[이슈추적]'강남3구=부동산 바로미터' 공식 깨지나

강남 견인효과 예전만 못해…주담대 규제 강화에 투자수요 '뚝'
거래량 대부분은 실수요…"예전과 경제 환경 달라"

[아시아경제 조은임 기자]강남권 재건축 추진단지 가격상승세가 나타나며 수도권 주택시장으로 가격 강세가 확산될 것인지에 세간의 관심이 높다.

하지만 지금은 인근 시장에서 '미풍(微風)'만 부는 모습이다. 고분양가와 높은 청약경쟁률에 따른 가격 상승효과가 널리 퍼져나가지는 못하는 있는 것이다. 이에 시장에서는 더이상 강남3구를 주택시장의 '바로미터'로 보기는 어렵다는 얘기가 나온다.

한국감정원의 주간동향에 따르면 지난달 28일 기준 강남구는 전주대비 보합에서 0.02% 상승, 서초구는 0.03% 하락에서 0.02% 상승 전환됐다. 송파구도 지난주 0.03% 하락에서 보합으로 바뀌었다. 하지만 서울의 아파트 매매가격은 0.01% 상승하는 데 그쳤다. 지난달 초 이후 8주만에 상승한 것인데, 이마저도 강남3구의 재건축예정 단지와 인근 아파트 거래가격이 상승한 결과다.

전반적으로 거래가 둔화되고 있는 상황에서 강남 일부 지역의 가격 상승이 수도권 전체로 이어지는데 한계가 있다는 분석이다. 올해 1월부터 3월까지 서울부동산정보광장에 등록된 서울 아파트 매매거래 건수는 총 1만7527건으로 전년 같은 기간(2만8337건)의 61%에 그쳤다. 강남3구 역시 2729건으로 1년전 거래량(4945건)의 55%에 불과했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "지난해와 비교하면 가격상승폭과 거래량이 둔화되고 있어 강남 지역의 호재가 수도권 전반을 견인하기에는 한계가 있다"고 분석했다.

여기에는 주택담보대출 규제 강화가 큰 영향을 미쳤다. 지난 2월부터 서울을 포함한 수도권에는 금융당국의 '여신심사 선진화 가이드라인'이 적용되면서 주택담보대출의 소득증빙 요건을 강화하고 원리금 동시 분할상환이 자리를 잡았다. 이에 차익이 확실한 강남 일부 지역의 재건축 단지를 제외하고 투자수요가 전반적으로 줄어들면서 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지고 있는 것이다.

이준용 한국감정원 연구개발실 부연구위원은 "거시적 경제환경이나 소비자 심리가 예전과는 다른 상황"이라며 "주택과잉 공급 논란과 더불어 거치식 대출이 제한되면서 투자수요가 위축되고 실수요 중심으로 시장이 움직이고 있다"고 설명했다.

바로 1년전 청약자격과 재건축규제 완화 등 부동산시장이 반짝 호황을 누렸던 것도 불황을 염려하게 만드는 요인으로 지목됐다. 함 센터장은 "지난해는 각종 호재가 겹치면서 재고주택 거래가 증가하고 수도권 아파트 시장 가격이 상승하는 상황이 만들어 졌던 것"이라며 "지금은 부동산 대출규제와 함께 재고와 신규분양시장이 양극화돼 있어 작년만큼의 가격이 상승되긴 어렵다"고 전했다.

조은임 기자 goodnim@asiae.co.kr