[김인만의 부동산돋보기]5년을 바라보는 가치투자를 하자

[김인만 굿멤버스 대표]서울 아파트값이 1년 3개월 만에 상승했다. 보합세를 보인 적은 있었지만 상승세로 돌아선 것은 64주 만에 처음이라고 한다. 따뜻한 봄이 오고 있는데 부동산시장에도 봄이 찾아오는 듯한 느낌이 든다.

박근혜 새 정부 출범 후 문의가 늘어나고 강남권 재건축과 인기단지 위주로 거래가 늘어나면서 전반적으로 기대감이 높아지고 있다. 이런 여파로 부동산시장 분위기가 작년과는 다른 양상을 보이고 있다. 작년에는 최저 급매가 거래되면서 호가가 올라가면 매수자들이 더 이상 추격매수를 하지 않으면서 보합세가 되다가 다시 호가가 빠지는 악순환이 되풀이됐는데 올해는 급매거래 후 호가 상승이 되더라도 매수세가 붙어주면서 상승세나 보합세를 유지하고 있다는 점이 작년과는 다르다.

지금 시점에서 추격매수를 해야 하느냐, 기다려야 하느냐를 가지고 고민하는 투자자들이 많다. 문의가 늘어나고 있는데 사실 미래를 볼 수 있는 인간은 없기에 자신의 상황과 대외적인 여러 변수들을 종합적으로 고려해야 한다. 5년 후를 바라보면서 최적의 판단을 한 후 때를 기다리는 것이 최선이라 할 수 있다.

글로벌 경제, 국내 내수경기, 부동산 수요와 공급, 부동산 정책 등 대외적인 변수는 단기적으로는 아무리 예측을 해도 예측일 뿐이다. 100% 정확하게 맞출 수 없다. 그럴듯한 논리로 포장을 하면서 대세라고 하지만 영원한 대세는 없고 그냥 지금 분위기가 대세인양 포장이 될 뿐이다. 부동산시장의 침체가 영원히 갈 것 같아도 움직일 때는 언제 그랬냐는 듯 한순간에 움직인다. 2002~2006년 대세는 강남 등 버블세븐 지역 중대형, 2006~2010년 대세는 강북 북부지역 중소형이나 빌라, 2010~2012년 대세는 부산 등 지방이 대세였다.

부동산은 단기적으로는 정확한 타이밍을 잡기는 어렵지만 중장기적으로 보면 충분히 예측이 가능하다. 장기 침체 후 부동산시장이 움직이면 당연히 강남 등 인기가 높은 지역이 먼저 반응을 하게 된다. 이런 현상이 지속되면 수도권 남부, 강북, 수도권 북부, 인천으로 움직였다가 지방으로 이동하며, 중대형이 움직이면 그 다음 중소형이, 아파트가 움직이고 나면 빌라, 오피스텔 등 다른 주택이 움직인다.

지금 부동산시장 상황을 보면 강남, 버블세븐, 수도권 남부, 강북, 수도권 북부, 인천, 지방까지 오르면서 서울과 지방을 비롯한 각 지역별 격차가 많이 줄어들었다. 중대형 상승 후 중소형 상승이 지속되면서 오히려 3.3㎡당 가격은 중소형이 더 강세를 보이고 있다. 아파트 상승 후 빌라, 오피스텔 가격까지 모두 상승하였기 때문에 이제는 제로베이스에서 다시 시작이라 해도 과언이 아니다.

최근 부동산시장 움직임은 바닥을 찍었다는 인식이 퍼지면서 매수타이밍을 기다리던 사람들이 먼저 움직이고 있는 것이다. 이런 상황이 계속 이어질지, 주춤하다가 다시 움직일지는 부동산 대책과 경제상황에 따라 달라지겠지만 지금부터 5년 후인 2018년을 바라보면 분명 지금까지와는 다른 과잉 유동성에 따른 큰 폭의 인플레이션, 화폐가치 하락, 실물자산 상승의 변화의 파도가 한번은 올 가능성이 높다.

또한 1978년 부동산 바람 태동, 1988년 올림픽의 경제호황과 주택 절대부족에 맞물린 부동산 폭등, 1998년 IMF 이후 부동산 폭등을 겪었고 2008년 금융위기 이후 침체가 지속되고 있다. 하지만 은퇴세대 증가, 일본식 불황 등은 통계나 연구결과로 보더라도 2018년 이후에 진행이 될지 다른 방향으로 갈지 결정된다. 때문에 적어도 2018년 이전에 한번은 올 수 있는 큰 변화의 흐름을 대비해 2013년 부동산시장을 준비해야 할 것이다.

미래의 불확실성은 분명 존재한다. 100%가 아닌 이상 확률이 높다고 해도 예상과는 다른 결과가 나올 수도 있다. 자신의 상황에 맞게 안정적인 범위 내에서 5년을 준비해야 한다. 지금 당장 버틸 수 없는 상황이라면 기다려서는 안 되고 현재 상황에 맞춰 매도를 하는 것이 맞다. 실거주나 갈아타기를 위한 집이 필요하거나 충분한 여유자금으로 5년 정도는 가지고 간다는 계획이라면 움직여보는 것도 좋겠다.