재건축 대신 리모델링할까?…내력벽 기준완화가 분수령

[어떻게 생각하십니까]
재건축 규제 강화되는데 리모델링 규제는 완화추세
집값 상승 효과 적지만 비교적 속도 빠르고 제한도 ↓
하지만 리모델링 흥행 쉽지 않아…착공단지 1곳 뿐
올해 내력벽 완화 여부 결정…국토부로 쏠리는 눈

(사진=연합뉴스)

[아시아경제 문제원 기자] 최근 국회 본회의에서 리모델링 활성화 방안을 담은 주택법 개정안이 통과되면서 리모델링에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제 등 재건축과 관련된 규제는 계속 강화되고 있지만, 리모델링에 대한 규제는 지속적으로 완화되고 있기 때문이다.

하지만 여전히 정비사업을 바라보는 사람들의 시각이 '자산가치 상승'에 있기 때문에 아파트 리모델링이 단기간에 흥행하기는 어렵다는 분석이다. 리모델링의 수익성을 높여줄 수 있는 내력벽 기준 완화 등의 조치가 뒤따라야만 리모델링 시장이 더욱 열기를 띌 수 있을 것이라는 전망이 나온다.

◆집값 상승 효과 적지만 추진 빨라…시세차익도 기대 = 27일 업계에 따르면 리모델링은 준공 후 15년이 지난 아파트 건물의 기본 골조만 남기고 수직·수평 증축해 주거 환경을 개선하는 건축 방식이다. 건물을 새로 짓는 재건축보다는 집값 상승 효과가 작지만, 재건축에 비해 비교적 추진 속도가 빠르다. 주변 인프라가 좋을 경우 수억원의 분담금을 내더라도 어느정도의 시세차익을 기대할 수 있다.

최근 국회에서 통과된 개정안에 따르면 앞으로 리모델링 조합은 소유주 75%의 동의만 받으면 사업대지 소유권 100%를 확보하지 않아도 사업계획 승인을 받을 수 있다. 앞으로 리모델링 사업 진행 속도가 더욱 빨라질 가능성이 높아진 셈이다. 대형 건설업계 관계자는 "리모델링을 계속 장려하겠다는 정부의 시그널"이라며 "앞으로도 규제완화가 더 있을 것으로 보인다"고 말했다.

실제 지난 11일 서울 광진구 선린장로교회에서 열린 자양우성1차 아파트 리모델링 설명회에는 500명에 가까운 소유주들이 몰렸다. 이들은 이날 설명회를 주최한 롯데건설 측의 사업 구상을 들으며 리모델링 추진에 따른 리스크와 이익을 꼼꼼히 살펴봤다.

용적률이 높아 재건축을 해도 수익성이 높지 않거나, 입지적 제한으로 재건축을 실시하기 어려울 때 리모델링이 좋은 대안이 될 수 있다. 자양우성1차 리모델링 추진위원회 관계자는 "최근 정부의 규제 탓인지 재건축 추진을 주장하며 반대하는 주민들이 많이 줄었다"고 말했다.

재건축·재개발과 달리 거래의 제한이 없는 것도 리모델링의 장점이다. 서울 등 투기과열지구에서 진행되는 재건축의 경우 조합설립인가 이후부터 소유권이전등기시까지 조합원 지위 양도가 불가능해 사실상 거래가 제한되지만 리모델링은 사업 모든 과정에서 거래가 자유롭다.

일반적으로 조합설립, 사업계획승인, 착공 등 절차가 진행될수록 아파트값이 상승하는 것을 고려하면 소유주들로선 재건축보다 적은 위험부담으로 사업에 참여할 수 있다.

◆계속된 규제완화에도 한계 뚜렷…내력벽 완화가 분수령 = 다만 업계에서는 이번 주택법 개정안에도 불구하고 리모델링 시장이 급격히 활성화되긴 힘들다는 분석이 지배적이다. 한국은 여전히 정비사업을 바라보는 시각이 주거환경 개선보다는 자산가치 상승에 치우쳐 있기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "리모델링은 일반분양(기존 세대수의 15%)을 많이 할 수 없고 공사의 제약도 많아 주류 정비사업의 모델로 자리잡지 못하고 있다"며 "재건축에서 리모델링으로 전환하는 경우가 많지 않을 것 같다"고 말했다.

실제 현재 전국에서 리모델링 공사를 진행 중인 아파트 단지는 지난해 3월 착공한 강남구 개포동 개포우성9차 아파트가 유일하다. 때문에 리모델링이 활성화되기 위해선 내력벽 기준 완화 등 수익성을 높이기 위한 방안이 필요하다는 분석이다.

서정태 자양우성1차 리모델링 추진위원장은 "세대간 내력벽 철거가 허용되면 정사격형 집이 돼 설계가 무궁무진해진다"며 "내력벽 기준을 완화하되, 수직 증축에선 기준을 강화하는 등의 유연성이 필요하다"고 말했다.

하지만 내력벽 철거 허용 여부를 검토하고 있는 국토교통부는 결과 발표를 차일피일 늦추고 있다. 기준을 완화하면 집값 상승, 현행을 유지하면 여론 악화 등의 부작용이 있는 만큼 조심스러운 모습을 보이는 것으로 해석된다.

국토부 관계자는 "원래 지난해 말 끝날 예정이었던 한국건설기술연구원의 실증실험이 아직 끝나지 않았다"며 "올해 상반기 중 용역을 마무리하고 내부 검토 및 전문가 의견 수렴을 거쳐 결과를 발표할 것"이라고 말했다.