10·15 대책 한달…거래 '뚝' 매물 '잠김', 용산·서초는 되레 '들썩'[부동산AtoZ]

규제 직후 주춤하더니…핵심지 다시 '꿈틀'
거래 절벽에 매물도 실종 "호가 안 낮춘다"
"가격 안 빠지는 고원현상…전세 상승세 지속"

정부가 10·15 대책으로 서울 집값의 과열을 꺾겠다고 나선 지 한 달이 지났지만 시장은 정부 예상과 다른 방향으로 움직이고 있다. 거래량이 급감해 '거래 절벽'이 현실화했지만, 정작 규제의 핵심 표적이었던 한강벨트 지역 집값은 오히려 오름폭이 확대되는 '규제 역설' 현상이 나타났다.

한강벨트 '규제 무풍지대'

강북에서 본 잠원 한강아파트. 허영한 기자

한국부동산원이 13일 발표한 11월 둘째 주(11월10일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매 가격은 전주보다 0.17% 올랐다. 상승 폭이 전주(0.19%)보다 0.02%포인트 줄었다.

다만 대책이 겨눈 한강벨트에서는 오름폭이 오히려 확대됐다. 용산구는 0.23%에서 0.31%로, 서초구는 0.16%에서 0.20%로 상승률이 높아졌다. 송파구도 0.43%에서 0.47%로, 성동구는 0.29%에서 0.37%로 뛰었다.

한 달간의 흐름을 보면, 이들 핵심 지역은 규제 직후 '반짝' 둔화했다가 11월 들어 다시 고개를 드는 모습이다.

용산구는 대책 직후 주간 상승률이 0.63%에서 0.29%, 0.23%로 둔화하는 듯했으나 최근 0.31%로 다시 반등하며 한 달 내내 강한 상승세를 유지했다. 송파구도 0.93%에서 0.43%까지 하락했다가 이달 둘째 주 0.47%로 재상승했다.

성동구는 대책 직전 2주간 1.63%라는 급등세를 보인 후 0.37%까지 진정됐지만, 여전히 서울 상위권 상승률을 유지하고 있다. 서초구는 0.45%에서 0.22%→0.18%→0.16%→0.20%로 '상승 폭 축소' 흐름을 보였지만 한 달 내내 플러스권을 유지했다.

경기도 규제지역인 과천시는 대책 직후 오히려 1.16%에서 1.48%로 상승 폭이 확대됐다가 최근에야 0.40%로 둔화했지만, 여전히 서울 웬만한 지역보다 높은 상승률을 기록 중이다.

성남시 분당구도 마찬가지로 1.53%에서 1.78%로 대책 직후 되레 급등했다가 현재 0.58%로 하락했으나, 한 달이 지난 지금도 0.5%대 고공행진을 이어가고 있다.

매물 15% 증발…"급할 것 없다" 집주인 버티기

10·15 대책 이후 서울에서는 집을 사는 사람과 파는 사람이 동시에 사라졌다. 대출 규제 강화로 매수세가 위축됐고, 토지거래허가구역(토허구역) 지정에 의한 2년 실거주 의무로 갭투자(전세 끼고 매매)마저 막히면서 거래가 얼어붙었다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 분석자료를 보면, 10·15 대책 시행일인 지난달 16일부터 이달 11일까지 27일간 거래량은 2320건으로 직전 27일간 거래량(1만254건)보다 77.4% 감소했다.

이 과정에서 시장에 나오는 매물 자체가 빠지면서 호가는 내려가지 않는 현상이 나타나고 있다. 매물이 귀해지자 급매물부터 빠르게 사라졌고, 남은 매물들은 호가를 낮추지 않아 가격이 유지되거나 오히려 오르는 역설적 상황이 벌어지고 있는 것이다.

실제로 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물량은 지난달 15일 7만4044건에서 이날 6만2893건으로 한 달 새 15%(1만1151건)가 사라졌다. 서울 핵심지에 '똘똘한 한 채'를 보유한 집주인들은 이미 집값이 충분히 올라 급하게 현금화할 필요가 없는 데다 과거 학습효과로 '규제 후 용산·강남권 등의 가치는 결국 다시 오를 것'이라는 기대감이 강하게 작용한 탓으로 분석된다.

부동산원은 "전반적인 시장 관망세가 이어지며 매수 문의가 감소하고 거래가 한산한 가운데 일부 선호 단지와 재건축 추진 단지에서 상승거래가 체결되며 서울 전체적으로 상승했다"고 설명했다.

경기도에서도 비슷한 양상이 나타났다. 규제지역인 과천(0.44%→0.40%), 분당(0.59%→0.58%)은 상승세가 소폭 둔화했지만 여전히 높은 상승률을 기록했다. 비규제지역인 수원시 권선구(0.13%→0.21%)와 용인시 기흥구(0.21%→0.30%)는 풍선효과로 오름폭이 더 커졌다. 다만 다만 풍선효과 대표 지역으로 지목된 화성시(0.26%→0.25%)는 직전 주와 상승 폭 차이가 미미했고, 구리시(0.52%→0.33%)는 0.19%포인트 축소됐다.

전문가 "매매, 당분간 관망세…전세는 역주행"

시장 전문가들은 이 같은 '거래 절벽, 가격 유지' 현상이 당분간 지속될 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "시장이 조정 국면에 들어갔지만 가격이 내려가기보다는 거래가 멈춘 채 현재 가격이 정체되는 '고원현상(Plateau Phenomenon)'이 나타나고 있다"고 진단했다. 박 위원은 "공급 부족에 대한 불안감이 여전하고, 시중에 풀린 유동성과 주식시장 호황으로 집주인들이 가격 하락을 받아들이지 않고 있다"며 "이런 양상이 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "10·15 대책 이후 대출과 세금 규제, 청약 제한, 갭투자 차단으로 수요자들이 관망세로 돌아섰다"며 "겨울철 비수기까지 겹치면서 당분간 시장이 숨 고르기를 이어갈 것"이라고 예상했다.

함 랩장은 "다만 전세시장은 학군지와 수도권 일부 지역을 중심으로 오히려 상승 폭이 확대되고 있어 당분간 오름세가 지속될 전망"이라고 했다. 11월 둘째 주 전국 아파트 평균 전셋값은 전주 대비 0.08% 오르며 상승세를 이어갔다. 서울은 0.15% 상승하며 역세권과 학군지를 중심으로 매물 부족 현상까지 나타났다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr