[김인만의 부동산돋보기]이제는 경기부양 본격 나서야 한다

[김인만 굿멤버스 대표]지난주 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 인하함에 따라 기준금리는 연 2.75%에서 2.5%로 낮아졌다. 김중수 한국은행 총재가 금리인하에 계속 부정적인 입장을 보여 왔기 때문에 다소 의외라는 반응이 많지만 금리인하를 할 수밖에 없는 상황이었다.

그 이유는 글로벌 통화시장의 상황과 국내 경기부양의 필요성 때문이다. 미국에 이어 유럽연합(EU) 역시 금리인하에 가세했다. 일본은 각국의 비판에도 양적완화를 강하게 밀어붙이면서 엔달러 환율이 100엔을 넘었고 호주까지 금리를 최저수준으로 낮추며 완화기조에 들어갔다. 실제로 OECD(경제협력개발기구) 34개 회원국 중 23개국이 지난해 10월 이후 금리인하를 단행함으로써 세계 주요 국가들이 양적완화 대열에 동참했다. 우리나라만 계속 금리인하 물결에서 소외될 수는 없었을 것이다.

국내에서는 경기부양에 나서는 새 정부의 정책공조에 계속 외면할 수도 없는 상황이 되었다. 아무리 한국은행이 독립기관이지만 하반기 경기회복 주장을 혼자만 할 수 없고, 정부의 힘이 가장 강한 정권 초기에 밀어붙이는 경기부양 압력을 외면하기에는 역부족이었을 것이다.

아무튼 금리인하로 가계 9000억원, 중소기업 7000억원, 대기업 2000억원의 이자부담 절감이 될 것으로 기대가 되지만, 반대로 예금 고객들은 연간 1조6800억원의 이자수익이 감소할 것으로 예상이 되기 때문에 대출과 예금 고객들의 희비는 엇갈리고 있다.

이론적으로 금리가 1% 내리면 부동산가격은 반대로 2% 오르는데 그 이유는 금리가 인하되면 유동성이 늘어나고 예금이자 감소로 금융권에 몰려있던 돈이 주식이나 부동산으로 돌아온다. 무엇보다 대출금리가 인하되면서 담보대출의 이자부담 감소로 매도자의 이자부담이 줄어들면서 급매물이 줄어들고, 매수자는 대출이자 부담감소로 자금여력이 더 생김으로써 매수심리 회복에도 긍정적인 영향을 받아 거래가 늘어나고 부동산가격 회복에 도움이 된다.

하지만 금리인하 0.25%포인트만으로 단기간에 부동산시장 회복을 기대하기는 어렵다. 부동산시장을 움직이는 투자심리는 주택공급, 부동산정책, 부동산가격, 국내외 경제상황에 영향을 받게 된다.

서울, 수도권 주택공급물량은 일부 지역을 제외하고는 전체적으로는 지속적 감소를 하고 있다. 분양 후 입주까지 기간을 감안하면 이런 물량감소 현상은 3~4년은 더 지속될 가능성이 높다.

부동산정책은 4·1대책에서 면적·금액조건을 달기는 했지만 가장 화끈한 부동산규제완화를 해주었던 DJ정부시절을 연상하게 하는 취득세와 양도세 면제 카드로 시장의 예상을 넘으면서 투자심리 회복에 긍정적인 시그널을 주었다. 거래활성화가 기대에 미치지 못할 경우 올해 안에 한차례 더 부동산 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다.

부동산가격 역시 지역마다 차이는 있지만 1993년부터 2013년 현재까지 20년 동안 물가상승과 부동산가격 상승을 비교해보면 결코 부동산가격만 많이 상승했다고 할 수는 없을 것이다. 특히 현재 부동산가격이 2005년도 수준에 머물고 있는데 물가상승률, 화폐가치 하락을 감안하면 더 이상 버블이니 비싸다느니 이런 말은 맞지가 않다.
그럼에도 집값이 비싸다고 하면 언제 집값이 싼 적이 있었나 되묻고 싶다.

가장 문제가 되었던 글로벌 경제상황은 양적 완화의 결과겠지만 미국부동산이 큰 폭으로 상승하고 있다. 또 세계 각국에서 돈을 풀고 있기 때문에 당분간 글로벌 경제도 긍정적인 분위기가 지속될 가능성 높다.

문제는 국내 경제상황인데 내수경기부양을 위해 추가경정예산안이 국회통과가 되고 기준금리까지 0.25%포인트 인하하면서 노력은 하고 있지만 그 효과가 단기간에 나오기는 어렵다. 수출이 주력이고 전자·자동차 등 일본과 중복이 많은 우리나라 산업여건에서 일본의 엔저폭격으로 수출경쟁이 크게 약화하고 있어서 내수경기부양이 얼마나 효과를 볼 수 있을지 걱정된다. 아마 내수경기부양과 수출경쟁력 강화를 위해 올해 안에 추가 금리인하 가능성이 높고 범 정부차원에서 더 많은 노력을 할 것으로 예상된다. 그렇게 해야 한다.

지난해 말 바닥을 찍었다는 심리가 확산, 힘을 얻으면서 재건축이나 인기단지 급매물이 거래되고 호가도 상승하고 있다. 앞서 언급한 주택공급, 부동산정책, 부동산가격, 국내외 경제상황을 감안하면 당분간 이런 급매물 위주의 거래증가는 지속될 가능성이 높다.

하지만 부동산 상승이라는 말을 쓰기에는 아직까지는 조심스러운 상황이다. 부동산정책의 실질적인 효과가 나오려면 3~4년의 시간이 필요하다. 양적 완화의 부작용과 화폐가치 하락에 따른 인플레이션까지 감안하면 5년 이내에 한번은 부동산이 움직일 가능성도 배제할 수 없다. 매도 후 특별한 전략이나 대안이 없음에도 부동산은 끝났다, 더 이상 방법이 없다는 절망감에 빠져서 소중한 자산을 포기하다시피 내던질 필요는 없다. 자기 상황에 맞춰서 매수할 사람은 매수를 하면 되고 급하지 않은 매도자는 한 템포 기다려보고, 꼭 매도해야 하는 분들이라면 급매물 위주로 거래가 될 때 매매 가능한 가격에 맞춰서 매도를 하면 될 것이다.

김인만 굿멤버스 대표