AI시대 '서울의 지식 허브' 떠오르는 6개 핵심 지역은

이지스자산운용, 16조 규모 서울 오피스 포트폴리오 시장 주목
"오피스, 단순한 사무공간 아닌 기업의 미래 비전을 위한 핵심 플랫폼"
시작은 성수, 6년 후 서울역과 남산에서 집대성

아시아 지역 상업용 부동산 운용규모 세계 2위인 이지스자산운용이 서울 핵심 거점 여섯 곳에서 추진 중인 차세대 오피스 포트폴리오에 시장의 이목이 쏠리고 있다.

단순한 사무공간이 아닌 기업의 미래 비전을 실현하는 플랫폼이자, 30년 넘은 서울의 낡은 오피스를 새로운 지식 인프라로 탈바꿈하는 거대 프로젝트다. 삼성전자, 현대차, 네이버 등 유수의 기업이 이지스자산운용 손을 잡고 있다.

오피스, 기업의 비전을 실현하는 플랫폼으로 진화 중

이지스자산운용은 전 세계적으로 오피스 공간이 단순한 사무공간이 아닌 기업의 비전을 실현하는 플랫폼으로 바뀌는 것에 주목했다.

4차 산업혁명의 주도권을 쥔 기업은 인공지능(AI)과 소프트웨어 분야의 핵심 인재를 가장 중요한 자산으로 여긴다. 핵심 인재를 영입해 가장 효율적으로 협업할 수 있는 방안 가운데 하나는 '업무 공간'이다.

최고 수준의 인재에게 영감을 줄 수 있는 업무 환경에 투자하는 기업이 늘고 있다. 기업 가치 창출의 핵심 동력인 인재를 확보하고 유지하기 위한 직접적인 전략 투자 행위로 인식되고 있다. 구글의 런던 '킹스크로스 HQ', 마이크로소프트의 워싱턴 '레드먼드 캠퍼스', 엔비디아의 'Voyager 캠퍼스', 애플의 'Apple Park' 등이 대표적인 사례다.

세계적인 기업 사옥 공통점으로 ▲거대한 캠퍼스를 방불케 하는 넓은 바닥 면적 ▲AI 기반의 디지털 어메니티 서비스 ▲디지털 트윈 기술 등을 꼽는다.

오피스는 사내 인재들 간의 '우연한 만남'을 자연스럽게 끌어내고(Serendipity Architecture), AI 기반의 디지털 어메니티를 통해 업무에 몰입할 수 있는 환경을 제공함으로써 비전을 실현하는 새로운 플랫폼으로 진화했다.

서울 주요 업무지구의 빌딩 대다수는 건립한 지 30~40년이 지났다. 세계적인 기술기업이 활용할 오피스는 절대적으로 부족한 상황이다. 실제 바닥면적 500평 이상인 오피스는 GFC, 센터필드 등 6곳에 불과하다. 이지스자산운용은 바닥면적 1000평 이상인 신도림 디큐브시티, 이오타 서울(남산 힐튼 호텔 부지)을 통해 첨단 운영 시스템을 결합한 차세대 오피스를 공급한다.

이오타 서울은 서울로 타워와 메트로 타워 두개 빌딩을 하나로 합쳐, 모든 기술적 스펙과 물리적 특징을 최고 수준으로 높일 계획이다. 탄소중립 설계 등 지속가능성까지 고려한 글로벌 랜드마크급의 업무 공간이 탄생한다.

이지스자산운용 관계자는 "AI 시대의 오피스는 기술, 사람, 지속 가능성을 통합한 하이브리드 지능형 플랫폼으로 진화하고 있다"며 "공간은 더 이상 단순한 '일하는 곳'이 아니라 AI와 사람이 함께 일하며 창조하는 실험실이자 브랜드의 상징이 될 것"이라고 설명했다.

빌딩에 접목한 OS, CES 혁신상 수상

이지스자산운용은 이미 차세대 오피스의 프로토타입을 성수동에서 선보였다. 지난해 2월 준공한 팩토리얼 성수는 '탭 & 컨트롤룸(Taap&Ctrl.room)'이라는 독자적인 빌딩 운영체제(OS)를 탑재했다.

과거에는 한번 짓고나면 건물 기능은 고정되는 하드웨어에 가까웠다. 팩토리얼 성수는 OS 위에 다양한 기술과 서비스를 앱처럼 설치하고 업데이트할 수 있는 플랫폼으로 진화했다. 설계 철학 덕분에 미래에 등장할 새로운 로봇 기술, AI 기반 환경 제어 시스템, 차세대 소프트웨어 등을 언제든지 유연하게 통합할 수 있다. 건물 가치를 지속해서 높이는 것이 가능하다. 실제 삼성전자는 팩토리얼 성수에서 빌딩 중앙공조 컨트롤 플랫폼 기술을, 현대차그룹은 자율주행 주차 로봇과 실내외 배송 로봇 기술을 실험했다. 공간과 디지털을 결합하는 솔루션 개발은 '핀포인트'가 담당했다.

팩토리얼 성수의 '탭 & 컨트롤룸'은 2025년 CES에서 상업용 부동산 OS로는 처음으로 혁신상을 받기도 했다.

희소성 갖춘 오피스는 오히려 가치 올라

이지스자산운용의 오피스 포트폴리오는 국내 주요 기관투자가의 대체투자 수익에도 직접적 영향을 끼칠 것으로 보인다.

시장 일각에서는 2031년까지 종로와 광화문 일대에 오피스 공급이 크게 늘면서 경쟁 심화와 공실률 상승을 우려하고 있다. 하지만 이지스자산운용은 단순한 공급량의 증가가 아닌 '공급의 질적 변화'를 봐야 한다고 주장한다. 해외 사례에서 보듯이 오피스 시장은 극심한 양극화, 즉 '질 좋은 자산으로의 쏠림(Flight-to-Quality)' 현상이 가속화될 것으로 판단했다. 랜드마크급 오피스는 오히려 높은 가치를 가지게 될 것으로 기대했다.

이지스자산운용 전략리서치실이 최근 발간한 '오피스 수요·공급 및 자산 사이클의 변화'보고서는 지난 10년간 연면적 3만3000㎡(1만평) 이상 신규 공급 비중이 높은 서울 중심업무지구(CBD)에서는 초대형 오피스의 3.3㎡당 명목임차비용(NOC)을 분석했다. 2010년 초대형 오피스의 3.3㎡당 명목임차비용은 소형 오피스 대비 1.9배에서 지난해 2.5배로 격차가 벌어졌다. 여의도권역(YBD) 역시 같은 기간 2.2배에서 2.8배로 커졌다.

앞으로 새롭게 공급하는 프라임 오피스 대부분은 ESG 인증, 최첨단 스마트 빌딩 시스템, 프리미엄 어메니티 등을 갖춘 최고급 사양으로 계획되고 있다. 이는 기존의 중소형·저사양 오피스가 주를 이루던 과거 시장 구조와의 근본적인 단절을 의미한다.

A급 오피스 중에서도 최상위급에 해당하는 '트로피에셋'의 경우 희소성을 바탕으로 가치가 더욱 커졌다. 역사적으로도 증명되고 있다. 2011년 당시 사업비 1조5000억원으로 세워진 여의도 IFC는 2016년 2조5000억원에 브룩필드에 매각했다. 현재 4조원이 넘는 가치를 자랑하고 있다.

성수, 마곡, 신도림, 서초…2031년 서울역과 남산으로 완성

이지스자산운용은 서울의 주요 거점을 연결하며 도시 전체의 지식 생산 인프라를 체계적으로 업그레이드하는 거대한 포트폴리오 전략을 실행하고 있다. 이는 개별 프로젝트의 합을 넘어 서울의 경제 지도를 재편하려는 장기적인 비전을 담고 있다.

정점에 있는 프로젝트는 단연 '이오타 서울'이다. 서울의 심장부이자 관문인 서울역 맞은편 옛 힐튼호텔 부지에 들어서는 이 프로젝트는 단순한 빌딩 개발을 넘어 서울의 도시 경쟁력을 한 단계 끌어올릴 마스터피스로 기획했다. 연면적 약 46만㎡에 달하는 초대형 복합단지로, 여의도 IFC 세개 동을 합친 것과 비슷한 규모다. 애플 신사옥을 설계한 세계적인 건축가 노먼 포스터의 '포스터 앤 파트너스'가 해외 파트너로 설계를 맡았다.

이오타 서울은 글로벌 테크 기업을 핵심 임차 타깃으로 잡고 있다. 서울의 심장부에서, 빌딩이 지원하는 다양한 기술적 인프라와 구조적 특성을 통해 새로운 비전을 실험할 수 있기 때문이다. 한층 면적이 3500㎡를 넘어 350명 이상의 인원이 기둥 없는 광활한 공간에서 유기적으로 협업할 수 있는 '메가 플로어 플레이트(Mega Floor Plate)' 가 구현된다.

AI 시대에 필수적인 애자일(Agile) 방식의 업무 수행과 부서 간 경계를 허무는 협업을 물리적으로 구현하는 최적의 구조다. 전체 대지 면적의 40%를 시민을 위한 녹지로 조성하고, 서울역에서 남산으로 이어지는 단절된 보행축을 에스컬레이터 등으로 연결해 도시 공공성에도 기여한다.

총사업비 규모가 6조5000억원에 달하는 이오타 프로젝트는 두개의 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 진행하고 있다. 리츠칼튼 호텔이 중심이 된 이오타1에 비해 이오타2는 글로벌 랜드마크급 오피스가 중심이다.

"사무공간 제공을 넘어, 기업의 신기술·신사업 테스트 베드로"

올리브영은 이지스자산운용의 '팩토리얼 성수'에 회사 최초의 혁신매장 '올리브영 성수N' 을 지난해 말 선보였다. 기존 최대 규모였던 명동 매장의 약 3배에 달하는 규모다. 단순한 뷰티용품 매장을 넘어 라이프 스타일 경험을 제공하는 플랫폼으로서 운영되고 있다.

삼성전자의 빌딩 운영에 삼성전자의 IOT 기술이, 주차 및 임차인 서비스에 현대자동차그룹의 로보틱스 서비스를 적용했다. 관련 사업을 하는 기업이 임차도 하면서 신기술을 접목하는 테스트 베드로서도 활용하고 있다.

'산업을 연구하고, 필요한 공간을 제공한다'는 이지스자산운용의 전략에 따라, 대기업과의 협업은 여러 방면에서 이뤄졌다. 삼성전자는 '스마트싱스 프로'를 통해 주거 시설을 넘어 오피스 빌딩, 상업 시설까지 아우르는 AI B2B 솔루션 시장을 적극적으로 공략하고 있다.

이지스밸류리츠가 보유한 태평로빌딩 리모델링에 적용될 'FIT 플랫폼' 역시 삼성전자와 삼우종합건축사사무소가 공동 개발하는 미래 공간 플랫폼이다. 네이버는 FIT플랫폼에 자사의 스마트 기술을 결합하여 '테크 컨버전스 공간 플랫폼'을 공동으로 개발한다.

업계 관계자는 "서울의 플래그십 프로젝트에 대기업의 솔루션이 성공적으로 구현되고, 운영 데이터를 축적한다면 강력한 레퍼런스가 될 것"이라며 "B2B 사업을 해외 시장으로 확장하는 데 중요한 역할을 할 것"이라고 설명했다.

박형수 기자 parkhs@asiae.co.kr