골드만삭스도 베팅한 서울 호텔…품귀 현상에 1조 몰렸다[부동산AtoZ]

'상업용 부동산 전망' 보고서
1~3분기 거래액 1조897억원
전년동기比 거래건수는 동일
실속있는 3~4성급 거래 늘어
골드만삭스 앰배서더 서울 인수
외국인 관광객 밀집상권 투자

서울 호텔 시장에 1조원이 넘는 투자금이 몰렸다. 지난해까지 합치면 2년 연속 1조원이 넘는 자금이 투입됐다. 외국인 관광객 특수를 노린 해외 자금의 '머니 무브'가 이뤄진 결과다. 내년에도 호텔 객실 수가 부족할 것으로 예상되면서 투자 열풍은 더욱 거세질 수 있다는 전망이 나온다.

16일 글로벌 부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드의 '2026 상업용 부동산 전망' 보고서에 따르면, 올해 1~3분기 서울에서 거래된 자산 규모 100억원 이상 주요 호텔은 7건, 총 거래액은 1조897억원에 달했다. 전년 동기와 거래 건수는 동일하다. 총 거래 규모는 1조3380억원에서 소폭 줄었다.

골드만삭스 등 큰손, 실속형 3·4성급 호텔 '입도선매'

올해는 실속 있는 3~4성급 호텔 거래가 늘면서 총 거래액이 1조원을 넘어섰다. 지난해에는 콘래드 호텔 서울 등 고가의 5성급 대형 호텔 거래가 전체 규모를 키웠다.

특히 올해에는 골드만삭스가 시장에 진출했다. 지난 7월 JB자산운용과 손잡고 머큐어 앰배서더 서울 홍대(270실)를 2620억원에 인수했다. 외국인 관광객이 밀집하는 홍대 상권에 자리 잡은 4성급 호텔이다. 건물 저층에는 무신사 스탠다드 등이 입점해 있다. 소비자를 끌어들이는 상점을 유치해 고객 유인력을 높이는 '복합 자산 투자'의 전형이다.

국내 리츠 운용사들도 알짜 매물 확보에 분주했다. KB자산운용은 맥쿼리자산운용으로부터 포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울역(342실)을 1720억원에 매입했다. 신한리츠운용은 하나대체투자자산운용이 보유하던 신라스테이 마포(382실)를 1430억원에 사들이며 호텔 포트폴리오를 확대했다.

보고서는 3~4성급에 자금이 몰리는 이유로 "5성급은 자산 가격이 높고 운영 리스크가 큰 반면, 중급 호텔은 상대적으로 진입 장벽이 낮으면서도 관광객 수요가 안정적"이라며 "홍대, 서울역, 마포 등은 외국인 관광객 유동 인구가 많아 가동률을 유지하기 수월하다"고 분석했다.

실제로 엔데믹 이후 공급 부족이 심화되면서 이미 2023년 기준 서울의 3~4성급 호텔 객실 점유율은 80%에 육박했다. 평균 객실 단가(ADR)도 전년 대비 25%가량 급등했다.

내년 수요가 공급 추월…'객실 대란'에 오피스 개조 붐

서울의 호텔 부족 현상은 머니 무브의 원인으로 꼽힌다. 2012~2016년 '관광숙박시설 확충을 위한 특별법' 시행으로 2015~2017년에는 호텔 객실 수가 연간 13% 이상 급증했다. 2023년부터는 코로나19를 거치며 멸실되거나 영업이 중단된 물량이 늘어나, 감소세로 돌아섰다. 지난해는 약 4만2000개를 기록하며 전년과 비슷한 수준을 유지하고 있다. 호텔로 전환할 수 있는 건물이나 새로 지을 수 있는 땅이 적어, 객실의 수는 현 수준에서 유지될 가능성이 크다.

반면, 수요는 급증하고 있다. 국내외 관광객의 연간 숙박일 수는 지난해 기준 약 3400만일을 기록하고 있다. 코로나 이전(2018년) 대비 23% 늘었다. 아시아뿐 아니라 미국·유럽에서 방문하는 관광객이 증가하면서 평균 체류 기간도 길어지는 추세다. 보고서는 내년 수요-공급 비율이 100.8%를 넘어서며 객실 부족이 본격화할 것으로 내다봤다.

업계에서는 성수기 호텔 예약이 어려워지면서 게스트하우스, 생활형 숙박시설, 모텔 등 대체 숙박시설이 반사이익을 누릴 수 있다는 전망도 나온다. 김수경 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀장은 "신규 공급이 막힌 상황에서 오피스나 주거 건물을 숙박 시설로 전환하려는 시도가 늘어날 전망"이라며 "내년에도 서울 내 3~4성급 호텔의 활발한 거래와 해외 투자자 참여가 이어질 것"이라고 말했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr