[골드메이커]상가 분양받는데 절세방안 없나?

상가나 오피스텔 분양현장에 있다 보면, 대부분의 상담사들이 사업자등록을 ‘일반과세자’로 하도록 유도한다. 분양가의 4~7%에 해당하는 부가가치세를 환급받게 하기 위해서다.

물론 당장은 이 부가세를 환급받는 것이 유리해 보인다. 하지만 부동산 투자는 단순히 한 가지만 봐서는 안 된다.

무조건 일반과세자로 신고를 하는 것이 유리한 것인지 알아보자.

#사례 1.

자영업을 하는 김대연(45) 씨는 최근 여유자금으로 부동산 임대사업을 해보려고 한다.

김 씨는 대단지 아파트 상가를 3억 원에 분양받기로 했다. 분양계약서를 살펴보니 상가 건물분에 해당하는 1억 원의 10%인 1000만원이 부가가치세로 추가된다는 문구가 적혀 있다.

부가가치세는 재화나 용역을 공급하는 사람이 내는데, 상가를 분양하는 회사가 김 씨에게 부가가치세 1000만원을 받아서 내는 것이다.

상가나 오피스텔과 같은 상업용 부동산 임대업을 시작하면 사업자등록을 해야 하고 매달 받는 임대료에 대해서는 부가가치세 신고도 해야 한다.

부가가치세상의 사업자는 크게 일반과세자와 간이과세자로 나뉜다. 김 씨가 매달 300만원의 임대료를 받는다고 할 때 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 세금이 달라진다.

간이과세자는 규모가 작은 영세사업자를 위해 세금을 간편하게 낼 수 있도록 하는 제도다. 그렇다고 간이과세자가 세금 측면에서 항상 유리한 것만은 아니다.

부동산 임대사업을 하는 간이사업자는 전년도의 공급대가(임대료)가 4800만원 미만이거나, 김 씨처럼 사업을 처음 시작한 사람들도 한 해 공급대가가 4800만원 미만이라고 예상할 때 선택할 수 있다.

하지만 법에서 정한 특정 지역과 일부 업종의 경우 4800만원 미만이라도 간이사업자를 선택할 수 없다.

일반과세자는 공급한 금액에 10%의 세금이 매겨진다. 김 씨의 경우 일반과세자를 선택하면 1기분 신고시에 6개월 치 임대료 1800만원의 10%인 180만원을 부가가치세로 부담한다.

반면 간이과세자는 부가가치세를 포함한 공급대가에 세율 10%를 적용한 금액에다 업종별로 정해진 부가가치율을 다시 곱해서 세액을 정한다. 부동산임대업의 부가가치율은 30%인 만큼 단순하게 계산하면 약 60만원, 즉 3분의 1가량만 부담하게 된다.

다만 이때 조심해야 할 점은 일반과세 사업자는 부가가치세를 환급받을 수 있지만 간이과세 사업자는 환급이 안 된다는 것이다.

김 씨가 일반과세 사업자라면 첫 월세에 대한 부가가치세를 신고할 때 분양 당시 냈던 부가가치세 1000만원을 매입세액으로 공제받을 수 있다. 월세에 대한 매출세액 30만원보다 매입 세액으로 부담한 1000만원이 큰 만큼 그 차이인 970만원을 돌려받을 수 있는 것이다.

반면 간이과세자도 매입세액공제를 받을 수는 있지만 세금이 마이너스가 된 경우에는 이를 환급 받을 수 없다. 임대기간 동안 월세에 대한 부가가치세는 일반적으로 간이과세자가 적다. 부동산을 팔 때 부담하는 부가가치세도 간이과세자가 유리한 경우가 많다.

그러므로 임대업을 유지하는 기간이나 나중에 팔 때 상가의 가치 상승분 등을 감안해 어느 쪽이 유리한지를 따져봐야 한다.

사업초기에 건물을 분양받고 인테리어에 투자하는 등 매입비용이 많은 경우에는 부가가치세 환급이 가능한 일반과세 사업자가 유리할 수 있다.

반면 간이과세자는 일반적으로 부담하는 세금이 적고, 6개월에 해당하는 공급가액이 1200만원 미만이면 아예 부가가치세를 안 내도 된다는 장점이 있다.

#사례 2.

투자용으로 오피스텔을 분양받은 한세완(42) 씨는 분양업체에 분양가 3억원 외에 건물에 대한 부가가치세 500만원을 별도로 지불해야 한다.

한 씨가 분양받은 오피스텔을 임대하면 월 100만원 정도 월세를 받을 수 있을 것으로 예상된다. 주위에서는 한 씨가 일반과세자로 사업자등록을 하면 분양업체에 지불한 부가가치세를 환급받을 수 있다고 했다.

일반과세자의 경우 고객에게 물건을 팔거나 서비스를 제공하면서 그 대가로 받는 금액 대비 10%인 부가가치세를 따로 받고 세금계산서를 발행해 줘야 한다. 일반과세자는 이렇게 고객에게서 받은 매출세액에서 자기가 매입처에서 징수당한 매입세액을 공제한 금액을 부가가치세로 국가에 내야 할 의무가 있다.

한 씨가 일반과세자라면 처음 6개월간 내야 할 부가가치세는 매출세액 60만원(100만원×10%×6개월)에서 매입세액 500만원(분양업체에 낸 부가가치세)을 공제한 -440만원이다(이처럼 매입세액이 매출세액보다 더 많으면 그 차액을 환급받을 수 있다).

반면 일정한 업종에 한해 직전 1년 동안 매상이 4800만원 미만인 사업자는 간이과세 방법으로 부가가치세를 낼 수 있다. 직전 연도 매상이 없는 신규 사업자는 예상되는 매출액 규모에 따라 자신이 사업자등록을 할 때 적용신청을 하면 간이과세자가 될 수 있다.

간이과세자는 일반과세자가 내야 할 세금에 비해 15% 내지 40%만 내면 된다(적용률은 업종에 따라 다르며 부동산 임대업은 30%다). 다만 간이과세자는 고객에게서 부가가치세를 별도로 받지 못하고 세금계산서를 발행할 수 없다. 또한 매입세액이 매출세액보다 많아도 그 차액을 환급받지 못한다.

한 씨가 간이과세자라면 처음 6개월간 내야 할 부가가치세는 일반과세자가 낼 세금(100만원×10%×6월-매입세액 500만원)의 30%인 -132만원으로 계산된다.

하지만 일반과세자는 세입자에게서 부가가치세 10%를 더 받아야 하기 때문에 세입자가 면세사업자이거나 비사업자(오피스텔을 주거용으로 이용하는 자 등)인 때에는 세입자 처지에서는 자기가 부담한 부가가치세를 공제받을 수 없어 결국 월세를 더 내는 결과가 된다. 또 임대인 입장에서는 세입자한테서 부가가치세를 따로 받지 못하면 결국 월세를 적게 받는 결과가 되는 것이다.

이와함께 분양받은 후 10년 이내에 간이과세자로 전환했을 때는 공제받은 매입세액에 대해 일정 비율의 부가가치세를 추가로 내야 한다.

따라서 한씨는 일반과세자로 사업자등록을 하고 매입세액을 공제받는 것이 오히려 장기적으로 보아 불리할 수도 있으므로 신중한 판단이 필요하다.

요약하면 음식, 숙박, 소매 등 최종소비자에게 재화나 용역을 공급하고 부가가치세를 별도로 받기 힘든 소규모 사업자의 경우는 간이과세가 유리하다.

임대사업자처럼 임차인이 최종소비자가 아니어서 임대인에게 부담한 부가가치세를 매입세액으로 환급받을 수 있어 임대인이 부가가치세 10%를 더 요구하더라도 임차인이 불만이 없는 경우에는 오히려 일반과세자가 유리하다.

특히 상가나 오피스텔을 매입할 때 건물분 부가가치세를 별도로 부담해야 한다면 임대인은 일반과세자로 사업자등록을 받아야 전액 매입부가가치세를 공제받을 수 있다는 점도 반드시 확인해야 할 사항이다.

장경철 상가114 투자자문이사