"하반기 전국 매매가 1.3% ↓…수도권은 보합"

건산연, 수도권 0%·지방 2.5% 하락 예상
1~3월 수도권 아파트 매매가 0.8% 상승했지만
"정책금융 잔액 적고 금리 인하 가능 폭 적어 하락세 유지"
전국 전세가 하반기 2.8% 추가 상승 예상

올해 하반기 전국 주택 매매가격이 1.3% 하락, 수도권은 보합을 유지하고 지방에서는 2.5% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 하반기 전세가격은 2.8% 상승할 것으로 예상된다.

2021~2024년 하반기 부동산 매매가, 전세가 전망(자료=건산연)

신생아특례대출 등 정책 금융 영향으로 수도권에 자금이 유입돼 최저가 매물부터 소진되는 등 수도권은 기저효과에 의한 상승이 나타날 가능성도 점쳐진다. 다만 정책자금 잔액이 충분하지 않고 금리 하향 조정 폭이 기대만큼 높지 않고 체감 경기 둔화 등을 고려하면 전국적으로는 하반기에도 하락세가 이어질 것으로 보인다.

11일 건설산업연구원은 서울 강남구 건설회관에서 '2024년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나'를 열었다. 건산연은 올해 전국 매매가는 연간 1.8% 하락하고 전세가는 3.0% 상승할 것이라고 분석했다. 건산연은 당초 전망치(2.0% 하락)보다 하락폭을 축소 조정했다. 상반기에 5.2조원 규모의 정책자금이 유입되면서 소비자 심리가 회복된 영향이다.

수도권 아파트 매매가 변동 추이(자료=건산연)

지난 1~3월 수도권 아파트 매매가는 0.8%대 상승을 기록했고 하락폭이 컸던 인천에서 가장 상승폭이 컸다. 1~3월 매매가 변화율은 서울 1.0%, 인천 1.39%, 경기 0.58% 상승했다. 다만 직전 고점인 2021년 10월과 비교하면 18.52% 하락한 수준에 머무르고 있다.

1~4월 거래량이 증가세를 기록했지만 과거 평균에 비해서는 적은 수준이다. 1~4월 누적 아파트 매매 거래량은 예년 대비 수도권 73.1%, 지방 광역시 73.1%, 8개도 90.0% 수준에 그쳤다.

2024년 1~4월 아파트 매매 거래량 변화 추이(자료=건산연)

김성환 건산연 부연구위원은 “2024년 남은 기간 동안 운영 가능한 매매 관련 정책 금융의 잔액이 적은 편이고 은행 대출 마진 등을 고려할 때 금리 인하 가능폭이 적어 하락세가 유지될 것”이라고 예상했다.

건산연은 하반기 주택가격은 금리 인하 여력이 적고 여소야대 정국이 유지되면서 지방 중심으로 하락세가 이어질 것으로 내다봤다. 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 우려로 인해 부실 사업장 정리가 필요하고 하반기 금융 불안이 본격화될 것으로 전망된다는 점도 수요 위축에 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.

수도권에서는 하반기에도 보합세를 보일 것으로 전망된다. 지방은 4월까지 낙폭 축소 흐름이 지속되었으나 하반기에는 재차 하락할 가능성이 높다는 분석이다. 공사비 인상으로 인한 분양가 인상 압력과 공급 물량 감소 예상으로 매매가를 끌어올리는 압력이 여전히 작동되고 있어 매매가 낙폭은 크지 않을 것으로 전망된다.

김 부연구위원은 “지난 총선에서 언급됐던 여야 후보들의 주요 공약 중 실현 가능성이 있다고 평가되는 방안들은 이미 시장 가격에 반영되었을 것으로 본다”며 “시장이 재차 급락하지 않는다면 추가적인 정책 요인이 유입돼 가격에 직접 영향을 미칠 유인은 적을 것”이라 평가했다.

특히 전세 시장은 상반기에 0.2% 상승했고 하반기에는 2.8% 상승할 것으로 전망된다. 4월까지 전세 정책자금이 매매보다 많이 유입된데다 연립·다세대 전세 기피 현상으로 소형 아파트 중심으로 상승세가 지속될 가능성이 높다. 4월 기준 전년 대비 아파트 전세 매물 수는 서울 29.5%, 수도권은 29.3% 감소했다. 직전 5년간 4월 평균 대비 전세 거래량도 서울은 18.4%, 수도권은 20.0% 증가했다. 전세사기 등으로 비 아파트 임대차 시장의 월세화도 가속화할 것으로 예상된다.

김 부연구위원은 “전세자금대출 금리가 꾸준히 하락하고 있고, 매매 수요 축소로 인한 수요 유입이 있을 것으로 예상되며 연간 입주 물량이 2023년에 비해 소폭 감소할 예정”이라고 설명했다.

2024년 1~4월 전세 매물 수, 전세 거래량(자료=건산연)

올해 인허가와 공공 물량은 공급대책에서 언급했던 수준을 충족하지만 민간에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 올해 인허가 물량은 37만 가구, 분양 물량은 26만 가구로 추정된다. 전년 대비 인허가 물량은 약 5만9000가구 감소했고 분양 물량은 68000가구 늘었다.

김 부연구위원은 "2022년 이후 지속된 미착공 물량이 누적되면서 지난해(19.2만가구)보다 개선되지만 기저효과에 의한 것"이라며 "글로벌 금융위기가 발발했던 2008년과 동일한 수준의 공급량"이라고 말했다.

김 부연구위원은 “최근에 나타난 매매가 상승세도 중요하지만, 집값 하락을 이끌었던 거시경제 환경이 크게 달라지지 않았다는 점도 고려해야 한다”며 “현실화되지 않은 금리 인하 등 시장 움직임을 미리 예견하기보다는 내 집 마련이 30년에 달하는 장기적 계획이라는 점을 고려할 때 다소 신중할 필요가 있는 시점”이라고 강조했다.

올해 국내 건설수주는 전년 대비 10.4% 감소할 것으로 전망된다. 2022년 229조7000억원으로 역대 최대치를 기록했던 건설수주는 지난해(189조8000억원) 17.4% 감소한 데 이어 올해 10.4% 줄어든 170조2000억원으로 추정된다.

건산연은 올해 국내 건설투자액을 전년 대비 1.3% 줄어든 302조1000억원으로 내다봤다. 2022년과 지난해 건축 착공 감소 영향으로 주거용·비주거용 건축공사 부진이 예상되면서 하반기에 감소세로 돌아설 전망이다.

이지혜 건산연 연구위원은 “2024년에도 고금리 상황이 이어지고 하반기에 부동산 PF 구조조정이 본격화되며 기업의 자금조달 여건에 어려움이 지속될 것"이라며 "건설기업은 유동성 및 재무안정성 관리, 기술 투자를 통한 중장기적 경쟁력 제고 방안 모색, 포트폴리오 다변화 노력 지속이 필요하다”고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr