대출 규제 파장에 소형 아파트로 눈 돌린다

지난해 12월 서울 소형 아파트 매매 47%
대출 규제에 5%포인트 급상승

정부의 대출 규제 이후 서울 내 소형 아파트 매매 비중이 늘었다. 대출 규제 유탄으로 인해 돈줄이 막히자 실수요자들이 주택 규모를 줄이는 방향으로 눈을 돌린 것으로 분석된다.

19일 한국부동산원 자료를 분석한 결과 지난해 12월 기준 서울 내 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트 매매 비중은 전체 거래량 중 47.4%로 집계됐다. 지난해 8월까지만 해도 소형 아파트 거래 비중은 39.3%로 40%에 미치지 못했다. 같은 해 3월 46.1%를 기록한 뒤 지속적으로 비중이 줄었다. 그러나 지난해 9월을 기점으로 다시 반등하기 시작했다. 지난해 10월에는 42.1%를 기록했으며 다음 달 42.5%까지 늘어나는 등 점차 비중이 높아졌다.

사실 소형 아파트 거래 비중은 작아지는 추세였다. 연도별로 보면 서울의 소형 아파트 거래 비중은 해마다 줄었다. 2022년 55.5%로 가장 높은 수치 기록한 이후 2023년에는 47.1%로 내렸다. 지난해도 한해 전체를 보면 43%로 나타났다. 코로나19 사태 장기화로 집 안에서 생활하는 시간이 늘면서 중대형 아파트를 선호하는 현상이 빚어진 결과다.

그러다 지난해 12월이 기점이 됐다. 갑자기 소형 아파트 거래 비중이 전월 대비 5%포인트 치솟았다. 지난해 9월 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시작된 이후 소형 아파트 거래 비중이 커졌다. 정부는 가계부채를 줄이기 위해 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주택담보대출 금리에 각각 가산금리 0.75%포인트를 적용하는 2단계 스트레스 DSR를 시행했다.

대출 규제가 강화됐음에도 서울 내 아파트 가격이 오르자, 실수요자들은 눈높이를 낮춰 소형 아파트를 사들인 것으로 분석된다. 서울 아파트 매매가격지수는 지속적으로 상승세를 보였는데 2단계 스트레스 DSR이 단행된 지난해 9월 서울 아파트 매매가격지수는 97.88에서 지난해 12월 98.64까지 올랐다. 지난해 10~11월 서울 아파트 매매 건수가 각각 3803건, 3369건으로 줄고 같은 해 12월에는 3136건으로 줄어든 것을 보면 우선 거래를 멈추고 관망하다 소형 아파트로 선택지를 바꾼 것으로 해석된다.

학군지인 노원구의 소형 아파트 거래 비중이 가장 높았다. 67.2%를 기록했다. 강동구(65.3%), 서대문구(64.6%)가 그 뒤를 이었다. 반면 서초구는 26.1%에 불과했고 송파구(26.3%), 양천구(29.1%) 순으로 비중이 작았다. 강남구도 30.5%로 낮은 수준을 보였다. 강남3구의 경우 상대적으로 대형 아파트가 많고 대출 규제를 비껴가는 현금 부자가 아파트 거래 시장을 주도하고 있어 이와 같은 격차가 나타나는 것으로 보인다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "대출 규제가 강해지면 매수를 포기하는 게 첫 번째고 풍선효과로 전월세로 돌아서거나 중소형 아파트를 찾게 되는 현상 등이 나타나게 된다"며 "최근 소득 대비 대출이 나오고 무리해서 대출받을 수도 없기 때문에 주거 면적을 줄이는 것이 현재로서는 합리적 선택으로 보인다"고 전했다.

이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr