[이슈추적]집값 반등…강남 '시그널'

ISSUE 추적, 꿈틀대는 주택시장<上>
강남권 재건축 열풍에 서울 아파트값 두달만에 상승세로..전체 부동산시장 옮겨붙나

서울 재건축아파트 지수, 상승 전환
전국 아파트값도 올들어 최대폭 상승
강남發 전국 부동산시장 훈풍 기대감

규제완화·월세확산 등 변수도 많아
전문가 "일부 호황에 확대해석 금물..하반기 중대형주택 흐름까지 봐야"

[아시아경제 최대열 기자]주택은 사회적으로 볼 때 간단치 않은 문제다. 인간생활의 밑바탕을 이루는 거주공간과 관련한 사안이면서 동시에 상당수 개개인에게는 자산의 큰 비중을 차지하는 부동산시장이기 때문이다.

주거 혹은 주택문제와 관련한 수많은 당사자가 저마다의 생각을 가진 까닭에 다른 어느 분야보다 복잡하고 상충하는 가치가 얽히고설킨다. 특히 최근과 같이 시장을 둘러싼 여건이나 환경이 급변하면서 냉온탕을 오가는 경우엔 서민들은 갈피를 잡기 힘들 수밖에 없다. 주택시장에서 나타나는 시그널은 어떤 의미를 가질까.

◆꺾이던 집값, 다시 반등하나= 최근 부동산업계나 전문가의 눈길을 끈 곳은 서울 강남권 한 재건축단지의 분양이었다. 흔히 있는 재건축 분양에 관심이 몰린 건 해당 단지의 분양결과가 최근 얼어붙은 신규분양시장의 향배를 가늠해줄 것으로 내다본 이가 많았기 때문이다.

소형 평형대가 10억원이 넘는 고가에도 수많은 잠재수요가 몰려들었고 주변 단지를 중심으로 실제 가격이 반등했다. 한국감정원에 따르면 앞서 올 들어 꾸준히 떨어지거나 보합세를 보이던 서울 아파트 가격은 강남권 재건축단지에서 거래가 늘면서 두달여 만에 상승세로 돌아섰다.

서울 아파트 가격추이가 수도권 나아가 전국의 주택가격을 이끄는 점을 감안하면 눈여겨 볼 만한 지표다. 부동산114가 집계하는 아파트종합지수를 보면 올 들어 꾸준히 떨어지던 서울 재건축아파트 지수는 지난주부터 상승 전환했다. 서울 재건축 아파트 반등에 힘입어 보합세를 보이던 전국 전체 아파트 가격도 올 들어 가장 큰 폭으로 뛰었다.

단지 인근 중개업소 관계자는 "상대적으로 사업속도가 느린 주공1단지 11평형은 7억6000만원 정도로 올해 초와 비교하면 8000만원 정도 올랐다"고 말했다. 조은주 굿모닝공인중개소 대표는 "강남에서도 개포지구 같은 곳의 매매가는 여타지역에 앞서 가격이 매겨지는 등 선행지표 역할을 했다"면서 "재건축사업속도가 빠르거나 관리처분인가 등 사업과정에서 이슈가 불거지면서 가격을 부추기는 경향이 거세진다"고 말했다.

지난해 주택시장은 극심한 전세난과 분양 호조로 한층 달아올랐으나 연말로 접어들면서 급격히 가라앉았다. 전세난에 지친 세입자나 그간 움츠러 있던 실수요자 상당수가 구매행렬에 뛰어들었으나, 하반기 들어 가계부채 급증ㆍ공급과잉에 대한 우려가 고개를 들면서 각종 지표는 고꾸라졌다. 올 2월 시작된 주택담보대출에 대한 여신심사 강화방안은 다음 달 지방까지 확대를 앞두고 있다. 미분양 우려지역에 대한 보증심사가 강화되면서 사업자나 소비자의 금융권 문턱은 한층 높아진 상태였다.

이처럼 시장의 분위기가 침체된 가운데서도 흥행에 성공한 단지가 나오고 집값이 반등할 조짐을 보이자 다양한 분석이 나온다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "지난 연말에 공급과잉 논란 등 각종 악재가 복합적으로 작용하면서 혼란스러웠던 시장이 다소 진정되는 분위기"라고 말했다. 고준석 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 "투자를 겨냥한 수요나 내집마련에 나서는 실수요자 모두 언제 사느냐, 시장여건이 어떤지보다는 어느 지역, 어떤 상품인지를 더 중요시하게 됐다"고 설명했다.

◆셈법 복잡해진 주택시장.."좀더 지켜봐야" = 전문가들은 아직 섣부르게 판단할 때가 아니라고 입을 모은다. 개포주공2단지 일반분양처럼 특정지역의 이슈가 어느 정도의 파급력을 가질 수는 있어도 주택시장 전반으로 보면 수많은 변수가 산재해있기 때문이다.

김덕례 연구위원은 "오는 7월로 끝나는 LTVㆍDTI 완화를 비롯해 중도금 집단대출, 정비사업 이주비 등 아직 일선 현장에서는 논란거리가 남아있다"면서 "한두개 지표를 전체와 확대시켜 보기에는 시기상조"라고 설명했다.

천현숙 국토연구원 연구위원은 "주택공급의 경우 어느 정도 조율이 가능한데 반해 수요의 경우 심리적으로 움직이는 경향이 강해 한번 위축되면 조절이 쉽지 않다"며 "관련부처간 엇박자를 내는 걸로 비춰질 수 있는데 이러한 특성을 면밀하게 감안하고 정책을 써야 한다"고 말했다. 안동건 부동산차트연구소 대표는 "과거 시장에서 전세가 주요 변수였다면 이제는 매매, 특히 분양 중심으로 흐름이 바뀌고 있다"며 "당장은 일부 재건축단지만 영향이 있겠지만 하반기 이후 중대형 평형까지 흐름을 지켜봐야 한다"고 말했다.

주택 임대차시장에서 월세가 급격히 늘고 있는 점이나 당장 내년부터 시행될 임대소득 과세 등 주택시장을 뒤흔들 요인이 산적한 만큼 보다 거시적인 안목에서 접근해야 한다는 지적도 나왔다. 주거복지를 천명한 주거기본법이 지난해 제정됐으나 아직 겉돌고 있는 점도 정책당국이 들여다 봐야할 부분이다.

일부 지역의 매매나 분양에 가려져 수면 위로 드러나진 않지만, 이 같은 요인이 서로간에 맞물려 시장 전반에 영향을 끼치고 있어서다. 천 연구위원은 "월세 가구의 주거부담을 주의 깊게 보기 위해서는 그간 면밀히 들여다보지 않았던 월세 세액공자나 월세가구 대출 등과 관련한 구체적인 현실을 제대로 파악해야 한다"고 말했다.