[김인만의 부동산돋보기]창업, 피할 수 없는 성공의 어려움

[김인만 굿멤버스 대표]경제성장이 둔화되고 경기침체가 지속되는 상황에서 IMF이후 퇴직 후 자영업자 수가 늘어나면서 창업시장에서 성공확률이 점점 낮아지고 있다. 손해 보는 장사 없다고 하지만 요즘은 정말 손해 보는 장사가 많다. 초보 창업자의 절반이상은 1년을 넘기지 못하고 폐업하는 경우가 다반사고 소위 성공확률이 10%도 채 되지 않는 것이 현실이다.

창업의 방법에는 세 가지가 있다. 업종부터 입지선정까지 예비창업자가 혼자서 다 준비하는 '풀코스', 잘되는 점포를 인수하는 '하프코스', 프랜차이즈를 통해 자동으로 진행되는 '오토코스'다.

업종과 입지선종, 마케팅 전략, 재료·인력관리까지 직접 해야 하는 풀코스 창업은 적은 투자비용을 들여 원하는 방향으로 창업을 할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 치열한 창업시장에서 특별한 기술이나 경험, 노하우, 전략이 없이 막연한 자신감으로 무턱대고 뛰어드는 초보창업자에게는 거의 무덤과 같다.

오랜 기간 충분한 준비를 했거나 관련업종에 종사하면서 충분한 기술과 경험이 뒷받침 되더라도 막상 시작해보면 예상치 못한 어려움이 많은 것이 현실이다. 기존 자영업자들도 고전하는 마당에 초보창업자가 성공할 수 있는 확률은 10% 이하다. '초보 창업자라도 그 10% 안에 들어갈 것'이라는 막연한 자신감은 자신감이 아니라 자만심에 가깝다.

잘 되는 점포를 인수하는 하프코스 창업의 경우에는 이미 안정적으로 운영되는 점포를 인수하기 때문에 풀코스 창업보다는 리스크를 많이 줄일 수 있는 장점이 있다. 하지만 점포의 영업권까지 인수하기 때문에 권리금이 형성돼 있어서 초기투자자금이 부담된다. 그렇다고 무조건 권리금이 낮은 점포만 찾을 것이 아니라 매출과 수익 대비 적정 권리금을 찾는 것이 중요하다.

적정 권리금은 1년 정도 영업을 해서 얻는 순수익 금액정도면 적당하다. 또한 부동산이나 점주의 말만 100% 믿을 수는 없기에 확실한 매출검증도 필요하다. 요즘은 카드사용이 많기 때문에 단가가 높은 업종이라면 카드매출 비중이 전세매출 비중의 80~90% 정도, 단가가 낮은 업종이라면 60~70% 정도다. 이에 카드와 현금영수증 매출을 뽑아보고 평일·주말 하루에 몇 명 정도 들어오는지 체크를 해보면 매출의 오차는 많이 줄일 수 있다.

무엇보다 장사가 잘되는 가게가 매물로 나왔다면 왜 매물로 나왔는지 그 이유를 확인하는 것도 중요하다. 정리를 할 수밖에 없는 타당한 이유라면 괜찮지만 그 이유가 납득이 잘 안 된다면 부동산 중개업소나 주인 말을 그대로 믿지 말고 조금 더 꼼꼼한 조사를 통한 검증이 필요하다.

프랜차이즈를 통해 창업을 하는 오토코스 창업은 돈만 주면 안정적이고 경험이 많은 본사에서 입지선정부터 마케팅까지 다 해주기에 편하고 안정적인 장점이 있다. 하지만 본사 좋은 일만 시켜주는 경우가 많다. 프랜차이즈를 할 경우에는 유행을 타지 않고 꾸준히 인기를 끄는 업종에 운영능력을 검증받은 좋은 본사를 선택하는 것이 중요하다. 또 영업사원들한테 전적으로 일임하기보다는 스스로 철저한 분석 후 타당성을 검토해야 한다.

이렇게 창업의 방법론적으로 풀코스, 하프코스, 오토코스를 알아봤지만 이런 외적인 요인이 모두 검증됐고 확실하다고 하더라도 성공을 보장받는 것이 아니다. 왜냐면 외적인 요인도 중요하지만 내적인 요인 즉, 내가 얼마나 잘 할 수 있느냐가 가장 중요하기 때문이다. 아무리 장사가 잘되는 점포를 인수한다고 해도 인수한 새 주인이 운영을 못한다면 가랑비에 옷 젖듯이 매출이 서서히 줄어들면서 실패에 점점 가까워진다.

가끔씩 잘 되기로 소문난 점포가 집안 사정으로 매물이 나와서 입지·매출·수익까지 조사 검증을 한 후 대박 가게라는 확신이 들면 고객들에게 추천은 해주지만 필자는 항상 아무리 좋은 가게라도 본인이 장사를 잘 할 자신이 있어야 한다는 조언은 빼먹지 않고 해준다. '먹는 장사'의 경우 맛·서비스·청결의 기본요소에 재료비·인건비 관리를 잘 해줘야만 성공할 수 있다. 그러기에 장사는 주인이 직접 해야 하는 것이고 절대 남이 내일을 자기 일처럼 해줄 리가 없다. 그런 걸 기대해서도 안 된다.