[실전 재테크]해외부동산 구입땐 외국환은행에 꼭 신고하세요

[아시아경제 김민영 기자] 한국 거주자가 해외부동산을 구입하려면 반드시 외국환은행에 신고해야 한다. 신고 의무를 위반하면 막대한 과태료를 물게 되는데 과태료는 부동산 매입가에 비례해 부과된다. 한국 해외 부동산 취득 신고는 한국 거주자에 한정돼 있으나 2020년부터 영주권자를 포함한 한국 국적자가 실거주 외 투자 목적으로 2억원 이상 해외 부동산을 구입할 때도 신고하도록 바뀌었다. 또 자녀 유학 경비로 송금한 돈을 해외 부동산을 취득하거나 신고 내용과 다르게 해외 부동산 취득하지 않아야 한다. 또 해외부동산 취득자금을 다른 명목으로 여러 번 분산 송금하는 경우 국세청 조사를 받게 되므로 자금을 분산 송금하는 것은 지양하는 것이 좋다.

해외 부동산 취득 시 국내에는 부동산 관련 세금은 내지 않고 부동산으로 발생한 소득에 대한 세금만 내면 된다. 예컨대 부동산 취득세, 부가가치세, 재산세, 종합부동산세, 환율에 따라 발생하는 환차익에 대한 세금은 국내에 내지 않아도 된다. 임대소득에 대한 소득세와 부동산을 되팔아 생긴 소득에 대해서는 국내에 세금을 내야 한다. 단 소득세는 해외 현지법에 따라 세금을 납부한 경우 이중과세 조정을 위해 국내에 납부할 세금에서 공제를 받거나 필요 경비로 산입할 수 있다.

미국은 실거래가격을 기준으로 1~1.5% 정도의 보유세를 매년 납부해야 한다. 양도소득세와 임대소득세의 경우 미국과 한국 세무 당국에 모두 세금 신고를 해야 한다. 그리고 두 국가 중 더 높은 세율로 세금을 매긴다. 국내에 있는 상업용 부동산을 매각하면 양도세 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만 해외 부동산은 이러한 혜택이 없다.

최근 원화 가치가 떨어지면서 눈여겨 봐야 할 부분이 바로 환율이다. 미국 부동산 투자를 위해서는 원화를 달러화로 바꿔 매매 자금을 송금해야 하기 때문이다. 즉 미국에 있는 부동산에 투자한다는 것은 달러화에 투자하는 것과 마찬가지다. 원·달러 환율의 등락에 따라 투자 수익률이 달라지는 셈이다. 투자 이후 달러화가 강세를 보이면 수익이 나겠지만 약세가 되면 미국 부동산 가격이 상승해도 결과적으로 손해를 볼 수 있다. 환율에 따른 변동성을 염두에 둬야 하는 이유다.

미국 주택시장은 매도자 우위 시장이기 때문에 상업용 부동산은 매물이 좋으면 대기투자자가 많아 금세 매물이 소진된다. 외국환신고를 해야 하는 국내 투자자는 자금 집행이 더딜 수밖에 없기 때문에 좋은 매물을 우선 차지하기가 어려운 구조다. 이러한 약점을 보완하려면 현지 법인을 설립해 투자 자금을 미리 대기해놓는 것도 한 가지 방법이다. 다만 법인 형태나 절세를 위한 방안도 고민해야 한다.

일본 부동산의 경우 구입 후 20일 이내에 일본은행을 경유, 일본 정부에 취득 명의인의 이름과 부동산 취득가 등을 보고해야 한다. 일본에서 주택을 구입하려면 자금 조달 문제도 고려해야 한다. 외국인이 일본 시중은행부터 돈을 빌리기는 상당히 까다롭기 때문이다. 일본 부동산을 구매할 때에도 세금 문제는 미리 숙지해둬야 한다. 일본 현지 부동산을 취득할 때 부과되는 세금으로는 부동산 취득세, 인지세, 등록면허세, 소비세 등이 있다.

호주 부동산을 구매하려면 외국인투자심의위원회(FIRB) 승인을 먼저 받아야 한다. 신청비는 부동산 가격에 따라 약 500만~1000만원이 든다. 또 기존 주택은 거주용 목적으로만 구매가 가능해 자국으로 돌아갈 때는 매각해야 한다. 하지만 새로 지은 주택이나 아파트는 누구나 투자가 가능하다.

베트남은 양도소득세 개념이 없어 부동산을 팔 때 매매금액의 2%만 세금으로 내게 된다. 하지만 외국인 개인은 개발 프로젝트 구역 내에서만 부동산 구입이 가능하고 부동산 사용권은 50년까지만 인정하고 있다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr