[김인만의 부동산돋보기]수익률 함정에 빠지지 마라

[김인만 굿멤버스 대표]2009년 이후 아파트를 중심으로 한 투자형부동산이 침체의 늪에 빠졌고 은퇴문제가 서서히 사회문제로 이슈화되면서 자연스레 고정적인 월세수익이 나오는 수익형부동산으로 투자자들의 관심이 이동하기 시작했다. 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등 수익형부동산 인기가 높아지자 건설업계에서는 너도 나도 수익형부동산 분양에 뛰어들었다. 3~4년이 지난 지금은 수익형부동산에 대한 냉정한 평가가 시작되고 있다.

최근 몇 년간 수익형부동산 인기에 힘입어 분양물량은 큰 폭으로 늘어났고, 상대적으로 가격탄력성이 낮은 기존 수익형부동산까지 매매가격이 상승하면서 수익형부동산 전성시대를 맞이했는데 이제는 분위기에 휩쓸리기보다는 보다 냉정한 판단으로 옥석을 가릴 필요가 있다.

일반적으로 수익형부동산을 말하면 가장 먼저 생각하는 것이 수익률이다. 임대수익률이 몇%인가에 따라 매매가격도 정해지기 때문에 수익률이 중요한 것은 부인할 수 없는 사실이다. 예를 들어 수익률이 5%정도 나오는 지역의 상가를 4억원에 분양받아 보증금 5000만원에 월임대료가 150만원은 나와야 하는데 실제로 120만원 나온다면 수익률이 4.1%밖에 되지 않는다. 월임대료를 높이지 못한다면 매매가격을 3억5000만원 이하로 낮춰야 거래가 될 것이다.

이렇게 수익률이 중요하다보니 매수자들도 조금이라도 높은 수익률의 물건을 찾기 위해 노력을 한다. 하지만 수익률만 좇다가 자칫 수익률의 함정에 빠질 수도 있기 때문에 주의가 필요하다.

빌딩의 경우 빌딩의 가치를 결정하는 것은 수익률뿐만 아니라 공실률, 공실 후 신규임대 용이성, 임대업종 구성, 입지, 토지의 모양, 향후 활용가능성, 발전가능성, 건물의 상태 등 고려해야 할 요소가 많이 있다. 이런 것들을 종합적으로 고려를 해야만 적정한 빌딩가치를 판단할 수 있다.

하지만 토지의 모양이나 향후 활용가능성, 발전가능성이 낮지만 월세가 잘 나오는 업종을 입점시켜 수익률을 주변빌딩보다 더 높게 잘 맞춰놓고 높은 수익률이 나오는 좋은 빌딩이라고 마케팅을 하는데 과연 수익률이 조금 더 잘 나온다고 반드시 좋은 물건이라고 할 수는 없다.

수익률은 인근지역 평균수익률 정도로 더 높지는 않지만 토지의 모양이 좋고 임정임차인들의 업종분포가 좋으며, 건물의 활용도나 발전가능성이 높은 물건이 더 좋은 물건일 수도 있다.

오피스텔 역시 단순 수익률만 보고 들어가는 것은 주의가 필요하다. 특히 분양오피스텔의 경우 아직 임대수요가 얼마나 되고 입주시점에 얼마나 임대시세가 형성이 될지 예측만 할 뿐 실제로 확인할 방법이 없기 때문에 분양관계자나 인근 부동산에서 안내해주는 정보에 많이 의존을 하게 된다. 하지만 막상 입주시점이 되어 예상 수익률보다 낮게 나올 경우 매매가격도 떨어지고 월세수익도 줄어드는 이중고에 시달리는 경우가 종종 발생하고 있다.

향후 주변 입주물량, 발전가능성, 인근지역 오피스텔의 매매와 월세가격 등을 근거로 분양가가 적정한 지 등을 종합적으로 검토해서 처음 입주기간에는 임대수익률이 낮더라도 일시적인 문제로 정상 회복할 수 있을지를 반드시 따져봐야 한다.

또한 분양면적보다 전용면적 대비 분양가를 확인해야 한다. 아무리 오피스텔을 잘 짓는다 해도 아파트와는 분명 차이가 존재하기 때문에 전용면적을 계산한 면적 별 가격이 아파트보다는 낮아야 한다.

예를 들어 아파트 가격이 3.3㎡당 1500만원(전용면적 대비 1800만원)인 지역에서 분양가 1억5000만원에 분양면적이 83㎡(25형), 전용면적 29㎡(9형)의 오피스텔이라면 단순 분양면적대비 3.3㎡당 600만원이지만 전용면적 대비 1700만원 정도로 고분양가라 할 수 있다. 이렇게 높은 가격으로 분양받을 경우 적정 가치이상의 고분양가 차이만큼은 손실로 돌아올 가능성이 높다.

가끔씩 적정시세 이상 지나치게 높은 수익률의 물건을 찾는 사람들을 볼 수 있다. 그러나 세상에는 절대 공짜가 없다. 자칫 지나치게 높은 수익률만 쫓다가 다른 가치요소들을 보지 못하고 수익률의 함정에만 빠지지 않을까 걱정이 앞선다. 투자자들 스스로 욕심의 함정에 빠지지 말고 철저한 조사 후 냉철한 판단을 해야 한다.