[김인만의 부동산돋보기]또 헛발질한 부동산 정책

"부동산 거래회복과 전세가격 안정에 큰 도움되지 않아"

김인만 Good Members 대표

6월30일 국토해양부 하반기 경제정책 방향이 나왔다.

부동산거래 활성화를 위해 수도권 분양가상한제 아파트의 전매제한기간을 종전 1~5년에서 1~3년으로 완화된다. 세금폭탄이라 할 수 있는 재건축 초과이익환수 부담금은 낮추고, 뉴타운 기반시설 설치비는 확대추진된다.

서민전세가격 안정을 위해 수도권 임대주택사업자의 세제요건을 완화하고, 소형주택 건설자금 지원 확대할 방침이라 한다.

정부입장에서는 부동산시장 침체와 전세가격 상승 두 마리 토끼를 잡아야 하는 어려운 상황이다. 그 동안 나올 대책은 어느 정도 나온 상태기 때문에 솔직히 정부에서 내놓을 카드가 별로 없다. 그렇게 본다면 이번 대책도 정부입장에서는 최선을 다한 정책이라 할 수 있지만 최선을 다했다는 이유만으로 효과가 없는 결과까지 정당화가 될 수는 없다.

거래활성화가 되려면 왜 거래가 안되느냐에 대한 정확한 원인분석이 중요한데 거래침체의 원인은 집을 살려는 매수자가 없는 것이지 집을 팔려는 매도자가 없는 것은 아니다. 즉 수요가 늘어 집을 사고 싶어하는 매수자를 많이 나오게 하는 정책이 필요하다.

그런데 전매제한 완화는 묶여있는 분양권 물량까지 시장에 풀어서 오히려 공급을 늘리면서 부동산시장의 침체만 더 깊어지는 결과가 나올 가능성이 높다.

그나마 인기가 있는 광교신도시는 거래가 좀 되겠지만 나머지 지역은 불안한 계약자들이 오히려 전매물량을 쏟아내면서 공급물량이 더 늘어나 분양권 가격하락과 거래침체가 더 깊어질 수 있다.

광교신도시 역시 좋아할 일은 아니다. 지금의 광교신도시 프리미엄은 우수한 입지와 발전가능성이 선반영된 부분이 크다. 그 내면에는 전매제한으로 합법적 매물이 없어서 찾는 수요자는 많은데 공급이 부족하니 가격이 오를 수 밖에 없었다. 전매제한이 풀리면 침체된 부동산시장 분위기상 분양권을 내놓는 계약자들이 늘어날 수 밖에 없다. 이렇게 공급물량이 나오면 프리미엄는 자연스럽게 일정부분 조정이 될 가능성이 높기 때문이다.

초과이익환수 부담금 조정은 이미 시장에서는 예견된 일이다. 이문제가 해결되지 않으면 재건축 사업진행이 안되기 때문에 조정할 수 밖에 없는 정책이다. 초과이익환수로 매수를 주저하는 매수자는 걸림돌이 제거됐으니 일부 매수대기자가 움직일 수 있다. 그러나 침체된 부동산시장 분위기상 지금 사서 이자를 내면서 그 이상의 수익을 확보할 수 있다는 자신감이 부족하다. 때문에 단순히 초과이익환수 부담금을 조정해준다고 재건축 거래량이 당장 늘어나지는 않을 것이다.

뉴타운 기반시설 설치비 확대추진은 뉴타운 사업추진에 도움은 되겠지만 재원마련도 어려워 보인다. 재원마련이 된다고 해도 현재 뉴타운의 침체는 기반시설 미비가 아닌 부동산시장 침체로 사도 오른다는 보장이 없는 것이 주원인이기 때문에 큰 도움은 되지 않을 것 같다.

임대사업자 세제지원은 다주택자들이 유입되어야 하는데 어차피 양도세 중과세가 적용되지 않고 사서 오르지도 않고 이미 상승한 서울의 매매가격 때문에 임대수익률이 낮아서 이 역시 큰 효과를 기대하기 어렵다.

소형주택 임대건설 자금지원은 취지는 좋지만 전용면적 60㎡이하 소형은 3~4인 가구가 거주하기 좁은 경향이 있고, LH 부실까지 감안하면 전세인상에 큰 영향을 주지는 못할 것 같다.

결국 이번 정책은 열심히 했지만 효과는 크지 않는 한마디로 부동산 거래회복과 전세가격 안정에 큰 도움이 되지 않는 정책이다.

전세문제 해결은 공급이 늘어야 하고, 공급이 늘어나려면 임대뿐만 아니라 전세를 끼고 집을 구입하는 매수자가 늘어나 거래가 살아나야 한다.

거래를 늘리려면 지금 사면 은행이자 이상의 상승은 가능하다는 확신이 생겨야 한다. 당장이야 어떻게든 정책으로 보완을 해야겠지만 궁극적으로는 실물경기회복, 실업문제 해결, 은퇴세대의 불안감 해소를 할 수 있는 당장의 표심이 아닌 긴 안목을 가지고 근본적인 대책이 필요하다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)