[김인만의 부동산돋보기]朴정부 "부동산 살릴까, 놔둘까?"

[김인만 굿멤버스 대표]제 15대 DJ정부의 부동산 정책 목표는 부동산 살리기였다. IMF이후 침체된 내수경제와 부동산을 살리기 위하여 거의 모든 부동산 규제를 풀었다. 그러다 부동산가격이 급등하게 되자 제 16대 참여정부부터 부동산규제를 하기 시작하면서 부동산 정책 목표가 부동산 가격 안정화가 되었다. 제 17대 MB정부에서는 부동산규제 완화를 한다면서도 참여정부 기간 동안 묶어둔 부동산 규제를 다 풀지 못했고 결국 부동산규제는 10년 동안 이어졌다.

아직도 부동산시장에는 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV)로 대표되는 대출규제, 이번에 국회에서 무산된 분양가상한제, 한시적으로 연장만 하고 영구폐지를 하지 못하는 다주택자 양도세 중과세 등 각종 세금·재건축 규제 등이 살아있다.

제 18대 박근혜 정부의 부동산 정책목표가 부동산거래 활성화라고 하는데 부동산 규제만 풀어주면 부동산 거래가 활성화 되고 부동산 정책의 목표는 달성되는 것일까?
아니다. 이제는 부동산 정책 목표부터 새로운 패러다임으로 재설정해야 할 때가 되었다. 기존과 같이 부동산 수요층을 하나의 묶음으로 해서 동일한 정책을 일괄적으로 적용하기보다는 집을 살 수 있는 능력이 있는 계층과 집을 사기 어려운 계층 두 마리 토끼를 따로 분리해서 각각의 토끼에 맞는 부동산정책의 목표를 세우고 대책을 만들어야 한다.

글로벌 경제상황이 어렵고 부동산시장 침체가 깊어지는 상황에서 전세를 끼고 집을 구입하려는 투자수요가 줄어들고 집을 살 수 있는 능력이 있음에도 집을 구입하지 않고 전세로 거주하는 실 거주 수요도 줄어들고 있다. 이런 상황이 지속되면 전세제도는 점점 사라지고 그 피해는 집을 구입할 능력이 안 돼 전세가 필요한 수요자들한테 돌아갈 것이다.

집을 살 수 있는 계층은 집을 사면 혜택을 주고 집을 안 사면 오히려 불이익을 주는 방향으로, 집을 살 능력이 부족한 계층은 최소한의 거주문제는 해결해 주는 방향으로 부동산 정책을 별도로 세워야 한다. 즉, 집을 살 수 있는 계층한테는 전세자금대출을 규제해야 하고 전세기간 동안 해당 집의 보유세는 집주인이 아닌 거주하는 세입자가 내도록 하는 등 전세로 거주할 경우 불이익을 받게 하는 대신 주택구입 수요자에게는 최소한의 안전기준 내에서 담보대출을 보다 쉽게 해주고, 금리인하·취득세·보유세·양도세 혜택 등을 주어 집 사는데 부담을 줄여주면서 전세보다는 집을 구입하는 것이 더 유리하도록 해주어야 한다.

현재 청약제도에서는 무주택자에게만 공공분양자격을 주고 있는데 주택구입능력이 있음에도 인기지역 공공분양주택을 분양 받기 위하여 일부러 주택구입을 하지 않는 무주택자들이 많다. 이런 고의 무주택자한테는 청약혜택을 줄 필요는 없기에 유주택자에게도 공공분양 청약자격을 부여해서 집을 사도 인기지역 공공분양 주택을 청약할 수 있도록 하고, 공공분양 물량자체를 줄이는 대신 주택구입능력이 안 되는 분들을 위하여 임대물량을 더 늘리는 정책변화가 필요하다.

반대로 집을 살 수 있는 능력이 안 되는 계층한테는 최소한의 주거안정문제를 해결하기 위하여 적정규모 이하 면적의 주택에 대한 전세자금대출 확대, 전세자금대출 금리 인하, 임대주택 물량 증대 등의 정책이 필요하다.

다만 이런 두 마리 토끼를 모두 잡기 위해서는 소득, 자산 등 정확한 판단기준을 세워서 사회적 공감대가 형성되고 특정계층이 소외되지 않도록 철저한 준비가 필요하다. 또한 집을 사면 투기꾼이 아니라 집을 살 수 있으면 사야 하는 것이 당연하다는 사회적 분위기도 확산시켜야 할 것이다.

김인만 굿멤버스 대표