[집테크]커지는 월세살이의 고충…임대차법 보완 서둘러야

비아파트 월세 선호도 높아져
연립·다세대 월세 보증금 상승세
관리비 인상 등 꼼수 보호 필요

편집자주우리나라 국민의 자산 70% 이상이 부동산에 묶여 있습니다. 집은 우리에게 가장 중요한 자산이자, 가장 가깝고 아늑한 곳입니다. 집에 묶여 살면서 집을 사고 파는데 필요한 정보를 전해드립니다. 아시아경제는 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원과 함께 필요한 지식을 채워드리기 위해 3주에 한번씩 [집테크]를 싣습니다.

"한양의 셋집에 동산 뜰이 비었더니(漢陽賃屋園院空), 해마다 울긋불긋 온갖 꽃이 피어나네(年年雜樹開繁紅)" (퇴계선생문집)

경북 안동 출신의 퇴계 이황은 세 들어 사는 집 정원에 핀 살구꽃을 보며 시를 남겼다. 이황처럼 서울로 벼슬하러 온 관료들은 재산을 모아 집을 마련하기 전까지 대부분 셋방살이를 했다. 그때부터 현재까지 세살이는 크게 전세와 월세로 나뉘어 맥을 이어오고 있다. 지난해 12월 기준 전월세 거래량(국토교통부 주택통계)은 20만건을 넘어선다. 전세 거래량은 8만6032건(39.5%), 월세 거래량은 13만1939건(60.5%)정도다. 2023년 동기 대비 전세 거래는 8.7%포인트 줄고, 월세 거래는 12.6%포인트 증가했다.

아파트는 전세를, 비아파트에서는 월세를 선호하고 있다. 지난해 기준 아파트의 전세 거래 비중은 58.01%로 2022년보다 2.11%포인트 증가했다. 연립·다세대는 월세 비중이 우위를 점하고 있다. 월세거래 비중은 2022년보다 15.04%포인트 증가한 54.55%로 월세 거래가 우위를 점하게 됐다. 이런 현상은 2022년 전세사기 이후 뚜렷해졌다. 아파트는 전세 비중이 높아진 반면, 연립·다세대는 전세 비중이 줄었다. 전세사기 피해의 온상이 된 다세대·빌라 전세 대신 월세를 택하는 비중이 늘었다.

거래가 늘어난 만큼 가격도 올랐다. 임대차 유형에 대한 선호도가 임대 보증금이나 월세 등의 추이에 큰 영향을 미쳤다. 2020년 7월 도입된 임대차 2법 중 전월세 상한제로 인해 이런 경향이 다소 축소될 것으로 보기도 했다. 그러나 제도 도입 이후 살펴 보면 수급 균형에 따른 가격 변동이 즉각 반영되지는 못하더라도, 사전이나 사후에 반영되면서 전반적인 추세는 제도 시행 전과 다를 것이 없는 상황이 펼쳐지고 있다.

서울의 주택 유형별 전월세 평균 실거래가를 보면 지난해 아파트 전세 보증금은 5억7233만원으로 2022년(4억8181만원)보다 9052만원 상승했다. 반면 월세 보증금은 2024년 기준 2억390만원으로 2020년(1억9252만원)보다 1138만원 오르는 데 그쳤다. 2022년(2억1647만원)과 비교하면 94.2% 수준에 그친다.

연립·다세대 전세 보증금은 전세사기 이후 하락한 반면, 월세 보증금이 상승했다. 전세 보증금은 지난해 기준 2억3020만원으로 2020년 대비 1026만원 올랐다. 2022년과 비교해서는 666만원 낮다. 월세보증금은 지난해 기준 8813만원으로 2020년(5659만원)보다 3154만원 높다. 2022년(6638만원)보다는 133% 급증한 것으로 나타났다.

수요에 따라 주택 유형은 나뉘지만 전월세 모두 급격한 상승세를 보인 것이나 다름없다. 어느 쪽이든 주거비용은 큰 폭으로 늘게 됐다. 고가 월세 계약 건수도 증가하는 추세다. 서울 아파트의 경우 2024년 500만원 이상의 월세 계약 건수가 1423건에 달해 2020년 대비 6.1배 증가했다. 서울 연립·다세대에서는 500만원 이상의 월세계약 건수가 2020년 13건에서 2024년 150건으로 11.5배, 100만원 이상의 월세 계약 건수도 2024년 8341건으로 2020년 대비 약 5배 늘었다.

올해는 주거비 부담이 더 커질 전망이다. 특히 월세의 경우 임대차 3법의 사각지대에 속하는 관리비 인상 등으로 전월세 상한제 5%를 초과해 갱신되는 변칙적 거래가 늘어나고 있다. 월세 생활의 고충이 가중될 것으로 보인다. 임대차 3법의 보호를 온전히 받지 못하는 월세 계약에 대한 보완된 제도 개편이 시급하다. 이에 대비한 주택 시장 참여자들의 신중한 판단이 필요한 때다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원