[김인만의 부동산돋보기]용산개발 어떻게 될 것인가?

[김인만 굿멤버스 대표]30조원 규모의 단군 이래 최대사업이라던 용산국제업무지구 개발 사업이 흔들리고 있다. 용산개발 사업이 디폴트 선언을 하면 법정관리로 가거나 청산 절차를 밟게 되는데 계속 사업가치가 높다고 판단되면 유지될 수도 있겠지만 어떤 결과가 나오든 큰 혼란은 불가피해 보인다.

도시개발법상 개발구역 지정 후 3년 내 서울시에 실시계획인가를 접수하지 않으면 개발구역이 자동 해제된다. 용산개발사업은 2010년 4월22일에 지정되었기 때문에 4월21일까지 서울시에 인가접수를 하지 않으면 용산국제업무지구 개발구역 지정은 자동 해제된다. 당연히 일부 출자사들은 손실로 자본잠식이 되거나 부도 또는 구조조정 상태에 들어갈 전망이다.

지금까지 용산개발에 투입된 자금은 총 4조원이 넘는 것으로 추산된다. 롯데관광개발, 국민연금, 미래에셋, 우리은행, SH공사, GS건설, 현대산업개발 등 출자사들은 막대한 돈을 고스란히 날릴 위기에 있다. 시행사 드림허브의 최대주주인 코레일 역시 자본잠식 상황에 처할 위기에 처해졌으며 당연히 출자사와 서울시, 한국철도공사(코레일), 서부이촌동 주민까지 각종 소송 전에 휘말릴 가능성도 배제할 수 없다. 이렇게 소송전이 진행되면 짧아도 3~4년, 길게는 5~6년까지 사업재개가 힘들어지고 정상화가 아닌 사업파산으로 이어질 가능성이 높다. 과연 코레일과 민간 출자사가 정상화묘수를 찾을 수 있을지 걱정부터 앞서는 것이 현실이다.

용산개발사업 무산이 단순 코레일, 출자사의 손실이나 파산으로 끝나도 문제지만 이제 겨우 거래가 되고 있는 부동산시장 분위기에 찬물을 끼얹을 수 있는 것도 문제다. 특히 용산사업의 수혜지였던 용산 이촌동, 도원동, 한강로 재개발, 한남뉴타운, 마포 공덕동, 아현동 등의 지역은 큰 타격을 받을 가능성이 높아졌다. 이들 지역은 용산사업의 수혜지역으로 꼽히면서 2006~2008년까지 가장 큰 폭의 상승을 기록하였기 때문에 그에 따른 충격파는 더 크게 다가올 수 있다.

부동산가격은 현재가치를 반영하는 것이고 거기에 미래의 개발호재가 어느 정도 미리 반영되는 구조다. 용산과 그 주변지역은 2006~2008년 당시 '오버슈팅'된 부동산시장 분위기와 단기간 실체가 없는 미래의 초대형개발사업 결과의 가치가 선(先) 반영되어 형성된 폭등에 가까운 상승폭을 기록했다. 미래개발에 대한 기대감으로 현재 가치대비 큰 폭의 조정은 없었기 때문에 당분간 가격조정의 후폭풍은 불가피해 보인다.

그리고 무엇보다 부동산시장의 침체상황에서 용산개발이 정상화되는 것도 현실적으로 어려운 문제다. 용산개발사업이 성공하려면 3,3㎡당 6000만원 정도에 일반분양이 되어야 하는데 현재 분위기에서 그런 고분양가에 분양이 되기 어렵기에 당연히 사업성이 없다고 할 수 있다.

결국 사업은 지연되고 현재와 같은 파산상황을 맞이할 수밖에 없는 분위기고 구조이다. 당장 긴급자금을 수혈받아서 수명을 연장시킨다 해도 어차피 부동산시장이 회복되지 않는 한 안 되는 사업이다.

하지만 내리막이 있으면 오르막도 있는 법. 모든 것이 끝난 것처럼 너무 암울하게만 볼 필요는 없다. 부동산은 입지다. 미래 중국, 홍콩자본이 우리나라 부동산 특히 아파트에 관심을 가진다면 한강변 압구정, 반포, 용산지역 정도일 것이다. 그만큼 용산의 입지적 가치는 높다. 다만 현재 부동산시장 상황이 어렵고 그에 따른 용산개발사업도 조정이 불가피한 만큼 적어도 5년, 길게는10년 정도는 시간과의 싸움을 할 준비를 해야 한다. 투자자들 입장에서는 오히려 이런 조정기가 미래의 가치를 잡을 수 있는 기회가 될 수도 있기에 용산을 항상 예의주시하고 관심을 가져보는 것이 좋겠다.