"빈 상가를 주택으로" 다시 뜨나…LH연구원 "5년간 1만가구 공급 가능"[부동산AtoZ]

LHRI, 보고서 통해 사업 재추진 제안
도심 오피스·숙박시설→청년 임대주택으로 전환
5년간 서울 4600가구 포함 전국 1만가구 공급 잠재력
뉴욕·런던 등 도입…한국도 '오피스→주거' 전환 본격화?
사업성·법적 책임 한계는 여전…제도적 보완책 필요성

윤석열 정부 시기에 사실상 중단됐던 '비주택 리모델링 임대주택 사업'이 4년 만에 재추진될 가능성이 높아졌다. 한국토지주택공사(LH) 산하 토지주택연구원(LHRI)은 최근 보고서를 통해 "LH가 사업을 다시 추진해야 한다"고 공식 제언했다. 코로나19 이후 도심 오피스와 상가의 공실이 늘어나는 상황에서, 이를 주거시설로 전환하면 공급난을 완화할 수 있다는 것이 LHRI의 의견이다. 특히 현 정부의 '공적주택(공공분양+공공임대)' 확대 기조와도 맥을 같이하고 있어, 미국 뉴욕처럼 비주택을 주거 시설로 전환해 공급할 수 있게 될지 귀추가 주목된다.

5년간 서울 4600가구, 전국 1만가구 공급 잠재력

관광호텔에서 청년 임대주택으로 재탄생한 성북구 안암동의 '안암생활'. 아이부키 홈페이지.

3일 LHRI에 따르면 연구원은 지난 1일 '비주택 리모델링 사업의 동향과 추진 여건'이라는 제목의 리포트를 발간했다. 보고서는 "미국, 유럽 등 전 세계 주요 도시에서 오피스 수요 감소, 도심지 비주택의 용도 전환 트렌드가 강화되고 있다"며 "이용이 적은 상업용 부동산을 수요가 많은 주거용으로 전환하는 방안을 검토하되, 업무시설과 상가를 분리해 시기별 중점 추진 대상을 설정할 필요가 있다"고 했다. 주택 공급이 지연되는 상황에서 공실화되는 비주택을 활용하면 공급에 기여할 수 있다는 분석이다.

보고서 내용을 보면 LH가 향후 5년간 전국에서 1만가구 수준의 신규 임대주택 공급이 가능하다고 추산했다. 서울의 경우 역세권(약 250m)을 중심으로 숙박시설(1740가구)과 업무시설(2440가구), 상가(190가구), 노유자시설(230가구) 리모델링을 통해 총 4600가구 정도의 공급이 가능하다고 추정했다. 경기·인천은 3220가구, 지방광역시는 2300가구가 가능하다고 추산했다. 이는 부동산원·V-WORLD·레일포털·서울열린데이터광장 등 다양한 공간 데이터를 기반으로 한 수치다.

구조 변경·규제 벽에 막혀…뉴욕 사례 주목

비주택 리모델링 사업은 문재인 정부가 2020년 '2·4 대책'에서 도입해 올해까지 총 4만1000가구 공급을 목표로 시작됐다. LH는 2020~2021년 서울 등 10개 사업장에서 1291가구를 시범 공급하며 기대를 모았다. 국정기획위가 지난 7월 방문한 서울 성북구의 임대주택 '안암생활'이 대표적 사례다. 노후한 관광호텔을 청년 임대주택으로 전환한 곳이다.

그러나 2022년부터 신규 사업지 발굴이 중단됐다. LHRI는 그 배경으로 바닥난방·욕실 설치 등 구조 변경에 따른 공사비와 기간 증가, 기존 구분 소유자·임차인 동의 절차의 복잡성, 주택건설기준으로 인한 주거성능 저하 우려, 리모델링 과정에서 하자 책임 소재 불분명 등을 꼽았다. 제도적 보완 부족으로 사업성이 떨어졌다는 지적이다.

이에 대해 보고서는 해외 주요 도시들의 사례를 근거로 비주택 리모델링 사업을 지속적으로 추진할 필요가 있다고 제언했다. 사업 추진을 위해 제도적 기반을 마련할 필요가 있다는 것이다. 뉴욕시는 팬데믹(세계적 대유행) 이후 맨해튼 오피스 공실률이 20% 안팎까지 치솟자, '오피스 투 레지던셜(Office-to-Residential)' 전환 프로그램을 도입했다. 민간 개발자에게 세금 감면, 용적률 상향, 신속 인허가를 제공하며 리모델링을 유도한 결과, 현재까지 2만8500가구를 공급했다. 2030년까지 추가 7만700가구 공급을 목표로 하고 있다. 맨해튼 금융가의 노후 오피스를 1320가구 규모 아파트로 탈바꿈시키는 '25 워터스트리트' 프로젝트가 대표 사례로 꼽힌다.

관광호텔에서 청년 임대주택으로 재탄생한 성북구 안암동의 '안암생활'. 아이부키 홈페이지.

특히 현 정부는 공적주택을 대폭 늘리는 기조여서, 이 사업은 탄력을 받을 가능성이 높다. 국토부 내년도 예산안을 보면 공적주택 사업에 전년보다 6조3000억원가량 늘린 22조8000억원을 편성했다.

LH 관계자는 "이 사업은 공급 확대와 도심 활성화에 기여할 수 있는 한편, 구조 변경 비용과 법적 책임 불확실성 같은 현실적 제약이 크다"며 "정부 차원의 제도적 지원을 병행해야 추진 동력을 확보할 수 있을 것"이라고 밝혔다. 국토부 관계자는 "임대주택 공급 차원에서 관련된 모든 아이디어를 살펴보고 있으며, 비주택 리모델링 사업도 충분히 검토될 수 있을 것"이라고 답했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr