개포우성7차 삼성 VS 대우 격돌…사업 조건 살펴보니

20일 개포우성7차 조합원 대상 설명회 예정
사업비 '대우 CD+0.0%', 삼성 '최저금리'
대우는 책임준공, 삼성은 공사기간 단축 제안

개포우성7차 시공사 선정을 한 달가량 앞두고 삼성물산과 대우건설이 본격적인 조합원 표심 잡기에 나섰다.

17일 정비 업계에 따르면 개포우성7차 조합은 오는 20일 조합원 대상 설명회를 개최한다. 입찰에 참여한 양사는 조합원 배포용 사업 조건 제안서를 마련했다. 제안서 내용에는 사업비 조달 조건, 이주비 한도, 공사비, 공사 기간 등에 대한 약속이 담겼다.

필수 사업비 금리, 대우 'CD+0.0%' vs 삼성 '한도 없는 최저금리'

제안서에서 가장 큰 화두는 사업비 조달금리다. 사업비는 공사비를 제외한 지출금액으로 용역비, 이주비, 금융비용, 수수료 등을 통칭한다. 대출 규제 발표 이후 사업비 조달 조건에 대한 관심이 높아졌다. 삼성물산은 개포우성7차에 한도 없는 사업비를 최저금리로 조달하겠다고 제안했다. 삼성물산은 대우건설보다 신용등급이 4단계 더 높다는 점을 앞세우며 총사업비 발생 이자를 2780억원으로 산출했다. 경쟁사보다 금리가 2% 낮고 금융비용도 2400억원가량 더 저렴하다는 것이다.

다만 삼성물산은 구체적인 금리 수치는 표기하지 않았다. 삼성물산 측은 "현시점에서 착공할 때 적용되는 금리에 대해 언급할 수 없다"며 "시공사 선정되면 계약서를 체결할 때의 시점으로 금리가 결정되는 것"이라고 밝혔다. 다만 "재무 건전성이 뛰어나 다른 건설사보다 훨씬 낮은 금리로 조달할 수 있다"고 설명했다.

대우건설은 조합 필수사업비를 CD+0.0%로 책임 조달하겠다고 밝혔다. 삼성물산이 한남4구역에서 제안했던 금리인 CD+0.78%보다도 낮다. 대우건설은 "조합이 총회에서 의결한 필수 사업비에 적용하는 금리"라고 설명했다. 조합 측은 사업비 규모를 4000억원으로 추산해 CD+0.0% 금리가 적용될 예정이라고 조합원들에게 설명했다. 대우건설은 필수사업비를 주택도시보증공사(HUG) 보증으로 대출할 때 보증수수료 전액을 직접 부담하겠다고 명시했다. 대우건설은 필수사업 액수에 대해서는 제안서에 명시하지 않았다.

이주비 삼성 'LTV 150%' vs 대우 'LTV 100%'

6.27 대출 규제 이주비 대출 한도가 6억원으로 묶이면서 이주비는 시공사 선정에 중요 쟁점이 됐다. 이주비는 조합원 종전자산을 담보로 은행으로부터 대출받는 것으로, 이주하거나 세입자를 내보낼 때 반환하는 보증금 등에 쓰인다.

삼성물산은 이주비로 '담보인정비율(LTV) 150%'를 제안했다. 삼성물산은 총회 결의에 따라 조합 사업비를 한도 없이 조달할 수 있다는 조건도 달았다. 대우건설은 기본 이주비의 경우 법정 한도와 동일한 LTV 50%, 추가 이주비는 LTV 50%로 'LTV 100%'를 제안했다. 대신 대우건설은 전·월세 자금이나 다주택자·채무자 등을 위한 이주비 등에 활용할 수 있는 사업촉진비 1조원을 책임 조달하겠다고 약속했다. 사업촉진비는 시공사 선정 후 총회 결의를 통해 지급한다는 조건도 달았다.

3.3㎡당 공사비는 삼성물산 868만9000원, 대우건설 879만6000원을 제안했다. 총공사비는 대우건설(6778억원)이 삼성물산(6757억원)보다 20억원가량 많다. 총공사비는 순공사비에 부가세나 제반 경비를 포함한 금액을 말한다. 대우건설이 제시한 순공사비는 6198억원, 삼성물산은 6407억원이다.

공사대금 지급 방식도 나뉘었다. 삼성물산은 분양대금 수입이 생기면 일정 비율을 무조건 지급하는 '분양불', 대우건설은 분양대금 수입이 생기면 진행률만큼 공사비를 받는 '분양수입금 내 기성불'을 제안했다.

대우 '하이엔드·책임준공', 삼성은 '개포 최대'로 차별화

대우건설은 하이엔드 브랜드인 '써밋 프라니티'를 적용한다는 점을 강조했다. 커뮤니티 시설인 '프라이빗 어메니티'에는 프라이빗 시네마·골프연습장이 조성되며 마감재도 이태리산 원목·주방가구를 적용한다는 점을 부각했다. 아울러 삼성물산과 달리 '책임준공확약서'를 제출해 기간 내 공사를 마무리 짓고 이행하지 못할 경우 지체상금을 지급하겠다고 강조했다.

삼성물산은 개포 최대 서비스 면적인 가구당 13.1평을 제공한다는 점과 대모산·양재천·탄천이 보이는 100% 열린 조망을 확보한 설계안을 홍보하고 있다.. 공사 기간도 43개월로 제안하면서 경쟁사 대비 4개월 단축해 분담금을 절감시키겠다고 약속했다.

마종혁 개포우성7차 조합장은 "현재 조합이 가장 중점적으로 보는 부분은 시공사를 통한 HUG 보증 여부"라며 "공사비 지급을 '분양불'로 할 경우 공사비가 빠져나가고 난 뒤 자금이 부족해져 시공사에 의지할 가능성이 생긴다"고 말했다. 이어 사업비 조달 금리와 관련해서는 "조합 입장에서는 필수 사업비 조달 금리와 관련해 최저금리가 아닌 CD 금리 기준 몇 %인지 명확히 제시해줬으면 하는 아쉬움이 있다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr