"노도강까지 오른다"…토허제가 불씨 지핀 서울 불장[심상치 않은 집값]

"집값 상승세, 서울 외곽 확산 조짐
대선·금리 인하, 장기적 우상향
단기 급등 흐름, 일시 조정 가능성
토허제 재지정, 실효성 의문"

토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구의 아파트 매매가가 7년 만에 최대 상승 폭을 기록한 것으로 나타났다. 마용성(마포·용산·성동) 등 주변 지역도 아파트 가격 변동률이 큰 폭으로 움직이고 있다. 서울시도 토허제 해제 후에 한 달이 지난 16일에서야 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 집값이 평균 3.7% 올랐다며 집값 상승세를 인정했다. 전문가들은 토허제 해제와 시의 대응으로 인해 매수 심리가 폭발했다고 보면서 조기 대선과 금리 인하 등의 변수가 불쏘시개 역할을 하며 올해 하반기까지 상승장이 지속될 수 있다는 의견을 내놨다.

토허제 해제발 집값 상승…서울 외곽까지 간다

17일 아시아경제가 부동산 전문가 5인을 대상으로 한 설문조사에 따르면 전문가 전원은 올해 강남 3구에서 확산한 집값 상승세가 현재 강동·광진·성동구까지 확산한 것으로 관측했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "마포구와 성동구까지 가격 상승 흐름이 전이됐다"며 "재개발 재건축 중심으로 동작구와 광진구도 가격이 (상승세로) 움직이고 있다"고 밝혔다.

전문가 5명 중 4명은 노도강 지역까지 집값 상승 흐름이 전이되는 것도 시간문제라고 관측했다. 토허제 해제로 시작한 집값 상승의 여파가 서울시 전역으로 퍼질 수 있다고 내다본 것이다. 신축 아파트 공급 부족과 금리 인하가 가격 상승 실마리를 제공했으며, 여기에 토허제 해제가 시장에 강한 규제 완화 시그널을 전달하며 상승세를 자극했다는 분석이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "올해는 서울의 공급부족이 본격 체감되는 시기이며 금리 인하에 대한 기대감까지 더해졌다"며 "이러한 상황에 토허제 해제가 맞물리면서 수요자들이 불안감을 느끼기 시작했다"고 설명했다. 이어 "시간이 걸리겠지만 노도강 지역도 신축 대단지 위주로 가격이 오르다 구축이 함께 뛰는 흐름이 나타날 것"이라고 예측했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "아파트 거래량이 약 6000건 정도 뒷받침이 된다면 노도강 지역과 금관구(금천·관악·구로) 지역까지 가격 흐름세가 확산할 것으로 본다"고 전망했다.

토허제 재지정 효과 미미…집값 잡을 근본 대책 찾아야

정부와 서울시는 향후 과도한 집값 상승이 이어질 시 토허제 재지정을 추진하기로 뜻을 모았다. 그러나 전문가들은 토허제 재지정이 시장에 부작용만 야기하는 면피성 대책이라고 지적했다. 풀었던 규제를 다시 묶는다고 오르는 가격을 억제할 수 없다는 것이다. 규제가 아닌 집값을 잡는 근본적인 대책을 모색할 때라고 입을 모았다.

윤수민 전문위원은 "섣부른 규제로 강동구 등 규제에서 제외된 나머지 지역의 가격이 뛰는 결과를 야기할 수 있다"며 "시장이 자생적으로 제자리를 찾아갈 수 있도록 지켜볼 시기"라고 밝혔다. 이어 "현재 시장이 직면한 문제는 규제를 풀 경우 언젠가 한 번은 겪었어야 할 문제"라며 "섣부른 재규제보다 시장에 공급을 늘리는 메시지를 전달하는 것이 중요하다고 본다"고 강조했다.

양지영 수석은 "규제를 하면 시장은 일단 일시적인 영향을 받게 돼 있다"면서도 "그러나 그 효과가 장기적으로 이어진다고 장담할 수 없다"고 지적했다. 그러면서 "강남 3구 위주로 가격이 급등하며 외곽지역과 격차가 벌어지는 근본 원인에는 인프라 문제가 있다"며 "서울 외곽지역의 인프라를 확충해 주요 입지에 몰린 투자 수요를 분산시키는 것이 근본적인 해결책"이라고 말했다.

‘대선·금리 인하’ 장기적 우상향…단기 급등은 주춤

전문가들은 지금처럼 별 규제 없이 토허제 해제 여파가 지속된다면 올해 하반기까지도 집값 상승세가 이어질 것으로 내다봤다. 토허제와 집값 상승, 정부와 시의 대응 등을 지켜보면서 상승장이 찾아올 것이라는데 힘을 싣는 분위기다. 연초, 부동산 경기침체와 정국 불안에 불확실성이 커졌다며 쉽사리 방향을 제시하지 못했던 것과는 분위기가 달라졌다.

이들은 가장 큰 호재로 조기 대선을 꼽았다. 표심을 염두에 둔 여야가 부동산 시장 규제를 선뜻 내놓기 어려울 것이라는 관측이다. 김제경 소장은 "조기 대선이 치러진다면 여야는 여론을 의식해 규제보다는 개발 정책을 내놓을 수밖에 없을 것"이라며 "이 같은 기대감이 시장에 반영돼 가격 상승을 야기할 가능성이 있다"고 전망했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가도 "조기 대선 가능성이 커지는 상황에서 대출 규제에 대한 강한 드라이브를 걸기는 쉽지 않을 것"이라며 "금리 인하에 공급부족까지 맞물려 이번 상승장은 내년까지 길게 이어질 것으로 본다"고 말했다.

가장 큰 변수는 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’의 3단계를 오는 7월 시행하게 될 것이냐의 여부가 될 전망이다. 송승현 도시와경제 대표는 "토허제 해제 이후 단기 급등세가 이어져 왔기에, 7월에 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 지금과 같은 상승세를 유지하기 어려울 것"이라고 예측했다. 양지영 수석도 "스트레스 DSR 3단계가 시행되면 상승세가 잠시 주춤할 수 있다"고 전망했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr