[2022 부동산]전방위적 규제완화…집값 추락 막을까

다주택자 규제 풀어 거래 활성화 유도
수도권 규제지역 해제·안전진단 기준 완화
부동산 침체기라 한정된 영향 미칠 전망

서울 남산에서 바라본 아파트 [이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 임온유 기자]윤석열 정부가 부동산 시장의 ‘날개 없는 추락’을 막기 위해 전방위적 규제 완화에 나섰다. 문재인 정부 당시 ‘투기꾼’으로 취급되던 다주택자의 세금·대출 규제를 대폭 완화하는 한편 경기·인천을 포함한 수도권 규제 지역을 대거 해제했다. 다만 전문가들은 고금리가 집값을 짓누르는 침체기에 이 같은 변화가 시장 안정화에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 전망한다.

◆다주택자 징벌적 과세 폐기, 대출 한도 상향 = 우선 다주택자에게 적용되던 취득세 중과세율이 대폭 낮아진다. 2주택자는 규제지역과 상관없이 1~3%의 일반세율을 적용받고, 3주택자는 현행 8%에서 4%로, 4주택 이상 보유자는 12%에서 6%로 내려간다. 내년 일몰될 예정이던 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치도 2024년 5월9일까지로 1년 연장된다, 2주택자에 대한 종합부동산세 중과도 없어진다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자라도 일반세율(0.5~2.7%)로 세금을 내면 된다. 대출 규제도 대폭 푼다. 앞으로 다주택자는 규제지역에서도 주택담보대출비율(LTV) 30% 한도 내에서 대출을 받을 수 있게 된다.

◆수도권 규제지역 대부분 해제…서울 일부도 풀릴 듯 = 정부는 지방과 수도권 규제 지역을 대거 해제했다. 현재 서울과 과천 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 지역만 규제지역으로 남아있다. 규제지역에서 벗어나면 대출, 세제, 전매제한 관련 장벽이 낮아진다. 정부는 내년 1월 남은 규제지역 일부도 풀 예정이다. 집값 하락 폭이 큰 광명·하남과 서울 노원·도봉구가 유력하다.

◆재건축 막는 3대 대못 뽑아 활성화 유도 = 재건축 사업을 가로막는 3대 대못 규제들도 뽑힌다. 분양가상한제 적용 단지들은 최대 4%까지 분양가를 올려받을 수 있고 재건축 부담금 면제 기준도 1억원으로 올라갔다. 또 안전진단 평가항목에서 구조 안전성 비중이 50%에서 30%로 낮아지고, 2차 정밀안전진단은 제한적으로 시행된다. 구조적으로 안전해도 주민 생활의 불편함이 크면 재건축될 수 있다는 뜻이다.

이외에도 최고 70%까지 매긴 분양권 양도세율이 낮아지는 한편 무순위 청약 거주지역 요건이 폐지되고 투기과열지구 내 중소형 추첨제 청약도 부활한다. 다만 정부는 가계부채의 뇌관을 건드릴 수 있는 총부채원리금상환비율(DSR)은 규제는 계속 유지할 방침이다.

◆규제 완화가 시장 살릴까…역부족 우려 = 전문가들은 정부의 대대적 규제 완화에도 고금리 시대 위축된 부동산 시장을 되살리기는 역부족일 것이라고 본다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리 인상 랠리가 지속되는 상황이라 집값이 정부의 규제 완화에 민감하게 움직이지는 않을 것"이라고 말했다. 그럼에도 부동산 시장 정상화를 위한 정부의 정책 전환은 지속돼야 한다는 시각도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정책에 따라 집값이 민감하게 오르내리는 시기라면 오히려 윤 대통령의 대선공약인 부동산 규제완화가 쉽게 이뤄지지 못했을 것"이라며 "지금 규제를 풀어 시장 환경을 바꾸면 향후 부동산 시장이 전환될 때 원활한 주택 공급을 할 수 있는 밑바탕이 마련될 수 있다"고 설명했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr