[김인만의 부동산돋보기]4·1 부동산대책 효과는?

[김인만 굿멤버스 대표]박근혜 정부의 첫 부동산대책이 나왔다. 올해 초부터 강남권 재건축시장을 시작으로 급매물이 거래되면서 시세가 상승했고 인기지역 위주로 거래가 조금씩 늘어났다. 하지만 여전히 전체적으로는 관망세가 우세한 상황이다. 이는 아직까지 부동산시장의 바닥은 인지했지만 회복에 대한 확신을 가지지 못한 매수자들이 새 정부의 첫 부동산 대책을 보고 판단하려고 생각을 하고 있어서다. 새 정부의 첫 부동산 대책이 중요한 의미를 가지고 있다는 의미다.

4·1 부동산대책은 시장의 예상을 뛰어넘은 수준이다. 수요억제·공급확대 기조를 과감히 버리고 공급물량 축소, 큰 폭의 규제가 완화된 말 그대로 서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책이라 할 수 있다.

공급물량 조정은 공공분양주택을 기존 연 7만가구에서 2만가구로 축소하기로 하고 60㎡ 이하 소형주택만 공급하기로 했다. 소득자산기준을 강화해서 민간주택과 차별성을 높이며, 보금자리 지구 지정은 중단되고 기존지구 역시 공급물량과 청약시기를 조정할 예정이다. 또 민간공급 의무 착공기간을 2년에서 3년으로 연장하고, 공급 과잉 우려가 있는 도시형생활주택의 공급도 조절을 할 계획이다.

주택공급은 부동산가격에 영향을 주는 중요한 요소로 공급을 줄이는 것은 바람직하다. 공공분양 물량을 줄이고 민간주택과 차별성을 높이며 반값 이미지의 보금자리 공급을 중단 또는 줄임으로써 주택구입을 미루고 불필요하게 대기하는 수요층이 더 이상 미련을 가지지 않도록 하는 효과가 기대된다.

부부합산 6000만원 이하 가구가 올해 말까지 6억원 85㎡이하 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세를 전액 면제하고, 국민주택기금의 생애최초 주택구입 자금 지원규모도 2조5000억원에서 5조원으로 확대한다. 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 은행자율에 맡김으로써 사실상 완화했고 주택담보인정비율(LTV)도 70%로 완화했다.

기존 취득세 감면에서 한 번 더 강한 DTI·LTV 대출규제까지 손을 댐으로써 정부가 보여줄 수 있는 의지는 최대한 보여줬다. DTI·LTV는 부동산 투자심리에 가장 큰 악영향을 미치고 있고 반대의견이 많아서 대책에 포함되지 않으리라는 전망이 많았다.

여기에 9억원 이하 신규·미분양 주택을 구입하거나 1세대 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택구입에 적극적으로 나서게 하겠다는 의지를 보인 대책은 긍정적이라 할 수 있다. 주택을 올해 말까지 구입할 경우 취득 후 5년간 양도세를 전액 면제한다.

민영주택 청약가점제 적용대상을 85㎡ 초과는 폐지하고 85㎡ 이하에만 적용하며, 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화했다. 또 1주택자에게 가점제 청약1순위 자격을 부여했다. 이는 주택구입에 소득적인 실수요자들이 더 이상 미련을 가지고 기다리지 않고 주택구입에 적극적으로 나서게 하겠다는 의지를 보인 것으로 풀이된다.

추가로 15년 이상 된 아파트에 대한 수직증축도 허용했다. 이는 노후화 문제로 침체가 깊은 분당·일산 등 1기 신도시에 힘을 실어주겠다는 것이다. 리모델링은 단순 수직증축만으로 활성화하기는 어렵고 부동산시장 회복으로 기존 부동산가격이 상승해야만 수익성이 나오기 때문에 당장 큰 효과를 보기는 어렵다. 그래도 리모델링에 대한 고민을 했다는 점에서 의미를 가질 수는 있다.

하우스푸어 지원을 위해 3개월 이상 연체자는 캠코를 통해 부실채권을 매입하고 채권 전량을 매입할 때는 차주에게 보유지분 매각 옵션을 제공할 계획이다. 정상적으로 대출을 상환하는 경우에는 85㎡ 이하 1주택 보유와 연소득 5000만원 미만을 조건으로 주택금융공사가 대출채권을 매입해 은행금리 수준의 이자를 납입토록 하고 최장 10년간 원금상환을 유예해 주도록 했다.

또한 렌트푸어를 위해서는 세입자가 대출이자를 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달해 대출금리를 인하해줄 방침이다. 집주인에게는 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과폐지, 재산세, 종부세 감면 등의 인센티브를 부여할 계획이다.

하우스푸어와 렌트푸어 정책은 거래가 활성화하고 부동산시장이 회복되면 해결될 문제인데 빠른 효과를 보기 위해 약간의 무리수를 둔 느낌이다. 큰 실효성을 기대하기는 어려워 보인다. 무주택 저소득가구를 위해 연 13만가구 공공주택을 공급하고, 5년간 20만가구의 행복주택을 공급할 예정이다. 이에 대해서도 과연 이 많은 공공물량을 공급할 여력이 있는지 의문이다.

4·1 부동산대책은 당초 시장의 기대를 넘어서는 수준으로 일단 긍정적이라 할 수 있다. 사실상 정부에서 할 수 있는 수준의 대책은 총 망라되었다고 할 수 있기 때문에 수요자들이 더 이상 추가대책에 대한 미련을 가질 필요는 없게 됐다. 만약 다음에 추가대책이 나온다면 다주택자 양도세 중과세 영구폐지, DTI 폐지 또는 추가 완화, 재건축 규제 폐지 등이 거론될 수 있다.

대책만으로 부동산시장이 바로 살아날 수는 없지만 규제의 걸림돌은 상당부분 제거된 상태다. 글로벌 경제, 내수경기 상황에 따라 영향을 받는데 미국 부동산시장도 회복이 되고 있고, 글로벌 경제가 돈을 풀고 있기 때문에 우리도 결국 돈을 더 풀 수밖에 없을 것이다. 그에 따른 과잉유동성, 화폐가치하락, 물가상승을 감안하면 더 이상 바닥을 기다리기보다는 주택을 구입하고자 하는 수요자라면 움직여도 될 만한 여건은 충분히 됐다.

김인만 굿멤버스 대표