[골드메이커]'5차 보금자리' 과천 직접 가보니…

[김인만의 생생현장스케치] ④과천주공단지 집중분석

5차 보금자리가 과천, 고덕, 강일지구로 발표가 됐다.

입지로 보면 강남권 보금자리 물량을 제외하고는 가장 좋은 지구인데, 과연 제대로 될지 걱정이 되기는 한다.

보금자리는 반값 서민형 저가주택이라는 이미지가 강해서 해당지역 주민들간 의견은 주택을 보유하고 있느냐에 따라 확연한 차이를 나타낸다.

무주택 전세거주자들은 저가형 주택구입의 기회가 생긴 것에 대해 반색하고 있음에 반해, 집주인들은 고급 커뮤니티 형성이 어려워 질것을 우려해 강력하게 반발을 하고 있다.

특히 과천지구는 행정기관 이전이 확정된 상황에서 가치상승을 불러올 지식정보타운 개발을 기대하고 있다가 시세보다 저렴한 서민주거타운인 보금자리가 들어온다고 하니 반발할 수 밖에 없는 상황이다.

그래서 오늘은 과천주공 단지를 살펴 보았다.

과천시는 1978년 정부종합청사의 과천이전으로 개발이 시작됐으며 관악산, 우면산, 청계산으로 둘러쌓여 있고 관악구, 서초구와 인접해 있다.

과천주공단지는 정부과천청사를 중심으로 중앙동, 원문동, 별양동, 부림동, 갈현동 일대 주공 1-12단지와 단독 및 연립주택이 조성되어 있다.

강남 접근성이 매우 좋고, 우수한 학군과 친환경적인 입지여건을 갖추고 있으며, 무엇보다 재건축 기대감이 높아 강남 재건축 다음으로 기대가 크고 투자수요자들의 관심이 큰 단지이다.

다만 최근 강남을 비롯한 수도권 부동산시장의 거래가 침체되고 정부청사 이전이 가시화되면서 탄력을 받지 못하고 있는 상황이다.

과천주공 단지는 중앙동에 1단지와 10단지, 11단지(재건축완료. 에코팰리스), 원문동과 별양동 일대에 2단지와 3단지(재건축완료, 래미안슈르), 별양동 일대에 4,5,6,7단지, 부림동 일대에 7,8,9단지, 갈현동에 12단지가 위치해 있다.

지하철 4호선 과천역, 정부과천청사역이 단지를 통과하고 있어 도보이용이 가능하며 단지내 녹지공간이 풍부하고, 동간간격도 넓으며, 주변환경이 좋다.

특히 서울대공원, 경마장, 국립현대미술관, 서울랜드 등 굵직한 여가시설이 자리잡고 있어 쾌적하고 여유로운 생활을 즐길 수가 있다.

학군은 문원초, 과천초, 관문초, 청계초, 과천중, 문원중, 과천고, 과천외고, 과천여고, 과천중앙고 등 단지내 우수한 학교가 있고 학군도 좋아 교육환경이 매우 우수하다.

정부청사 이전 이후 어떻게 개발이 될 것이가에 따라 큰 영향을 받을 수 있는데, 당초 기대가 컸던 지식정보타운 조성이 5차 보금자리 발표로 삐그덕하면서 과천주민(집주인)들의 반발히 상당히 거세지고 있다.

세종시로 정부청사 이전까지 이뤄지기 때문에 성난 과천시민들을 어떻게 달랠지 정부의 대응이 궁금하다.

과천주공 1~12단지의 상세한 내용을 살펴보도록 하자.

과천주공 3단지(래미안슈르)와 11단지(에코팰리스)는 이미 재건축이 완료됐다.

1,2,6,7,9,10,12단지는 5층이하 저층단지이고 4,5,8단지는 15층 중층단지이며, 1,2,단지는 구역지정공람공고가 되었고, 6,7,9단지는 안전진단을 통과했다.

12단지는 2층 44가구 연립세대로 관심대상에서 제외했다.

중층재건축 단지는 빠른 추진이 어려울 것이고, 저층단지중 속도가 빠른 1,2,6단지중 상대적으로 추진속도가 가장 빠르고 관심이 많은 2단지를 중심으로 집중분석을 해 보았다.

2단지는 1982년 3월 입주했고 5층 1620가구 대단지로 용적률이 67%, 건폐율이 14%이며 지난해 10월8일 구역지정공람공고가 됐다.

26 ㎡(8평) 시세는 3억9000만원에 형성되어있고, 급매는 3억6000만~3억7000만원까지,
52 ㎡(16평) 시세는 6억6000만~6억7000만원에 형성되어있고, 급매는 6억-6억2000만원까지,
59 ㎡(18평) 시세는 7억3000~7억4000만원에 형성되어있고, 급매는 7억-7억1000만원까지 나오고 있다.

이중 52 ㎡(16평, 대지지분 23.16평)의 과거 시세흐름을 살펴보면, 2009년8월 7억6000만원에서 그해 11월 6억9000만원까지 내려갔다.

이후 지난해 5월 7억5000만원까지 거래가 됐지만 다시 하락세로 돌아서 6억 초반 대까지 급매물이 나오고 있는 상황이다.

2006년 11월에는 최고 9억원을 넘어 최고점을 기록했음을 감안하면 하락폭이 상당히 크다고 볼 수 있으며 지금은 2005년 이후 최저점의 시세가 형성되어 있다.

2단지의 경우 재건축이 완료된 3단지, 11단지 시세의 110% 정도 시세형성이 가능할 것으로 판단된다. 따라서 3단지 래미안슈르 34평의 시세가 7억5000만-7억8000만원 정도에 형성되어 있기에 2단지가 재건축돼 34평을 배정받으면 현재 부동산시장 기준 8억2000만~8억5000만원 정도의 시세형성은 가능할 것으로 예상된다.

과천주공은 부동산시장 침체와 행정기관 이전의 영향이 겹친 상황에서 보금자리 발표로 더욱 얼어붙고 있는데 당분간 이런 침체는 지속될 수 밖에 없고 저가 서민주거단지인 보금자리 발표에 반발은 클 수 밖에 없다.

현장 분위기는 겉으로는 차분하지만 속으로는 황당하면서도 상당히 격앙된 분위기이다.
하지만 과천 아래의 인덕원은 반대의 분위기도 감지된다.

보금자리가 과천주공과 인덕원 사이라고 볼 수 있는데 인덕원과 과천 집값은 평당1000만원 정도 차이가 나기 때문이다. 인덕원 입장에서는 오히려 보금자리 개발로 과천과의 연결축이 형성되면서 가치상승을 기대하는 의견도 나오고 있다.

여러 의견이 많지만 어쩔 수 없이 당분간 과천부동산시장은 얼어붙을 수 밖에 없는데 그렇다고 너무 실망할 필요는 없다.

부동산은 입지인데 과천은 강남 접근성이 가장 뛰어나고 쾌적성까지 겸비한 타의 추종을 불허하는 우수한 입지환경을 갖고 있다. 또 정부청사가 이전하면 그 좋은 자리를 그냥 내버려 둘 수는 없고 어떤 식으로든 개발을 할 수 밖에 없을 것이다.

김인만 굿멤버스 대표