‘서울 호텔 밸류업中’ 이태원 몬드리안호텔, 2350억 인수금융 리파이낸싱

요진건설산업·케이클라비스운용 컨소시엄
호텔인수·리모델링때 빌린 돈 차환
용산구 개발 호재로 호텔가치 상승中

요진건설산업과 케이클라비스자산운용 컨소시엄이 서울 이태원 몬드리안호텔(옛 캐피탈호텔)을 인수하면서 빌린 대출을 규모를 늘려 재조달(리파이낸싱)했다. 캐피탈호텔 인수와 리모델링 과정에서 빌린 차입금을 상환하고 추가로 운영자금을 확보하기 위한 것이다. 주변 지가 상승과 호텔 실적 개선에 힘입어 호텔의 가치가 매년 꾸준히 올라가고 있는 것으로 평가된다.

10일 투자은행(IB) 업계에 따르면 ㈜호텔캐피탈은 금융회사, 지역 금고 등으로 구성된 대주단으로부터 2350억원 규모의 자금을 조달했다. 이 과정에서 몬드리안호텔 건물과 토지 등을 담보로 제공했다. 대출은 상환 및 담보권 행사 우선순위에 따라 선순위 1800억원, 후순위 550억원으로 나눠 집행됐다. 투자자로는 새마을금고중앙회를 비롯한 지역 금고, 한화투자증권, 신영증권, 캐피털사, 저축은행 등의 금융회사들이 참여한 것으로 알려졌다. 과거 2100억원의 자산유동화대출(ABL)을 빌려줬던 대주단이 대부분 그대로 재투자한 것으로 알려졌다.

호텔캐피탈은 요진건설산업과 케이클라비스로 구성된 컨소시엄이 옛 캐피탈호텔을 인수하기 위해 설립한 법인이다. 대주주는 ‘(유)이태원글로벌랜드마크개발’로, 컨소시엄 참여 기업들이 호텔캐피탈 지분을 나눠 보유하고 있는 구조로 파악된다. 컨소시엄은 2018년 옛 캐피탈호텔을 약 1400억원에 인수했다. 인수 당시 캐피탈호텔의 용적률을 올려 재건축하려고 했다. 하지만 허가받은 용적률이 당초 기대치를 밑돌면서 리모델링하는 방향으로 전략을 수정했다. 약 2년간의 리모델링 공사를 거쳐 2020년 현재의 이름으로 영업을 재개했다. 호텔 인수와 리모델링 과정에서 2000억원 이상의 자금을 빌렸다.

실적은 꾸준히 개선되고 있다. 영업 재개 첫해인 2020년에는 영업일수가 많지 않은 데다 코로나19까지 겹치면서 매출이 42억원에 불과했다. 이듬해인 2021년에 150억원의 매출을 올렸고 코로나 엔데믹(감염병 주기적 유행) 이후 영업이 호조를 보이면서 매출이 지난해 286억원으로 늘었다. 영업이익은 리모델링에 따른 감가상각비 부담으로 2021년과 2022년 2년간 100억원 이상의 적자를 기록하다 지난해 영업 재개 이후 4년 만에 21억원 규모의 흑자로 전환했다.

호텔이 위치한 용산구는 용산 국제업무지구, 한남뉴타운 개발, 유엔사부지 개발, 용산민족공원 사업 등 굵직한 부동산 호재가 널린 곳이다. 사업들이 하나씩 가시화되는 과정에서 땅값이 많이 올랐고, 몬드리안호텔의 부동산 가치도 상승했다. 특히 몬드리안호텔은 용산민족공원 예정 부지를 도로 맞은편에 두고 있고, 일레븐건설이 추진하고 있는 유엔사부지 개발 사업 부지와도 바로 인접해 있다.

캐피탈호텔과 같이 주변 대표 호텔로 꼽히던 이태원 크라운호텔도 개발 사업이 한창 진행되고 있다. 현대건설, 하나대체운용, 알비디케이(RBDK), 한국투자부동산신탁으로 구성된 컨소시엄은 지난 2021년 2500억원에 크라운호텔을 인수했고, 용적률을 높여 주거용 주상복합 건물을 짓는 사업을 벌이고 있다. 현대건설이 지난해 착공에 돌입했고, 2026년 준공할 계획이다.

IB업계 관계자는 "국내 주요 투자자들이 서울 강남구와 용산구 소재의 오래된 호텔을 매입한 뒤 재개발을 통해 가치를 끌어올리는 밸류업 작업을 하고 있다"면서 "용산구 주변 대형 개발 사업을 끼고 있는 몬드리안호텔도 부지와 건물 가격이 오르면서 기존 차입금보다 많은 규모의 자금을 리파이낸싱으로 조달할 수 있었다"고 전했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr