"16억에 거래하려는데 17억 주겠다고…" 불안 번진 서울 아파트 급등지 가보니

[집값긴급점검]
강남·용산서 다른 지역 상승세 확산
내달 DSR 3단계 앞두고 막차심리도

"매물이 없는데 일주일 단위로 5000만원씩 호가가 뛴다. 계약 성사 직전에 집주인이 가격을 올리면서 깨지는 일도 잦아졌는데, 현장에선 '계약이 부러졌다'는 표현까지 나왔다."(마포구 아파트단지 부동산 공인중개사)

"매도인한테 '지금 계좌 줄 수 있냐'고 물어도 '조금 더 기다리겠다'며 거래를 미루는 분위기다. 중개업소에서도 보여줄 매물이 없으니 매매보다 임대 매물을 돌리는 데 집중할 정도다."(성동구 공인중개사)

이처럼 서울 곳곳에서는 매물을 거둬들이는 매도인과 사려는 사람들 사이에 줄다리기가 한창이다. 선호지역을 중심으로 공급 부족을 해소할 길이 마땅치 않은 가운데, 새 정부가 수요 억제 카드를 쓰지 않을 가능성이 높다는 점도 이러한 현상을 부추기고 있다.

서울 성동구 옥수동 부동산 중개업소에 매물 정보가 붙어있는 모습. 오유교 기자

그나마 다음 달 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 적용되면 대출한도가 줄면서 당장은 거래가 주춤해질 전망이다. 다만 지난해 2단계 적용 후에도 몇 달 지나지 않아 거래가 늘고 이상급등 현상이 불거진 만큼 효과가 제한적일 것이라는 관측도 나온다.

"더 오른다" "지금 사야" 심리에 휘둘린 주택시장

한국부동산원이 17일 발표한 지난달 주택가격동향 조사를 보면 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 0.54로 집계됐다. 토지거래허가구역 해제 여파로 강남권을 중심으로 급등했던 올해 3월(0.80) 이후 꺾이는 듯했으나 다시 반등세로 돌아섰다. 주간 단위로 집계하는 아파트 가격동향도 지난해 8월 이후 상승 폭이 가장 높다.

일선 중개업소 현장에서 체감하는 오름폭은 이보다 더하다. 매도인 변심으로 철회하는 사례가 늘면서 "거래 자체는 많이 줄었는데 호가가 많이 올랐다"고 설명했다. 토허제 해제·재지정 과정에서 우려했던 '인접지역 풍선효과'는 성동·마포구 등 주요 단지를 중심으로 번지는 분위기다.

서울 응봉산에서 바라온 강남구 압구정동, 청담동 일대 아파트 단지. 연합뉴스

특히 새 정부 들어 투기과열지구나 토지거래허가구역을 추가 지정할 수 있다는 소식이 전해지면서 예비 수요자 사이에서는 불안심리가 작용하는 모양새다. 서울 성동구 금호동 서울숲 푸르지오 한 중개업소 관계자는 "(토허구역 재지정 후) 강남에서 밀려난 자금이 옥수·금호 등으로 유입되며 이 지역에서도 매물이 귀해지고 가격은 우상향"이라며 "16억원에 거래하려다 17억원 제안이 들어와서 거래를 보류하는 식"이라고 말했다.

마포구 아현동의 한 공인중개사는 "강남·용산이 묶이면서 갭 투자 수요가 상대적으로 싼 마포로 몰렸다"며 "'지금 사야 한다'는 추격 매수가 붙은 형국"이라고 말했다. 인근 염리동 한 중개사도 "토허제 지정 소문이 돌자 오히려 매수세가 더 붙었다"며 "묶이기 전에 사려는 수요와 더 비싸게 팔려는 심리가 맞물렸다"고 말했다.

새 정부 첫 부동산 대책 방향성 주목

전문가들은 최근 급등은 "정상적인 상황이 아니다"고 지적한다. 정부가 관련 대책을 내놔야 하겠지만, 섣부른 규제가 불쏘시개 역할을 할 수 있는 만큼 신중히 접근해야 한다고 봤다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "서울 주요 지역 매물은 씨가 마르면서 거래 없이 가격만 오르는 위험한 장세가 이어지고 있다"며 "상승 기대감과 매물 부족, 정책 불확실성, 금리 하락, 공급 지연이 동시에 작용하는 복합 국면으로 실효성 있는 대응책이 필요하다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 프롭테크리서치랩장은 "자금력 있는 수요가 특정 지역과 상품에 몰리면서 서울 아파트 가격을 끌어올리고 있어, 공급만으로는 해결이 어렵다"며 "글로벌 자금까지 유입되고 있는 상황에서 수요 집중 현상을 막지 않으면 해결이 어렵다"고 말했다.

이재명 대통령이 후보 시절부터 부동산 규제에 부정적인 입장을 보인 터라 앞으로 나올 정책이 어떤 방향성을 가질지 대해서도 관심이 쏠린다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "문재인 정부와 차별화를 내세우며 규제를 자제하던 기조가 시험대에 올랐다"며 "섣부른 규제는 이미지 리스크를 키울 수 있고 시장 자율을 강조한 초반 정책 기조와도 배치되는 만큼 당국의 고심이 깊을 것"이라고 말했다. 처음 내놓는 부동산 대책을 시장에서 규제라고 판단할 경우 새 정권 업무 전반의 추진동력을 잃을 수도 있다는 점을 우려한다는 얘기다.

서울 마포구 염리동 부동산 중개업소에 매물 정보가 붙어있는 모습. 최서윤 기자

박원갑 KB부동산 수석 전문위원은 "서울과 수도권은 실거래보다 심리와 호가 주도의 과열장인 데다 지방은 유동성과 정책 기대감에 따른 상승 가능성이 있다"며 "대규모 추가경정예산 정책이 실물경기를 살리기보다는 자산 가격 상승을 자극해 저출산·주거부담 확대 등 구조적 문제로 이어질 수도 있다"고 지적했다.

"DSR, 시장 영향 제한적" 전망도

정부의 대책은 다음 달 3단계 DSR 시행 이후 시장 상황을 지켜보며 내놓을 가능성이 높다. 3단계 DSR은 미래 위험을 선반영해 대출한도를 줄이는 방식이다. 금융당국이 시뮬레이션한 결과를 보면 연 소득이 1억원인 경우 대출상품에 따라 2단계 때보다 적게는 1800만원에서 많게는 3300만원가량 줄어든다. 신용대출의 경우 차주별로 100만~400만원가량 감소한다.

3단계 스트레스 DSR을 두고 시장에서는 주택 거래가 일정 부분 줄어들 것으로 예상했다. 지난해 9월 2단계 스트레스 DSR을 적용했을 때도 거래가 대폭 줄었다. 지난해 2단계 시행 전 3개월(6~8월)간 월평균 아파트 매매거래량은 7904건에 달했는데, 3단계 시행 후 3개월(9~11월)은 월평균 3519건으로 절반 이하로 감소했다.

그러나 최근 집값 급등이 당분간 이어질 것이라는 심리가 매도·매수인 전반에 번져 있어, 3단계 DSR 효과가 예전보다 못할 것이라는 전망도 나온다. 마포구의 한 공인중개사는 "원래부터 대출 비중이 낮은 수요, 자금 여유가 있는 수요가 주를 이뤘다"며 다음 달 이후에도 큰 영향이 없을 것으로 내다봤다.

양지영 수석은 "정부가 아직 '구두 경고' 수준에 머물고 있고 실질적 규제는 7월 이후 거래 추이를 본 뒤 나올 가능성이 높다"며 "다만 공급 확대 신호가 부족한 데다 대기수요를 해소할 만한 정책이 없는 점도 문제를 키우는 원인 가운데 하나"라고 말했다. 박원갑 전문위원은 "정부가 시장을 자율에 맡기겠다는 초기 입장을 내놨지만 여론과 시장 압박에 따라 규제 신호를 시장에 보내는 게 불가피할 것"이라고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr
오유교 기자 5625@asiae.co.kr