"가계대출 묶어도 타격 없어"… 경매 단타족, 매매사업자 대출로 몰린다

가계 경매 대출, 실거주 의무 부여
총 6억한도·다주택자 규제 적용
매매사업자 대출, 규제 사각지대
경매 투기 수요 유입 우려

금융당국이 경매 낙찰 물건을 담보로 받는 경락잔금대출에도 가계대출과 동일한 규제 적용했지만, 투자 수요를 잡기에는 역부족일 것으로 예상된다. 매매사업자를 등록하면 보유 주택 여부나 실거주 의무 없이 대출받을 수 있어, 규제 사각지대로 남았다. 전문가들은 과거에도 매매사업자를 통한 경락잔금대출을 막지 않았다가 투기 수요가 몰린 적이 있다는 점에서, 경·공매 시장으로의 '풍선효과'를 차단하기 위한 방안이 필요하다고 지적했다.

서울중앙지방법원 경매 입찰 법정 모습. 연합뉴스

4일 아시아경제 취재에 따르면 금융당국은 최근 민간 금융사에 경락잔금대출에도 가계대출과 동등한 규제를 적용하라는 세부 지침을 전달했다. 금융권은 6·27 대출 규제에 따라 수도권과 규제지역 내 주택에 대해 경락잔금대출을 받을 경우 대출 한도가 6억원으로 제한하고 있다. 만약 대출을 받는다면 6개월 내 전입도 해야 한다. 1주택자의 경우 6개월 내 기존 주택을 처분해야 한다. 2주택 이상 다주택자는 대출을 받을 수 없다.

다만 이는 가계대출에만 해당된다. 사업자 대출로 분류되는 매매사업자 전용 주택구입 대출과 경락잔금대출은 기존과 동일한 조건으로 이용할 수 있다. 현재 매매사업자가 경락잔금대출을 받을 경우 규제지역은 LTV(주택담보대출비율) 30%, 비규제지역은 LTV 60%가 적용된다. 차주가 법인인 만큼 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 없다. 가계대출에 적용되는 대출 최대한도 6억원 규제도 적용되지 않는다. 실거주 의무나 기존 주택 처분 요건도 없다.

은행권 관계자는 "매매사업자가 받는 대출은 사업자 대출로 분류되기에 이번 가계대출 규제를 적용받지 않는다"고 설명했다.

다주택자, 주택 처분 없이 대출 가능…6개월 내 실거주 의무 無

다주택자의 경우 매매사업자 지위를 이용하면 보유주택을 처분하지 않고도 추가 자금을 조달할 수 있다. 낙찰받은 주택을 실거주하지 않고 단기간 내 매도하는 것도 가능하다.

무주택자의 경우 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 70%가 적용되는 가계대출을 활용하는 것이 자금 확보 측면에서는 유리할 수 있다. 그러나 무주택자 역시 실거주 의무를 피하려면 매매사업자로 등록하면 된다.

실제 온라인상에는 규제 발표 이후 매매사업자를 활용한 우회 방법이 '꿀팁'처럼 공유되고 있다. 매매사업자 지위를 이용해 주택구입자금을 대출받을 경우 실거주 의무와 다주택자 대출 금지 규제를 피해 갈 수 있다는 설명이다. 그간 경매업계에서는 매매사업자를 '단타' 수익을 위한 절세 방법으로도 활용해왔다. 매매사업자는 1년 내 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 매도하면, 양도소득세 대신 상대적으로 세율이 낮은 종합소득세를 적용받는다.

9·13 대책 때도 풍선효과…매매사업자 대출에 투기 수요 쏠림

일각에서는 현행 규제로는 경·공매 시장으로의 투기성 자금 유입을 막기 어렵다는 비판이 나온다. 특히 매매사업자를 활용한 법인 대출이 사실상 '우회 통로'로 남아 있는 만큼, 경매시장에 풍선효과가 이어질 수 있다는 지적이다.

실제로 2018년 9월 정부가 고강도 대출 규제를 발표했을 때도 매매사업자 대출에 투자 수요가 쏠리는 현상이 나타났다. 규제 당시 9월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 107.1%로, 규제 시행 이후 이듬해 2월 85.7%까지 일시적으로 떨어졌다. 그러나 같은 해 3월부터 반등해, 8월 100%를 돌파했다. 낙찰가율이 100%를 넘겼다는 것은 감정가보다 비싼 가격에 낙찰을 받는다는 뜻이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 "2018년 당시에도 개인 투자자들이 앞다퉈 개인 법인을 만들어 법인 대출을 우회 통로로 활용했다"며 "법인이 수도권 아파트 경매 시장을 휩쓰는 분위기가 조성됐다"고 설명했다.

결국 정부는 편법 대출 확산을 막기 위해 2019년 매매사업자 주택담보대출을 규제했다. 투기지역·투기과열지구의 LTV는 40%, 조정대상지역은 60%로 제한했다. 그다음 해에는 매매사업자 명의 부동산 거래를 전면 금지했다. 2023년부터는 관련 규제가 일부 완화돼 현재까지 그 기준이 유지되고 있다.

강 소장은 "이번 대출 규제로 사실상 가계대출을 활용해서는 정상적인 경매 투자가 어렵게 됐다"며 "결국 투자자들이 규제 사각지대인 매매사업자 대출을 적극 활용할 가능성이 크다"고 지적했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr