불패신화, 강남 재건축학개론

최고가 신반포 자이 완판 이어
래미안 블레스티지도 흥행
24평 10억도 없어서 못 팔아
규제풀려서 사업 더 속도낼듯

[아시아경제 최대열 기자]"수도권에서 분양하는 단지가 마케팅을 하면서 가장 많이 언급하는 건 단연코 강남(江南)이다. 강남에 있는 단지가 아니더라도 강남 접근성이 좋다거나 편리하게 다닐 수 있다는 점을 내세우는 건 그만큼 강남 입지가 가진 중요성을 보여준다."

최근 분양한 '래미안 블레스티지' 임홍상 분양소장의 얘기다. 이 단지는 서울 강남권에서도 최고 부촌으로 떠오른 개포지구에서 첫 재건축을 추진해 관심을 끈 곳이다. 전용면적 3.3㎡당 평균 분양가가 3760만원, 59㎡형(24평)이 10억원 안팎으로 책정돼 고분양가 논란이 일기도 했다.

정작 뚜껑을 열어보니 수요자의 열기는 예상보다 뜨거웠다. 지난달 30일 1순위 청약에서 1만669건이 접수됐다. 특별공급을 제외하고 317가구를 일반분양했으니 평균 경쟁률은 33.6대 1. 비싼 층이 10억4900만원에 달했던 59㎡A형은 경쟁률이 78대 1에 달했다.

앞서 올해 초 분양한 GS건설의 신반포자이가 엿새 만에 완판된 데 이어 개포 첫 재건축단지까지 흥행에 성공하면서 강남불패가 다시 한번 입증됐다는 얘기가 나온다. 반포 한양아파트를 재건축한 신반포자이는 지난 1월 분양 당시 평당 4290만원으로 일반 아파트 가운데 최고가 기록을 썼다.

지난해 연말부터 공급과잉에 대한 우려가 제기되고 보증심사ㆍ여신심사 강화 등 분양시장 안팎으로 악재가 불거졌지만 강남권 재건축 단지를 중심으로 수요가 충분하다는 점이 드러났다. 고분양가 논란이 일면서 일부 미분양이 남아있던 반포 래미안 아이파크는 지난달 전부 계약을 끝냈고 반포 푸르지오 써밋도 일부가 아직 남았으나 머지않아 주인을 찾을 것으로 업계에서는 보고 있다.

일부 단지를 중심으로 재건축사업에 속도를 내는 가운데 분양가를 더 높일 수 있다는 분위기도 감지된다. 인접한 개포주공3단지의 경우 일반분양물량이 적고 대형 평형 위주로 공급할 예정인데 3.3㎡당 4300만원 이상이 될 것으로 인근 중개업소에서는 보고 있다. 재건축 단지의 경우 일반분양분의 분양가가 높아질수록 조합원의 부담이 줄어드는데, 가격을 높여도 수요가 몰리는 게 확인됐기 때문이다. 강남권 재건축 단지의 경우 대형 건설사의 브랜드 이미지와도 직결돼 경쟁하듯 랜드마크로 짓는 점도 가격상승을 부추기는 추세다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "강남권 재건축단지는 수요에 비해 공급이 부족해 사람이 몰릴 수밖에 없다"며 "개포지구 재건축 시작을 알린 주공2단지가 흥행이 나쁘지 않은 만큼 다른 단지에서도 일반분양 가격을 더 올릴 것으로 보인다"고 말했다.

지난해 정부가 내놓은 각종 재건축 규제완화책이 작동한데다 주요 단지를 중심으로 인기가 입증되면서 그간 답보상태에 있던 다른 재건축 단지도 사업에 속도를 내고 있다. 강남구 삼성동 2차 상아아파트는 지난 2003년 추진위가 설립돼 재건축 논의가 시작됐지만 일부 동에서 동의율 4분의 3을 충족하지 못해 그간 멈춰있었다.

동의율 2분의 1로 완화한 개정안이 지난 1월부터 시행됨에 따라 이 단지는 지난 15일 구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 전국 지자체 가운데 이 개정안을 적용한 첫 단지다. 이밖에 대치동 쌍용1ㆍ2차아파트가 연내 사업시행인가를 받을 것으로 예상되며 선경ㆍ미도아파트 등도 재건축을 앞두고 최근 행위제한 공고가 나왔다.

김규정 NH투자증권 연구위원은 "재건축 초과이익환수제가 2017년까지 한시적으로 유예된 데다 최근 쏟아진 분양물량이 입주가 시작되는 2~3년 후부터는 재건축 시장상황이 나빠져 사업이 지지부진해질 수 있다"고 설명했다.