[실전재테크] 경쟁자 사라진 경매 시장…'내집 마련' 찬스 곧 온다

낙찰가율 석달째 하락 2년 6개월새 최저
권리분석·등기부등본 확인 필수

[아시아경제 차완용 기자] ‘유찰 또 유찰.’ 요즘 법원 경매가 영 시들해 졌다. 특별한 문제가 없는 경매 물건도 1, 2회 유찰은 기본이다. 경매 참여자 수도 올 초에 비해 확 줄어들었고, 물건 입찰에 수십명이 몰려드는 경우도 별로 눈에 띄지 않는다. 반대로 말하면 경쟁자가 줄어든 지금의 경매 시장이 투자 적기라는 뜻이 될 수 있다.

실제로 경매업계에서는 이르면 올 연말이나 내년 초를 주목하고 있다. 미국발 기준금리 인상 여파로 한국은행이 ‘빅 스텝(기준금리 0.50%p 인상)’에 나서게 되면 빚투(대출로 투자)로 갭투자에 나섰던 이들의 물건이 경매로 유입될 가능성이 높아, 좋은 물건을 헐값에 사들일 수 있는 기회가 생기기 때문이다.

"사라진 경쟁자들, 내 집 마련 기회 될 수도"

투자 격언 중에 부동산 경기 침체기일 때 빛을 발하는 게 경매 재테크라는 말이 있다. 부동산 전망이 암울하다 보니 경쟁률이 눈에 띄게 낮아졌다. 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율도 현저히 낮아지고 있다.

실제로 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 89.7%를 기록 했다. 지난 2020년 3월 이후 2년 6개월 만에 최저치다. 서울 아파트 낙찰가율은 올해 1월 103.1%로 100%를 넘긴 뒤 등락을 반복하다 6월에는 110.0%까지 상승했다. 그런데 7월 96.6%로 하락한 뒤 8월(93.7%)에 이어 9월(89.7%)까지 두 달 연속 떨어졌다.

지난달 서울 아파트 경매는 총 67건 진행됐지만 이 중 15건만 낙찰되면서 낙찰률도 22.4%에 머물렀다. 서울 아파트 낙찰률은 올해 초까지 50%대를 유지했지만 7월부터 9월까지 2~30%대에 머물고 있다.

수도권은 경매 시장은 더욱 경쟁이 낮아졌다. 인천 아파트 낙찰가율은 전월(78.0%) 대비 2%포인트(p) 상승했지만 여전히 80%대에 머물고 있다. 낙찰률은 전월대비 4%p 하락한 26.5%를 기록했고, 평균 응찰자수도 2.95명에 그치면서 올 들어 가장 낮은 수준을 보이고 있다. 경기 아파트 낙찰가율은 전월(82.9%) 대비 3.2%p 하락한 79.7%로 80%대를 넘기지 못했다. 낙찰률도 지난달보다 하락한 33.8%를 기록했다.

쉽지만은 않은 경매투자, 꼼꼼히 확인해야

하지만 경쟁이 줄어들고, 가격이 떨어진다고 해서 무턱대고 투자에 나서는 것은 금물이다. 특히 초보자의 경우, 대다수가 큰 낭패를 본다.

일반 시장에서 부동산을 살 때는 가격이 떨어질 때 사고, 오를 때 처분해 시세차익을 극대화하는 것이 투자 정석이다. 하지만 경매는 다르다. 경매는 기본적으로 낙찰 후 물건 가격이 오를 때 투자 수익이 높아진다. 경매 진행 과정은 법률적 절차를 거치기 때문에 경매 개시를 기준으로 빨라야 6개월, 보통은 1년 가까이 걸리는 경우가 많다.

시세가 3억5000만원인 아파트 법원 감정가가 정해지면 3~4개월 후에 매각 예정일이 결정된다. 시세가 1억원 가까이 떨어진 경우 경매로 사는 것이나 시장에서 2억5000만원에 시세대로 사는 것이나 별반 차이가 없다.

지금 같이 부동산 가격이 계속 떨어지는 상황은 수익성 측면에서 불리한 게 사실이다. 이런 시기에는 철저히 저가 낙찰을 목표로 접근해야 손해를 보지 않는다.

기본적으로 경매는 문제가 생겨 나온 물건이라는 점을 명심해야 한다. 집주인이 은행과 같은 채권자에게 돈을 갚지 못하면서 경매로 나오는 경우가 대다수인 만큼 권리분석은 필수다.

권리분석 시에는 반드시 등기부등본을 통해 임차인의 전입일자를 확인하고 저당권 여부 등을 살펴야 한다. 권리분석이나 물건분석을 잘못한 경우 손실이 매우 크기 때문에 각별한 주의가 필요하다.

부동산 투자의 절대 원칙인 ‘현장 확인’은 경매에서도 여전히 유효하다. 경매물건에 대한 현황 조사는 서류상으로도 확인할 수 있지만 실제 현장 상황과 다른 경우가 많다. 현장 방문도 하지 않고 잘못 낙찰을 받은 경우 부동산 자체에서 발생한 손해는 물론 다른 경매 물건에 대한 기회비용까지 잃게 된다.

감정평가서와 함께 매각물건명세서와 현황조사서도 입찰 전 필히 확인해야 한다. 매각물건명세서는 수시로 변화하는 기재사항의 변동과 점유의 권원, 배당요구 여부를 미리 확인할 수 있고 현황조사서는 해당 부동산의 용도와 형태가 어떠한지, 부동산 점유자의 권원과 임대료는 얼마를 내고 있는지 기록돼 있어 임대수익률과 업종 현황을 체크할 수 있다.

법원 집행관이 직접 방문해 기록한 내용이기 때문에 반드시 챙겨봐야 할 자료이다. 무엇보다 제대로 된 물건이 아니라는 판단이 서면 투자에 나서지 않아야 한다.

차완용 기자 yongcha@asiae.co.kr