시세상승·신축입주·통계개편…강남 ‘시총 300조’ 시대 열렸다

강남구 시세, 올해 들어 전국 3위 상승률
소규모 단지 포함 통계 개편과 신축입주도 시총 견인
'정비사업 격차'도 영향…"시총 강세, 구조적 흐름"

부동산 시장에선 서울 강남구의 아파트 시가총액 300조원 돌파가 이미 "시간문제일 뿐"이라는 인식이 지배적이었다. 부동산R114에 따르면 강남구 아파트 시총은 2021~2023년 동안 200조원 초반대에 머물렀지만, 지난해 말 기준 286조7428억원으로 1년 만에 무려 38.2% 급등했다. 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률이다.

강남 시총의 급증은 신축 대단지 입주 본격화, 주택 시세 상승세 지속, 인공지능(AI) 기반 통계 커버리지 확장 등 세 가지 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 2023~2024년 강남구에서는 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크'(6702가구), '개포프레지던스자이'(3375가구) 등 대규모 단지가 입주했고, 이는 서울 전체 입주 물량의 26.8%를 차지했다. 또 한국부동산원 자료에 따르면 올해 강남구 아파트 누적 시세 상승률은 5.18%로, 과천(5.84%)·송파(5.60%)에 이어 전국 3위를 기록 중이다. 여기에 부동산R114가 AI 기반 시세 서비스를 도입하며 소규모 단지까지 통계에 포함되면서 시총은 더욱 급증했다. 다만 노원·도봉 등 외곽지역은 같은 조건에서도 시총이 감소하는 등 지역 간 격차는 오히려 심화하는 추세다.

이러한 현상은 '소득 양극화'가 '주거 양극화'로 이어지고 있다는 구조적 흐름을 보여주는 신호로도 읽힌다. 아파트 접근성이 수월한 고소득층은 자산 가격 상승의 수혜를 빠르게 흡수하며 실거주·투자용 주택을 모두 확보하고 있는 반면, 중저소득층은 가격 상승 속도를 따라잡지 못해 격차가 벌어지는 흐름이 뚜렷해졌다는 것이다.

최근 가계소득 분위별 격차는 벌어지고 있다. 특히 고소득층의 주택 구입 능력이 더 커졌다. 최근 통계청이 발표한 '2025년 1분기 가계동향조사 결과'에 따르면 소득 상위 20%인 5분위는 1년 전보다 5.6%, 4분위는 5.8% 늘어 전체 평균(4.5%)보다 오름 폭이 컸다. 3분위와 2분위의 소득은 각각 2.9%, 1.9% 올라 소득이 낮을수록 소득 증가율이 낮았다. 심지어 1분위는 1년 전보다 1.5% 줄었다. 하나증권에 따르면 상위 10% 고소득층의 소득 대비 주택가격 배율(PIR)은 4.9년으로, 전체 평균(12년)에 비해 두 배 이상 낮은 것으로 나타났다.

강남구의 정비사업 속도가 빠르다는 점도 시총을 끌어올리는 데 영향을 미쳤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남은 브랜드 아파트 수익성과 분양성이 높아 건설사 선호도가 높은 지역"이라며 "공급도 지속적으로 집중되고 있다"고 분석했다. 특히 이달부터 압구정 2구역의 시공사 입찰이 시작되면서 재건축 붐이 본격화할 전망이다.

이재명 대통령이 공약으로 내건 정비사업 규제 완화 기조가 이어진다면 강남구 시총은 더 커질 수 있다. 함 랩장은 "강남구의 시총 증가는 일시적 상승이 아니라 구조적 성장 흐름에 진입했다"며 "이는 자산 격차를 더욱 벌리는 결정적 요소로 작용할 수 있다"고 말했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr