주택 거래를 살리기 위한 이른바 5.1 부동산 대책이 발표된 지 20일이 지났다. 이번 대책 이후 부동산 고수들이 어떤 상품과 지역에 눈독들이고 있는지 일반 투자자들의 입장에선 관심이 아닐 수 없다.
일단 부동산 고수들은 규제가 풀린 부동산을 중심으로 관심을 나타내고 있는 모양새다. 한동안 규제로 인해 투자의 관심으로부터 멀어졌지만 규제가 풀림으로서 투자의 대상으로 떠오르고 있는 것이다.
5.1 대책 이후 규제가 풀린 대표적인 부동산을 꼽아보면 거주요건이 사라진 1주택, 층수제한 풀린 점포 겸용 주택 등이 있다.
이와함께 정부가 이번 대책을 통해 서울?과천 및 5대 1기 신도시(분당/일산/평촌/산본/중동)의 양도소득세 규제 완화라는 카드를 꺼내 들면서 부동산 고수들의 내집마련 전략도 달라질 것으로 보인다.
주거 환경이 좋은 지역의 새 아파트를 중심으로 전세를 안은 투자와 거주가 불편해 투자가 어려웠던 재건축?재개발 주택 등이 그 대상이다.
먼저 전세비율이 높은 지역이 관심대상이다. 지난 1년여 서울 및 수도권의 대부분 지역에서 주택 공급 부족으로 전세난이 발생하면서 주요 지역 아파트들의 전세가율(매매가 대비 전세가 비중)이 상당히 높아진 상태다.
특히 주택가격이 높은 서울 지역 전세가율은 2~3년 전만 해도 40%대 수준에 머물렀으나 최근에는 50%를 넘긴 곳도 적지 않다.
입주 3년 차 새 아파트 매물도 고수투자자들의 주요 관심 대상으로 떠오르고 있다. 매물이 많이 나오는 지역은 급매물도 나오고, 매도자 우위의 시장이 형성되기 때문이다.
내 집 마련 수요자들이 양도세 비과세 혜택을 받게 되는 입주 3년 차는 '3년 보유요건'을 충족해 양도세 비과세 혜택이 시작되는 시기이기 때문에 기본적으로 시장에 해당단지 매물이 많이 나온다.
더구나 이번에 '거주요건'이 완전히 없어지면서 3년 전 서울의 새 아파트에 투자해놨던 사람들의 물건이 대거 시장에 쏟아질 가능성도 있다. 집값이 전반적으로 주춤한 상태에서 매물이 늘어나면 질 좋고 저렴한 매물을 찾을 수 있는 기회가 생긴다.
여기에 입주 3년차 아파트는 사실상 '새 아파트'라는 점에서 장기 실거주 가치도 뛰어나다. 올해 수도권에서는 입주 3년차 아파트가 10만 가구 이상 나올 것으로 보이는 가운데 특히 서울 강남권의 반포?잠실 등 인기 거주지역에서도 입주 3년차 물량들이 대거 쏟아져 관심이 높아지고 있다.
부동산 고수들은 재건축?리모델링 호재들도 꼼꼼히 살펴서 투자할 것으로 보인다. 재건축?재개발 주택이나 리모델링 대상 아파트를 노리는 투자고수들에게 이번 양도세 규제완화 대책은 호재임이 분명하기 때문이다.
수십년씩 노후된 이들 주택은 거주가 불편하기 때문에 투자자들 입장에서는 양도세 비과세 요건에 '거주 요건'이 없어졌다는 점이 투자를 훨씬 유연하게 할 수 있는 환경이 되는 셈이다.
1층 상가점포 2층 거주가 가능한 점포 겸용 주택도 ‘귀한’ 몸으로 떠오르고 있다. 5·1 대책 발표로 층수 제한이 풀려 안정적인 임대수익은 물론 시세차익도 가능하기 때문이다.
요즘 신도시 등 대형택지지구에 있는 점포 겸용·블록형 단독주택의 몸값이 뛰고 있는데 앞으로는 더 귀한 몸이 될 것으로 보인다. 정부가 5·1 부동산 대책을 통해 택지지구 내 단독주택의 층수 제한을 완화하고 가구수 규제를 폐지키로 했기 때문이다.
2층이 한도였던 택지지구 내 블록형 단독주택은 3층까지 지을 수 있고, 3층까지로 제한됐던 점포 겸용 단독주택은 4층으로 지을 수 있도록 규제가 풀렸다. 현재 조성 중인 택지지구는 지구단위계획을 바꿔 이렇게 허용하고, 이미 완공된 택지지구는 해당 지역 자치단체장의 판단에 따라 증축이 가능하게 됐다.
가구수 제한도 폐지된다. 현재 블록형 단독주택은 한 필지당 1가구, 점포 겸용 단독주택은 필지당 3~5가구로 가구수가 정해져 있는데 앞으로는 이런 규제를 받지 않는다. 바뀌는 규정을 적용해 점포 겸용 단독주택을 새로 지을 경우 임대수익률이 기존보다 20% 이상 높아질 것으로 보인다.
따라서 삼성반도체 등 소형주택 세입자가 많은 대형 공장이나 대학가 인근의 택지지구가 우선적으로 혜택을 볼 것으로 보이며, 경기도 용인서천지구나 동탄신도시 내 단독택지도 유망한 지역으로 분류된다.
장경철 상가114 투자자문이사
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