"전세 임대 8.8만가구 추가 차입해도 보증금 반환 못해"

2021년 이후 주택가격 조정에
가계 평균 순자산 5000만원 뚝
전셋값 하락, 보증금 반환부담↑

집값 부진에 미분양주택 급증
건설사 재무건전성 저하

앞으로 주택가격이 급격하게 조정되면 가계의 순자산 규모가 축소되면서 재무건전성이 악화할 수 있다는 경고가 나왔다. 임대인 전세보증금 반환부담이 커지고 미분양주택 물량 증가 등으로 주택사업의 수익성이 악화되면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태로 확대될 수 있다는 지적이다.

한국은행은 21일 금융통화위원회 정기회의에서 이같은 내용이 담긴 '6월 금융안정보고서'를 확정했다고 밝혔다. 한은이 지난해 가계금융복지조사를 활용해 추정한 결과, 2021년 하반기 이후 이어진 주택가격 조정으로 가계의 평균 순자산은 2021년 말 4억4000만원에서 올해 3월 말 3억9000만원으로 5000만원 줄었다. 같은 기간 상환능력이 취약한 고위험가구의 비중(금융부채 보유 가구 대비)은 2.7%에서 5.0%로 확대됐다. 고위험가구는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%, 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 모두 상회하는 가구다.

전세임대가구 약 4.1~7.6%, 보증금 반환 어려워

특히 전세가격 하락으로 임대 가구의 전세보증금 반환부담이 크게 증가한 것으로 나타났다. 한은에 따르면 전세 가격이 올해 3월 수준을 지속할 경우 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 올해 24조2000억원 규모다. 이는 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 규모인 288조8000억원의 약 8.4%에 해당한다. 전세 임대 116만7000가구 중 약 4.1~7.6%는 보유 금융자산을 처분하고 추가 차입을 하더라도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 추정됐다.

주택가격이 부진하면서 대구 등 비수도권을 중심으로 미분양 주택이 빠르게 늘고 있는 것도 금융안정 리스크를 키우고 있다. 미분양 주택 증가는 건설사의 주택 재고자산과 미수금 증가 등을 통해 재무건전성을 저하시킬 수 있기 때문이다. 건설사별 평균 미분양주택 재고액은 지난해 66억원으로 최근 다시 늘고 있으며, 분양·공사 미수금도 234억7000만원으로 전년 대비 34.1%나 급증했다. 김인구 한은 금융안정국장은 "2007~2008년 미분양주택 급증 시기를 볼 때 미분양 주택이 증가한 후 약 3년의 시차를 두고 건설사의 부실위험이 크게 높아졌다"며 "최근 급증한 미분양 주택이 향후 건설사의 재무건전성을 저하시킬 수 있다"고 지적했다.

미분양 주택 증가는 부동산PF 대출 부실로도 이어질 수 있다. 지난해 12월 말 기준 부동산PF 대출의 연체율과 고정이하여신비율은 각각 1.19%, 1.25%로 2021년 이후 상승하고 있다. 부동산 관련 공적보증이 2015년 이후 크게 늘면서 부동산 시장에서의 역할이 확대된 가운데, 주요 보증기관의 재무건전성이 악화할 경우 관련 재정 부담도 증대될 수 있다. 주택도시보증공사의 경우 보증 부실금액이 2021년 8000억원에서 지난해 1조6000억원으로 증가했고, 대위변제액도 6000억원에서 1조1000억원으로 확대됐다. 대위변제율(대위변제액/보증잔액)도 0.11%에서 0.18%로 상승했다. 특히 대위변제액 가운데 전세관련 보증 비중이 지난해 92.1%로 2017년(10.4%)에 비해 크게 증가했다.

김 국장은 "향후 주택시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 실수요자 위주의 규제 완화, 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안을 마련해야 한다"며 "부동산PF 대출에 대해서는 정상 사업장에 대해서는 원활한 사업 진행을 지원하되, 위험 사업장에 대해서는 필요시 정리 작업이 신속하게 진행될 수 있도록 민간·공공 금융기관의 부실채권 매입 프로그램을 준비해야 한다"고 말했다.

금융취약성지수(FVI) 상승 전환…장기평균 훨씬 상회

한편 금융안정보고서에 따르면 우리나라 금융시스템 내 중장기 취약성을 보여주는 금융취약성지수(FVI)는 올해 들어 상승 흐름으로 전환하면서 잠재 취약성을 반영했다. 올해 1분기 FVI는 48.1로 지난해 4분기(46.0)보다 상승하면서 장기평균(2007년1분기~2023년1분기)인 39.4를 훨씬 웃돌았다. 이 지수는 2021년 2분기(59.4) 고점을 찍고 이후 하향 안정화 흐름을 보였지만 올해 1분기 오름세로 전환했다. 이 지수는 최근 가계대출이 증가세로 돌아서면서 향후 더욱 상승할 여지가 크다. 반면 주식, 채권, 환율, 신용부도스와프(CDS) 프리미엄 등 금융시장 가격의 단기 변동성을 보여주는 금융불안지수(FSI)는 5월 기준 17로 올해 '위기' 임계치에 가까웠던 2월(21.2) 이후 다시 '주의'단계로 하락했다.

이종렬 한은 부총재보는 "올해 들어 국내외 통화정책 긴축기조 완화 기대 등의 영향으로 주가가 상승하고 부동산가격 하락폭이 줄면서 4월 이후 가계대출이 다시 늘고 있어 금융불균형의 축소가 제약되는 모습"이라며 "향후 정책당국은 높은 대내외 불확실성을 감안해 시장 불안 발생시 기민하게 대응할 수 있도록 유관기관간 정책공조를 통해 유동성 공급 체계 등 선제적인 사전 대응방안을 마련할 필요가 있다"고 강조했다.

서소정 기자 ssj@asiae.co.kr