[보유세 Q&A] 우리집 공시가격과 보유세는 얼마나 될까요

[아시아경제 황서율 기자] 지난 23일 2022년 공동주택 공시가격안과 함께 1주택자의 보유세 부담완화 방안이 제시됐다. 정부 방안에 따르면 공동주택 공시가격은 지난해와 비교해 17.22% 올랐다. 대신 1주택자의 경우 올해 보유세를 산정하면서 지난해 공시가격을 적용하기로 했다. 주택 보유수, 주택 가격 등에 따라 달라지는 공시가격·보유세와 관련해 독자들이 궁금해 하는 내용들을 문답식으로 정리해봤다.

Q. 우리 집 공시가격은 어디서 확인하나요. 그리고 보유세가 얼마 나올지 어떻게 알 수 있나요.

A. 공시가격(안)은 인터넷 사이트 ‘부동산공시가격알리미’ 누리집이나 주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 3월24일부터 4월12일까지 열람 가능합니다. 이후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 4월29일 공동주택 가격 결정·공시가 이뤄집니다.

공시가격을 확인했다면 올해 보유세를 예측해 볼 수 있습니다. 단, 1가구 1주택자라면 1년전 공시가격으로 계산해야 합니다. 보유세 급증을 막기 위해 정부가 그렇게 하기로 일종의 ‘우회로’를 제공했기 때문입니다. 가령 지난해 공시가격 5억원이었던 주택이 올해 6억원이 됐다해도, 올해 보유세는 5억원을 기준으로 계산한다는 겁니다.

전년도 공시가격 기준으로 보유세를 산정했다고 해서 보유세가 전년도와 같지는 않습니다. 보유세는 재산세와 종부세입니다. 11억원 이하(전년 공시가격)라면 재산세만, 11억 이상이면 재산세와 종부세를 냅니다. 재산세는 전년도 공시가격을 적용하니까 전년도 재산세와 같은 금액이 나오게 됩니다.

그러나 종부세는 전년보다 조금 오를 수 있습니다. 종부세 과세표준은 ‘(공시가격-공제액(1주택자 11억원))×공정시장가액비율’로 정해지는데 올해 공정시장가액비율이 전년도보다 5%포인트 상승한 100%가 됐기 때문입니다. 물론 지난 1년간 집값이 많이 올랐다면 이번에 공시가격도 크게 올랐을 것이기 때문에, ‘전년도 공시가격 적용’이라는 정부의 결정이 없었다면 올해 종부세가 ‘폭탄’ 수준으로 많이 나왔을 겁니다. 정부는 이번 조치로 약 6만9000명이 종합부동산세 과세 대상에 포함될뻔하다가 제외됐다고 합니다.

그리고 이 모든 설명은 1가구 1주택에만 해당됩니다. 다주택자는 전년도가 아닌 올해 새 공시가격을 적용해 재산세, 종부세를 매기기 때문에 두 세금 모두 크게 오릅니다.

Q. 같은 아파트 단지인데 공시가격이 왜 다른가요?

A. 공시가격은 주택 별로 가지고 있는 총격차율(층, 향, 소음, 기타 등) 세부 항목에 따라 각각 다르게 구해집니다. 같은 단지더라도 향에 따라 선호도가 높은 남향이나 조망권 등을 갖출 경우 실거래가격이 높아 그만큼 높게 책정될 수 있습니다. 이밖에 프라이버시, 1층 전용 정원, 최상층 다락방(펜트하우스) 등 아파트 가치에 영향을 주는 요소들도 각 10% 범위에서 격차를 반영하게 돼 있습니다. 전매제한이나 대지권 등재 여부, 발코니 확장 여부 등도 고려 대상입니다.

Q. 최근 집값이 하락세를 보이고 있는데 하락분은 공시가에 반영되지 않나요?

A. 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 합니다. 이 때문에 올해 1월 이후 하락분은 올해 반영되지 않고 내년도 공시가격에 반영됩니다.

Q. 공시가격이 오르면 보유세만 더 내면 되나요? 추가적으로 어떤 부담이 생기나요?

A. 네, 공시가격은 보유세 외에도 여러 영향을 미칩니다. 부동산 공시가격이 연계된 납세·복지·행정 관련 제도는 모두 67개에 달합니다.

공시가격 상승은 정부의 보상 등 이례적인 경우를 제외하면, 대부분이 세금이 늘어나고 복지 혜택이 줄어드는 등 부정적인 영향을 미친다고 보면 됩니다.

먼저 지역가입자의 경우 건강보험료가 오를 수 있습니다. 아파트·토지 등의 재산을 합한 등급별 점수로 보험료가 결정되거든요. 단, 직장가입자는 소득이 기준이므로 공시가격과 무관합니다.

공시가격은 소득인정액으로 변환할 수 있는데, 공시가가 많이 올라 소득 기준액을 넘으면 기초연금 등 각종 연금을 못 받게 될 수도 있습니다.

재산세·종합부동산세와 같은 보유세 외에도 상속·증여·양도소득세 등에도 직접적인 영향을 미칩니다. 때문에 공시가격이 6월 최종적으로 결정되기 전에 증여·상속에 나서며 절세효과를 노리는 경우도 있습니다.

Q. 다주택자인데요, 보유세가 부담돼 주택을 팔아 1주택자가 되려고 합니다. 그러면 1주택자가 받게 되는 혜택(전년도 공시가격 적용)을 받을 수 있죠?

A. 과세 기준일인 오는 6월1일 전에 1가구 1주택자가 되는 경우, 남겨둔 1주택의 보유세는 전년도 공시가격 기준으로 책정됩니다.

Q. 6월1일 거래하면 보유세는 누가 내나요?

A. 재산세 종합부동산세는 과세기준일인 6월1일 현재의 소유자에게 고지된다는 말 그대로 6월 1일 부동산을 취득한 매수자에게 고지됩니다. 잔금일이 6월1일인 경우 소유권 이전 등기 접수일이 6월1일 이후여도 6월1일에 소유권이 이전된 것으로 판단합니다. 정리하자면 잔금일 또는 소유권 이전 등기 접수일 둘 중 하나가 6월1일 이전이면 매수자가, 두 접수일 모두 6월2일 이후면 매도자가 해당 연도의 보유세를 부담합니다.

Q. 공시가격이 생각보다 많이 오른 것 같습니다. 이의신청을 하고 싶은데 어떻게 하면 되나요?

A. 공시가격(안) 열람 기간(3월24일~4월12일)에 의견이 있는 경우 4월12일까지 의견서를 ‘부동산공시가격알리미 누리집’에서 온라인 제출하거나 민원실 또는 한국부동산원 각 지사에 우편·팩스 또는 방문해 제출할 수 있습니다. 공시가격 결정·공시일(4월29일) 이후엔 5월30일까지 한 달 간 이의신청 접수를 받습니다. 신청된 건은 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 말 조정·공시됩니다.

Q. 차기 정부가 세제 개편 정책을 펼친다던데, 부동산 세금이 낮아질 가능성도 있는 건가요?

A. 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 부동산 세제 정상화를 통한 규제 완화 정책을 약속했습니다. 대표적으로 ▲부동산 공시가격 2020년 수준 환원 ▲종부세 공정시장가액비율 2021년 수준(95%) 동결 ▲1주택자 종부세율 인하 ▲종부세와 재산세 통합‘ 등의 공약이 있습니다.

▲종부세와 재산세 통합 ▲1주택자 종부세율 인하 등의 정책은 국회 심의를 거쳐 법을 바꿔야 추진할 수 있기 때문에 오랜 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 다만, 시행령 개정만으로 재산세(40%~80%) 및 종부세(60%~100%)의 범위 내 공정시장가액비율 조정이 가능하기 때문에 종부세가 결정되는 6월1일 이전에 시행령을 바꾼다면 보유세가 조정될 가능성도 있습니다.

예를 들어 공시가격 10억원인 주택에 공정시장가액비율이 100%가 적용된다면, 10억원을 과세표준으로 삼아 세금이 부담되지만, 60%로 낮춰지면 6억원이 과세표준이 되기 때문에 내야 할 세금이 눈에 띄게 줄어들게 됩니다.

황서율 기자 chestnut@asiae.co.kr