'조합원 이견 분분' 학동4구역 재개발 연말 착공 가능할까

현산, 최초 제안 혜택 없이 공사비 올려
원자잿값·인건비 상승에 증액 불가피
조합 "사업 안정성·신속 집행 최우선"
비대위 "과다 공사비는 조합원 피해"

3일 광주 동구 학동4구역 주택재개발정비사업 현장에 펜스가 설치돼 있다. 민찬기 기자

건물 철거 과정에서 17명의 사상자가 발생한 광주 학동4구역 주택재개발정비사업이 연말 착공을 앞두고 있지만, 종전보다 오른 공사비를 두고 조합 내에서 이견이 분분하다.

'노마진', '추가 부담 없는 공사비' 등 참사 이후 사회적 책임을 다한다는 이유로 HDC현대산업개발(현산)에서 제안한 혜택이 결국 대부분 사라지고, 공사비만 오른 채로 최종 결정되면서 분쟁의 씨앗만 남았다는 지적을 피할 수 없게 됐다.

이로 인해 장기간 사업이 답보되면서 '사업 안정성 확보 및 신속 집행'을 촉구하는 집행부와 '과다한 공사비를 받아들일 수 없다'는 비대위의 대립이 깊어지는 모양새다.

3일 학동4구역 주택재개발정비사업조합(조합) 등에 따르면 조합은 관리처분변경안 등의 안건이 담긴 총회 개최를 앞두고 있다. 이번 총회에서 해당 안건이 가결될 시 올해 내로 착공 확약과 인허가 등을 포함한 시공사 협약을 작성하게 된다. 다만, 부결 시 올해 내 착공이 불가해 사업이 지연될 수 있다.

총회는 당초 이달 말 개최될 예정이었으나, 조합은 해당 안건의 부결을 우려해 개최 시기를 미룰 것으로 보인다. 최근 조합 비상대책위원회 측은 "시공사인 현대산업개발이 과다하게 공사비를 증액했다"는 주장을 이어오면서 조합 집행부 측과 의견이 대립하고 있기 때문이다.

◇학동4구역 재개발 조합 내부 갈등 어디서 시작됐나

이번 갈등은 시공사인 현산이 지난 2022년 6월 시공권을 유지하고 사회적 책임을 다한다는 이유로 조합에 제안한 14가지 혜택으로부터 비롯됐다. 지난 2021년 현산은 학동4구역 재개발 철거 작업을 하다 건물이 무너지면서 17명의 사상자를 냈다. 해당 참사로 시공사 교체 움직임이 벌어졌고, 현산은 시공권을 지키기 위해 혜택을 제안했다.

2022년 6월께 현산이 제안한 내용은 ▲마진을 남기지 않는 공사비인 평당 508만5,000원 ▲실 착공 후 추가 부담 없는 공사비 ▲세대당 1,000만원 입주 지원비 ▲외(국)산 마감재와 가전 일체 ▲미분양 발생 시 100% 대물변제 등 14가지다. 해당 조항에선 실 착공 이전까진 물가인상률을 적용해 공사비를 합의하도록 했다.

지난 2022년 6월 현대산업개발이 학동4구역 주택재개발정비사업조합에 제안한 사업 조건 내용. 해당 조건 내 물가상승에 따른 공사비 조항에는 '실 착공 후 시공사의 귀책사유가 아닐 경우 공사비가 인상될 수 있다'는 단서조항이 없다. 민찬기 기자

해당 합의 내용은 1년 2개월 후인 지난 2023년 8월 총회에서 합의됐다. 공사비 관련 조항에는 '실 착공 후 시공사의 귀책 사유가 아닐 경우 공사비가 인상될 수 있다'는 단서가 달렸는데, 이를 두고 비대위 측은 "물가상승은 시공사의 귀책 사유가 아니기 때문에 언제든지 공사비가 인상될 수 있다"고 주장하고 있다. 그러나 조합은 "천재지변과 전쟁, 법령 재·개정 등 불가피한 사정, 착공 후 조합이 시공사에 추가 설계 변경이나 마감재 변경 등의 요구에는 공사비를 증액할 수 있다는 것을 의미한다"며 "착공 후 물가상승을 이유로 공사비 증액 청구는 불가하다"고 말했다.

더구나 현산은 지난해 9월 원자잿값, 인건비 상승 등의 이유로 평당 공사비 698만원을 요구했다. 기준 공사비 508만5,000원에 물가 인상을 적용한다는 것이었다. 조합은 '수용 불가' 입장을 표명하고, 임원 1명과 대의원 3명, 조합원 3명 등 7명으로 구성된 공사비 협상위원회를 구성해 현산과 협상을 진행했다.

◇698만원→673만원→619.8만원

협상은 수개월간 난항을 겪었다. 조합 측에서도 원자잿값이 상승하고 건설 경기 악화 등 미분양이 발생할 수 있는 상황 속에서 시공사를 바꾸거나 일반 분양가를 올릴 수도 없는 상황이었다. 협상이 길어질수록 조합원들의 입주도 함께 지연된다. 조합 측에서 시공사를 해지한다고 하더라도 건설 경기 악화에 새 시공사를 찾기도 어렵고, 손해배상을 떠안을 수 있다. 지난 2022년과 달리 조합과 시공사의 위치가 뒤바뀐 형국이었다.

그럼에도 조합 측은 물가상승률을 고려한 공사비는 평당 540만~550만원 수준이라고 주장했고, 지난 2월 현산은 협상위에 평당 673만원을 제안했다. 마진을 남기지 않는 공사비는 평당 673만원이 돼야 한다는 것이 현산 측 주장이었다.

해당 주장도 조합 측에선 받아들여지지 않았고, 협상은 10개월여간 진행된 이후인 지난 6월 입주축하금, 가전제품 등의 혜택을 취소하는 조건으로 619만8,000원으로 결정됐다.

◇"신속 사업 진행" vs "과다 공사비 인정 못 해"

조합은 "광주지역 내 재개발 사업들은 평당 700만~800만원대에 진행되고 있다. 619만8,000원이 결코 과다한 금액이 아니다"며 "수개월간 협상을 끌어왔고, 사업이 지연될 경우 불확실성이 확대된다. 조합원들 대다수가 신속한 사업 진행을 원한다"고 설명했다.

그러나 비대위는 공사비 협상이 수개월간 지연된 점과 기존에 시공사가 약속했던 물가상승률 이상의 과다한 공사비 요구는 받아들일 수 없다는 입장이다.

비대위는 "매달 PF대출에 대한 이자와 조합 운영비 등이 7억원 정도 든다. 10개월간 의미 없는 공사비 협상으로 70억원의 손해를 조합에 줬다"며 "합의서상 공사비는 평당 540만~550만원대로 가능한데, 619만8,000원으로 합의해 1,000억원 이상의 피해를 보게 만들었다. 가전제품, 입주축하금 혜택 취소로 인해 1인당 4,400만원의 손해를 보게 됐다"고 주장했다.

공사비 검증 과정을 두고도 논란이 이어지고 있다. 도정법 등 관련법에 따라 조합은 지난 7월 한국부동산원에 공사비 검증을 냈다. 하지만 부동산원에 낸 공사비는 시공사의 최초 증액 요구 자료인 698만원으로, 비대위는 "해당 자료가 최종 공사비(619만8,000원)가 적절한지 증명할 수 없으며, 향후 공사비 증액의 근거로 쓰일 수 있다"고 주장하고 있다.

이에 대해 조합 관계자는 "공사비 검증에 필요한 자료는 시공사 협조가 필요하고, 정비사업 공사비 기준에 따라 조합이 시공사에 요구할 수 있는 것은 최초 공사비 요구 자료였다"며 "이미 시공사와 계약이 체결됐기 때문에 공사비 검증 자료는 참고일 뿐, 최종 합의한 결과에 미치지 않는다"고 말했다.

호남취재본부 민찬기 기자 coldair@asiae.co.kr