물 시세는 2년 전 부동산 호황기 대비 크게 하락했다. 전용 59㎡ 입주권을 받을 수 있는 매물의 경우 매매가에서 권리가액을 제외한 프리미엄이 과거 고점 12억원대에서 6~7억원대까지 떨어졌다.

부동산 시장 침체로 재개발이 타격을 입은 데다, 용산구가 속한 투기과열지구에서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 사실상 어렵기 때문에 급매물이 쏟아진 결과다. 실거주가 아닌 시세차익을 원하는 소유주는 관리처분인가 이전에 무조건 매물을 팔아야 한다. 이에 프리미엄이 반토막 났다.

정비업계 관계자는 "관리처분인가 이후에도 10년 이상 보유, 5년 이상 실거주한 소유주의 매물은 거래할 수 있으나 소수에 불과해 향후 프리미엄이 급등할 가능성이 높다"면서 "가격 상 지금이 투자 적기일 수 있지만, 현금청산 당하지 않으려면 관리처분인가 전까지 잔금을 치러 소유권 이전이 돼야 하는 만큼 주의가 필요하다"고 조언했다.