10년전에도 전세대란이?..당시 해법은?

[아시아경제 조민서 기자]10년 전에도 지금과 같은 '전세대란'이 있었다. '공급부족'이란 원인도 유사하다. 당시 두자릿수의 상승률을 보였던 전셋값은 어떻게 진정됐을까.

전세난은 주기적으로 반복된다. 주택공급이 일정하게 유지되지 않고 시장상황에 따라 달라져 항상 수급불균형의 문제가 발생하는 탓이다. 특히 최근의 '전셋값 고공행진'의 상황은 2000년대 초반의 전세난과 비슷한 면이 없잖다.

부동산뱅크 자료를 보면 2000년 당시 전국 전세 변동률은 전년대비 14.9%로, 1999년 3.3㎡당 199만원이던 가격도 1년 만에 229만원으로 올랐다. 이후에도 2001년 10.84%, 2002년 15.9%로 '폭등' 수준으로 전셋값이 올랐다. 3.3㎡당 가격도 2001년 254만원, 2002년 294만원으로 뛰었다. 85㎡ 전셋값으로 1999년 5174만원이었던 것이 3년만에 7644만원으로 오른 셈이다.

특히 서울은 전국 평균을 웃도는 상승률을 보였다. 2000년 19.59%, 2001년 14.17%, 2002년 22.21%로 전셋값이 올랐다. 3.3㎡당 가격도 2000년 352만원에서 2002년에는 492만원으로 급등했다.

당시 전셋값이 오른 이유도 물량 부족에 있었다. 1997년 IMF 외환위기로 민간건설사들이 주택공급을 대폭 줄인 탓에 2~3년 후에는 수급불균형으로 전셋값이 폭등하게 된 것이다. 최근의 전세난 역시 2007년 분양가상한제 도입 및 금리 인상으로 민간공급이 위축된 데 따른 것으로 10년 전과 비슷한 상황이다.

'기저효과'도 한 몫을 했다. IMF외환위기와 10년 뒤인 글로벌 금융위기 당시 주택시장 침체로 전셋값 역시 시세보다 낮은 가격에 형성됐지만, 2년 후 재계약을 앞둔 상황에서 전셋값을 다시 받으려다보니 그만큼 상대적으로 가격이 더 높게 느껴지는 측면도 있다는 것이다.

그때 정부가 내세운 정책이 바로 공급량 확대다. 특히 건축 기간이 긴 아파트 공급을 늘리기보다는 단독주택, 다세대, 다가구 등 단기공급형 주택의 건설이 늘어났다. 국토해양부에 따르면 단기공급형 주택은 2001~2002년 사이에 각각 26만2453가구와 28만1849가구 정도가 공급됐다. 2003~2009년 연평균 공급량이 7만8000가구인 것을 감안하면 3~4배 많은 물량이 투입된 셈이다.

효과는 바로 나타났다. 두자리수를 보이던 전셋값 상승률이 2003년에는 전국 2.69%, 수도권 1.12%로 떨어졌다. 서울은 1.25%를 기록했다.

최근 국토해양부에서도 공공부문에서 소형·임대주택 공급을 늘리는 것을 주내용으로 한 전세대책을 발표했다. KB국민은행 부동산시세 자료에 따르면 지난달 전국 전셋값은 2년전 계약당시에 비해 전국 12.7%, 서울이 15.3% 오른 상태다. 특히 아파트는 이 기간 서울이 19.4%, 수도권이 16.4% 뛰었다.

그러나 10년이면 강산도 변한다고 했다. 단순히 예전과 같은 공급확대만으로는 전세난을 잡기 역부족이란 것이 전문가들의 의견이다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "당시는 다세대·다가구 등 지을 땅이 많이 있었지만, 현재 수도권의 경우는 뉴타운·재개발 등으로 묶여있는 땅이 너무 많다"라며 "정부가 내세우는 도시형생활주택 역시 2인 이상이 거주하기엔 역부족이며, 도심에 공급될만한 여유공간이 없다"라고 말했다.

이어 "가격 상승에 대한 공급 탄력성을 확대하기 위해 주택 공급과 관련된 각종 규제를 완화해야 하는 동시에 건설사들의 자금난에 도움을 줄 수 있는 방안도 찾아야 할 것"이라고 말했다.

이영진 닥터아파트 소장은 "2000년도 이후에 신도시 등 대규모 택지개발을 통한 아파트 위주로 공급이 진행돼 왔다"라며 "아파트에 거주할 능력이 되지 않는 서민들을 위한 다세대·다가구 주택 등 다양한 주택공급을 추진해야 한다. 분양위주의 보금자리주택에서도 임대비중을 높이는 방안 등이 필요하다"고 강조했다.