서울시, 높이규제지역 공공기여 완화 등 상위 계획에 반영

2030 도시·주거환경정비 기본계획 변경안
입체공원 용적률 인센티브, 역세권 준주거 종상향 등
재개발 선심의제, 처리기한제 추진 근거도 담아

서울시가 건설산업과 주택 시장 활성화를 위해 올 초 발표한 재개발·재건축 규제 철폐안을 상위 계획에 반영한다. 도시규제지역 정비사업 공공기여 비율을 완화하고 입체공원 조성 때 용적률을 완화하는 방안 등이 '2030 서울 도시·주거환경정비 기본계획'에 담긴다.

서울시는 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)' 변경안을 13일부터 27일까지 공람공고한다고 12일 밝혔다. 이후 서울시의회 의견청취와 도시계획위원회 심의 등 후속 절차를 거쳐 올해 상반기 내 변경고시를 완료한다는 계획이다.

유창수 서울시 행정2부시장이 27일 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 신속하고 안정적인 주택공급을 위한 '재개발 재건축 사업지원 방안' 기자설명회를 하고 있다. 사진=조용준 기자 jun21@

서울시는 지난 두 달 간 △도시규제지역에 대한 정비사업 공공기여 비율 추가 완화(3호) △정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화(6호) △사업성 낮은 지역 역세권 준주거 종상향을 위한 구체적인 기준(35호) 등 규제철폐안을 발표했다. 아울러 정비계획 입안 때 주민동의율 확보 시점을 심의 신청 전에서 고시 요청 전으로 변경하는 ‘선 심의제’도 시행한다.

2030 기본계획은 주거지역을 대상으로 △주택정비형 재개발 △재건축 △주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 법정계획이다. 지난해 9월에 사업성 보정계수·현황용적률 등 대대적인 규제 완화 내용을 담아 재정비했고 이번에 추가로 규제 철폐안이 반영되는 것이다.

높이규제지역 명시하고 공공기여 완화

규제철폐 3호 '높이규제 지역 종상향 때 공공기여 완화' 안이 적용되면 재개발 가능 구역이 확대될 것으로 예상된다. 2030 기본계획에서는 높이규제 지역을 새롭게 정의하고 용도지역 상향 때 10%의 일률적인 공공기여 비율 적용이 아닌 실제 추가 확보된 용적률에 비례한 비율을 적용하는 방안이 포함된다.

시는 '높이규제지역'을 고도·경관지구, 국가유산 주변 등 법령 등에 의해 건축물 최고높이가 제한된 지역, 구릉지 지형, 도시자연공원 등 인접해 실질적으로 높이계획 제한을 받는 지역을 포함하도록 명시했다. 높이규제지역은 종상향을 하더라도 용적률 확보에 제약이 있는 만큼 실제로 추가 확보된 만큼만 공공기여를 하면 된다.

예를 들어 용도지역이 1종(200%)에서 2종(250%)으로 상향됐더라도 높이 제약으로 220%만 확보한 경우, 공공기여는 10%가 아닌 4%만 부담하면 되는 것이다.

입체공원 도입해 분양 주택수 확대

기존 평면공원 대신 민간부지나 건축물 상부에 공원을 조성하는 것도 공공기여로 인정하는 규제철폐안 6호 '입체공원 제도 도입' 내용도 포함된다. 신통기획에 따라 사업시행자가 입체공원을 조성·제공할 경우 시설조성 비용과 구분지상권 설정에 따른 주민 토지이용 제한을 고려해 용적률을 완화해 주는 것이 주 내용이다.

입체공원은 공원면적이 대지로 인정돼 사업시행자가 분양할 수 있는 총 주택 수가 늘어나 사업성을 높이고 토지를 효율적으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.

역세권 준주거 종상향, 강북권 사업성 개선 기대

'사업성 낮은 역세권 정비구역 준주거 종상향 적극 추진' 관련 구체적 지침도 마련했다. 현행 2030 기본계획에서도 역세권 정비구역의 경우 준주거로 종상향이 가능하다고 명시돼 있지만 종상향 범위나 지역선정에 대한 구체적 내용이 없어 실제 제도 운영에 어려움이 있었다.

지침(안)에는 준주거지역으로의 종상향은 해당구역 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 정비사업에 적용하고, 구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부분(면적)만큼 종상향한다는 원칙을 담았다. 사업 여건은 각 정비구역마다 달라 지역 특성을 감안해 준주거 종상향 적용 여부와 범위 등을 일부 조정할 수 있다는 내용도 포함된다.

역세권이지만 상대적으로 사업성이 낮았던 강북권 등 지역에 개발가능 용적률이 확대돼 정비사업 추진이 용이해질 것으로 예상된다. 종상향에 따른 공공기여 시설은 공공주택과 복지시설 등 사회적 약자를 위한 시설을 우선 도입하도록 할 계획이다.

재개발 선심의제·처리기한제 도입

재개발 사업기간 단축을 위한 '선 심의제'와 '처리기한제'도 도입된다. 올해부터 추진되는 재개발 선 심의제는 정비계획 입안 때 동의서(토지등소유자 50% 이상) 제출 시기를 현행 도시계획위원회 심의 신청 전에서 고시 요청 전까지로 변경해 주민 동의와 심의를 동시에 진행하게 된다.

재개발 처리기한제도 즉시 시행해 행정절차 기간을 단축한다. 재개발 선(先)심의제와 처리기한제가 시행되면 정비구역 지정에 소요되는 기간이 6개월 이상 단축 가능할 것으로 기대된다.

‘2030 기본계획 변경(안)’의 자세한 내용은 서울시보와 서울시 홈페이지(고시·공고), 정비사업 정보몽땅에서 확인할 수 있다.

최진석 서울시 주택실장은 "재개발·재건축 사업지원을 위한 서울시의 규제철폐 노력은 지금도 활발히 진행 중"이라며 "규제철폐안이 발표에 그치지 않고 신속히 현장에 적용될 수 있도록 법정 기본계획 변경을 조속히 완료해 어려운 경제상황 속에서도 주택시장이 사업동력을 제공받을 수 있도록 하겠다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr