너도나도 서울 아파트 사겠다고 난리…"예상보다 빨리 많이 올랐다"[토허제 해제 한달]

13일 기준 서울 아파트 거래량은 4766건
토허제 해제가 불쏘시개 역할…8월 이후 최대
잠실·대치 아파트 2월부터 신고가 잇따라
오세훈 "거래 물량, 상승 속도 이상 징후 없어"
대출규제·금리인하 등 맞물려 상승폭 예상보다 커

토지거래허가구역(토허구역)이 해제된 후 한 달동안 서울 아파트 거래량은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다. 해제 지역을 중심으로 갈아타기 수요가 유입되면서 집값도 뛰었다. 금리인하와 대출규제 완화까지 맞물리면서 토허구역 해제는 강남 집값 상승의 불쏘시개 역할을 했다. 이를 두고 서울시는 ‘정상적인 상황’이라고 진단하나 집값이 너무 뛰면 "(토허구역을) 재지정하겠다"고 한 상황이다. 다만 전문가들은 정국이 불안한 가운데 추가 규제가 어렵다고 판단하고 있어 집값 상승세는 앞으로도 이어질 것으로 전망했다.

13일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 이날 기준 4766건으로 집계됐다. 지난해 8월(6537건) 이후 가장 많다. 신고 기간이 이달 말까지라는 점을 감안하면 6000건을 넘어설 것으로 보인다. 토허제 해제 이후 거래가 큰 폭으로 늘었다.

상승폭 확대에 해제지역은 신고가 갈아치워

집값도 상승하고 있다. 부동산원에 따르면 3월1주 기준 서울 아파트 매매가는 0.14% 상승했고 송파구(0.68%)와 서초(0.49%)·강남구(0.52%) 역시 전주 대비 상승폭을 키웠다. 토허구역 해제 이후 매매가 상승률이 매주 확대되고 있다. 해제지역에서 실거주 의무 없이 갭투자가 가능해지면서 외지인 투자나 갈아타기 수요 등이 적극적으로 움직인 결과다.

지난달 13일 잠실·삼성·대치·청담 토허구역 해제 발표 이후 해제지역을 중심으로 신고가 경신이 이어지고 있다. 지난달 26일에는 잠실 엘스 84㎡이 최고가인 30억원에 거래됐다. 지난달 23일 대치SK뷰(93㎡)는 직전 최고가(38억원) 대비 5억원이나 오른 43억원에 팔렸다. 잠실 파크리오 59㎡는 지난 1일 21억5000만원에 손바뀜하며 신고가 대열에 합류했다. 래미안대치팰리스 94㎡는 지난 8일 45억원에 거래됐는데 직전 최고가 대비 1억2000만원 높은 가격이다.

토허구역 해제 이후 가격 상승은 예견된 상황이었다. 하지만 오름 폭이나 속도는 예사롭지 않다. 전문가들은 조기대선을 앞두고 정국이 불안정한 상황에서 집값을 잡을 새로운 규제를 내놓기 여의치 않을 것이라는 관측이 시장에 반영되고 있다고 본다.

토허제를 해제한 시점도 적절하지 않았다는 지적이 나온다. 지난해에도 서울시가 토허제 해제를 검토했다가 실행에 옮기지 못했고, 올해 들어 해제한 것은 오 시장의 정치적인 판단이라는 해석이 나온다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "지난해부터 강남구에서 강하게 요청했고 시가 해제를 검토했던 것으로 안다"며 "올해 2월에야 해제한 것은 정치적인 시점을 염두에 둔 것으로 보인다"고 말했다.

오세훈 시장은 지난해까지 부동산 시장에 대해 ‘하향 안정화’라는 방침을 고집해왔다. 토허제 해제 이후 상승세에 관해서는 ‘정상적인 상황’이라고 진단하며 재지정도 검토하겠다고 밝혔다. 오세훈 시장은 지난 10일 "지금까지는 예상했던 정도 수준을 넘어서지 않는 것으로 보여진다. 거래 물량, 상승 속도나 정도를 보면 아직까지는 그렇게 크게 이상 징후는 발견되지 않고 있다"며 "3~6개월 정도 예의주시하면서 조치할 상황이 무엇인지 지켜보면서 판단하겠다"고 말했다. 시와 국토교통부는 부동산시장·공급상황 점검 TF 등을 꾸리고 현장 점검 등을 통해 시장 교란 행위에 대응하겠다고 엄포를 놓기도 했다.

"상승세 당분간 지속"…"장기 상승 어렵다" 의견도

전문가들은 토허제 해제 이후 가격 상승은 기준금리 인하, 대출 규제 완화 등과 복합적으로 작용한 결과로 주변 지역으로 상승 분위기가 확대되고 있다고 진단했다.

김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 "한달 동안 올라도 너무 올랐다. 약간의 상승으로 본다는 것은 서울시의 안일한 인식"이라면서도 "다주택자 규제로 똘똘한 한채 선호 현상이 강화됐고 경기침체와 저성장, 공급부족 등 불안 심리를 자극하면서 만들어진 결과지만 이미 시장에 불이 붙어 재지정해도 해결하기는 어려울 것"이라고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "규제가 풀면 당연히 올라가지만 시장이 너무 급하게 반응했고, 풀린 지역을 중심으로 가격이 오르면서 해제 효과는 서서히 완화되는 분위기"라면서도 "금리인하나 공급부족 상황에다 대출규제도 회복된 상황이어서 상승장은 길게 갈 것이라고 본다"고 분석했다.

김성환 건설산업연구원 연구위원은 "주택가격이 전반적으로 하향 추세를 보일 때 해제하는 것이 더 합리적이었을 것"이라며 "3~4월까지는 상승세가 이어지고 지난해 수준까지 오를 가능성도 있다. 그 이상 장기간 지속될지 여부는 지켜봐야 한다"고 설명했다.

반면 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "아직 호가는 굉장히 높고 매도자 우위 시장이 유지되고 있어 숨을 고르는 분위기로 느껴진다. 거래량이 충분히 뒷받침되지 못하면 제한적일 것"이라며 "정국 불안, 금리 인하 지연 가능성, 성장률 저하 등을 고려하면 강남권 내에서의 상승 강보합은 지속되겠지만 다른 지역으로도 상승세가 확대될 지는 지켜봐야 한다"고 전망하기도 했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr