"대구 미분양 감소세 하반기도 지속…공급관리 병행돼야"

6월 기준 8995가구, 2년 3개월 간 4992가구↓
과거엔 가격 상승, 최근엔 공급 줄어 미분양 감소
미분양 감소 속도 더뎌질 가능성도 있어
미분양 환매 사업 실효성·공급 관리 방안 마련해야

대구 미분양 물량이 6월 기준 9000가구 아래로 감소했고 공급 축소로 인한 미분양 감소세는 하반기에도 지속될 것이라는 전망이 나왔다. 다만 미분양 물량이 줄어드는 속도가 더뎌질 수 있어 시장을 정상화하기 위한 관련 법안 통과 등이 동반돼야 한다는 지적이다.

10개월 동안 공사가 중단된 대구 북구 아파트 공사현장. 강진형 기자

10일 건설산업연구원이 발간한 동향브리핑 '대구 주택 시장 분석'에 따르면 대구 미분양 물량은 2023년 2월 1만3987가구에서 올해 6월 기준 8995가구로 감소했다 이중 준공 후 미분양 물량은 3824가구다.

대구는 미분양 증가에 대응해 2023년 1월 말부터 신규 주택건설사업 승인을 전면 보류했고, 이후 분양 물량이 급감하면서 미분양도 감소했다. 최근 10년간 대구의 연간 분양물량은 2만824가구였고, 2023년 1월 이후 2년 5개월간 대구에서 분양된 물량은 8514가구로 예년 대비 80% 이상 감소했다.

허윤경 건산연 연구위원은 "통상 분양과 미분양의 시차는 1년 6개월 내외이고, 올해 하반기 미분양 수준은 2024년 상반기 분양 물량 영향이 크다는 점을 고려하면 하반기에도 감소세가 지속될 가능성이 높다"고 설명했다.

금융위기 당시에도 대구의 미분양이 극심했지만 미분양이 해소된 원인은 달랐다. 2009년 1월 기준 2만1560가구에 달했던 미분양 물량이 2014년 4월 296가구로 감소했는데, 당시 주택가격이 상승하면서 미분양이 급감했다. 대구 아파트 실거래가는 5년여간 83.0% 상승했다.

최근 미분양 감소는 공급 감소 영향이 컸다. 미분양이 감소하기 시작한 2023년 3월부터 실거래가격이 상승하다가 2023년 10월부터 다시 하락세로 돌아섰고, 2025년 5월까지도 하락세가 이어졌다. 허 연구위원은 "가격 하락세에도 불구하고 미분양 감소세는 이어지고 있어 분양 급감의 영향이 큰 것으로 판단된다"고 설명했다.

건산연은 분양물량 감소 영향으로 올해 하반기에도 대구 미분양 감소세가 이어질 것으로 판단하면서도 속도가 더뎌질 우려가 있다고 봤다. 올해 6월 들어 미분양 물량이 소폭 증가한 것은 상반기 분양 물량이 전년 대비 많았고, 선행 지표인 매매거래 증가세가 둔화하고 동행 지표인 가격 하락세의 영향이라는 설명이다.

미분양 해소 속도를 높이려면 제도 실효성을 높이고 관련 법안을 조속히 통과시켜 수요와 자금을 지방으로 유도해야 한다는 지적이다. 매입 단가 현실화, 민간 참여 유인 확대 등을 통해 준공 후 미분양 매입, CR리츠, HUG 미분양 안심 환매 사업의 실효성을 높여야 한다는 것이다. 아울러 지방 준공 후 미분양 취득세 감면 등 관련 법을 조속히 통과시키고 지원 대상을 전체 미분양으로 확대하는 방안도 검토해야 한다는 지적이다.

아파트 매매거래량과 미분양 추이(왼쪽), 아파트 재고 대비 분양 비율(오른쪽) 표. 건산연 동향브리핑

건산연은 장기적으로 체계적인 공급 관리 방안을 마련해 공급 시장의 변동성을 축소해야 한다고 제안했다. 대구는 2005년, 2019~2020년 당시 재고 대비 분양 물량이 5%를 넘어서면서 1~2년의 시차를 두고 미분양이 급증해 시장이 침체됐다. 특정 시기에 물량이 집중되고 공급 증가로 시장이 침체되고 장기적으로 공급이 감소하는 패턴이 반복됐다.

허 연구위원은 "정밀한 주거종합계획 등을 통해 공급 변동성을 줄이고 안정적인 공급량을 유지할 수 있도록 관리방안을 마련해야 한다"며 "장기적으로는 양질의 일자리 창출과 인프라 개선 등 안정적인 지역 경제 환경을 조성해야만 적정한 주택 수요를 유지하고, 이를 통해 지역 주택시장의 활성화를 이끌어낼 수 있을 것"이라고 밝혔다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr